家賃・共益費の値下げ交渉について

賃貸の森 編集者

若海 花蓮

生活をしていると、毎月固定費が必ずかかります。その中の大部分を占めているのが「家賃」ではないでしょうか。必要経費とはいえ、少しでも安くしたいという方は少なくないはずです。そこで検討するのが、家賃の値下げ交渉です。今回は、家賃と共益費について、値下げ交渉の可否も含めて詳細にご説明します。

共益費とは何か？

今回の題材は家賃と共益費の値下げ交渉についてですが、そもそも共益費とは何なのか分からないという方も多いでしょう。

共益費については以下の記事で詳しくご紹介しています。ぜひご覧ください。

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家賃や共益費の値下げ交渉は可能なのか

「そもそも、家賃や共益費の値下げ交渉は可能なの？」と心配している方もいるかもしれません。

大前提として、家賃や共益費の値下げ交渉をすること自体は全く問題ありません。ただ、「値下げ交渉は必ずしも成功しない」ことを肝に命じて交渉する必要があります。なぜ成功しない可能性があるのでしょうか。

家賃や共益費は大家さんの重要な資金源

家賃や共益費の値下げ交渉がうまくいかない可能性があるのは、それらのお金が大家さんにとって重要な資金源だからです。

不動産経営は、家賃や共益費として受け取ったお金がそのまま収入になるわけではありません。購入した物件のローンの支払い、建物の修繕費、退去時に行われる清掃費、将来のリフォームを見据えた貯蓄など、さまざまな経費を差し引いた残りが収入として大家さんの手元に残ります。

そのため、家賃を1万円安くするだけで、大家さんには大きな打撃となるのです。簡単に値下げ交渉に応じないのは言うまでもありません。

ただ、入居者を獲得できなければその物件は空室となり、家賃分丸々損失となってしまいます。適切なタイミングで家賃や共益費に関する交渉を行えば、一定の収入を獲得するために交渉に応じる可能性も高まります。重要なのは交渉のタイミングです。

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家賃や共益費交渉を行う窓口は？

上記の通り、家賃や共益費の値下げ交渉は可能です。しかし、前述の言葉をそのまま受け取ると、交渉の窓口を大家さんと勘違いしてしまう方もいるかもしれません。しかし、家賃や共益費の値下げ交渉を行う場合、その窓口は基本的に大家さんではなく契約時に対応した不動産管理会社です。

不動産管理会社は、大家さんが所有する物件を一括で借り上げ、家賃交渉も含めた管理業務をすべて行っています。

不動産管理会社から見ると、入居者だけでなく大家さんも大切なお客様です。無理な家賃交渉を行って関係を損ねたくないと考えるのが普通でしょう。そのため、金額が大きくなりがちな家賃交渉はうまくいかない可能性があることも覚えておきましょう。一方、少額の交渉で済むケースの多い共益費は、成功する可能性が高まります。

ただ、例外的に家賃や共益費に関する交渉の窓口が大家さんになるケースがあります。それは、賃貸借契約の際、間に不動産管理会社が入っていないパターンです。管理する窓口がないため、大家さんに直接交渉する必要があります。

値下げ交渉可能な物件例

家賃や共益費の値下げ交渉は、物件によって可能かどうか分かるケースも珍しくありません。以下では、値下げ交渉可能と考えられる物件の例をいくつかご紹介します。

長期間空室状態が続いている物件

長期間空室状態が続いている物件は、大家さんが家賃や共益費の値下げ交渉に応じてくれる可能性が高いでしょう。

前述の通り、不動産経営を行なっている大家さんにとって最大の不利益は、自分が所有している物件が空室になることです。空室状態だと全く収入を得ることができず、維持費や管理費だけが負担として残ってしまうためです。赤字と言い換えてもいいかもしれません。

そのため、長期間空室が続いている物件は、大家さんも早く入居者を集めたいと考えているため、値下げ交渉に応じてくれる可能性が高まります。

駅やバス停から距離のある物件

駅やバス停から距離のある物件も、入居者から避けられる傾向にあるため、空室状態が続く可能性が高まります。その結果、家賃や共益費の値下げ交渉に応じてもらいやすくなります。

車や自転車・バイクなどで移動可能であり、多少立地が悪いことも気にしない場合は、あえて駅やバス停から距離のある物件を選んでみてもよいかもしれません。

日当たりの悪い物件

物件を選ぶ際には、さまざまな条件を考慮するでしょう。間取りやバス・トイレ別など、人それぞれ条件は異なります、日当たりを気にする方も少なくありません。

その結果、日当たりの悪い物件は人気がなく、家賃や共益費の値下げ交渉に応じやすくなります。

このように、何か悪い条件があり、入居者が入りづらい環境にある物件は、交渉の余地があります。

値下げ交渉に適したタイミングと適さないタイミング

値下げ交渉は、上記のような条件の物件を選ぶのも大切ですが、交渉のタイミングも重要です。以下では、値下げ交渉に適したタイミングと適さないタイミングについてご紹介します。

適したタイミング

・入居申し込み直前

家賃や共益費の値下げ交渉は、物件を見始めた段階ではなく、入居に関する契約書を交わす直前がおすすめです。相手方とすれば、交渉に応じた結果本当に入居してもらえるか分からない状況で値下げするのはリスクでしかありません。

そのため、契約書を交わす直前、「交渉に応じてもらえればすぐに契約できる」という場面で交渉することで、不動産管理会社や大家さんも話を聞きやすくなります。

ただし、入居申込書にサインした後や、保証会社の審査完了後に交渉を行うと、無用なトラブルをまねく可能性があります。今後の関係に響くことも考えられるため、タイミングには十分注意しましょう。

・閑散期である7～8月

閑散期は不動産管理会社や大家さんにも余裕ができるため、家賃交渉を検討する余地が生まれます。1年のうちでは、7〜8月が引越しの少ない閑散期と言われています。そのため、物件をチェックし続けて、7月や8月になっても入居者が決まっていないようであれば、家賃交渉をしてみるのもよいかもしれません。

適さないタイミング

・繁忙期（1月～3月、9月～10月）

反対に物件を探す方が増えるタイミング、繁忙期には交渉に応じてくれない可能性が高まります。具体的には、進学や就職などで物件を探す方が増える1〜3月、社会人の異動や転勤が増える9月〜10月が繁忙期といわれます。

上記の繁忙期は、入居希望者が多く、あらかじめ設定された家賃や共益費の金額でも、契約を希望する方が見つかる可能性が高いためです。この時期の入居を検討しているのであれば、家賃や共益費の値下げ交渉は控えたほうが無難でしょう。

値下げ交渉で成功する秘訣×3

最後に、値下げ交渉を成功させる秘訣を3つ簡単にご紹介します。

相場より家賃が高い物件で交渉する

相場より高い家賃で交渉すると、成功確率はグッと上がります。可能であれば、周辺物件の家賃をリスト化し、交渉にあたるのがおすすめです。

不動産管理会社の担当者を味方にする

前述の通り、家賃や共益費交渉の窓口は不動産管理会社です。しかし、管理会社を通して、最終的に大家さんの許可を得るのが一般的です。そのため、管理会社を味方につけることで、大家さんにもよい印象を与えられます。

交渉に応じてもらった場合のメリットを提示する

交渉に応じてくれそうな雰囲気がある場合は、値下げできた場合のメリットを提示しましょう。例えば、「家賃が●円安くなったら即入居します」などが効果的です。

まとめ

家賃や共益費の値下げ交渉は、決して簡単ではありませんが、タイミングや方法を間違えなければ十分可能性はあります。交渉に臨む場合は、事前にしっかりと準備しておくと良いでしょう。