事故物件に住むのは得か損か?

「前の住居者が死亡した部屋」いわゆる事故物件というものが一定数存在します。賃貸物件においてこの事故物件というのは大きなマイナス。やはり気持ち悪いこともあり、新規入居者が決まりにくい傾向があります。しかしその反面周辺相場に比べて家賃が安かったり、礼金が安かったりと、費用面では有利な場合も。ではそんな事故物件。住むのは損か得か? リサーチしてみました。

 

事故物件とは?

まずは事故物件の定義について知っておきましょう。どういった物件が事故物件なのか? これを知ることは、事故物件に住むか住まないかの判断基準になるでしょう。

事故物件は「瑕疵物件」の一部

事故物件というのは正式な呼称ではなく、いわゆる俗称です。正式には「瑕疵(かし)物件」の中の「心理的瑕疵物件」と呼ばれる物件が事故物件ということになります。この「瑕疵物件」というものについて知っておきましょう。

「瑕疵物件」の扱いは?

そもそも瑕疵物件の「瑕疵」とは傷や欠点のこと。賃貸物件として貸し出すには、傷や欠点があり、問題がある物件のことを瑕疵物件ということになります。瑕疵物件の場合、不動産業者は必ず口頭で説明する「重要事項説明」をしなければいけません。そして借主がその内容を理解し、その上で契約しても良いということであれば契約ということになります。

「瑕疵物件」の種類

瑕疵物件にはいくつかの種類があります。その種類について説明していきましょう。

法律的瑕疵物件

例えばその物件のある位置が都市計画の対象で、数年後には取り壊しが必要であったり、文化財の指定地域内にあるような場合はこの扱いになります。賃貸物件ではめったになく、どちらかというと土地や家屋の売買の時に発生しやすい問題です。

環境的瑕疵物件

こちらは住環境についての瑕疵ですので、賃貸物件でも重要事項説明として説明が必要な瑕疵がある物件になります。具体的には、近隣にご近所トラブルを起こしがちな住人がいるですとか、物件の目の前が反社会的組織の事務所である場合などに適用されます。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵とは書いて字の通りです。例えば物件が傾いていたり、シロアリやネズミの被害があったりするのが物理的瑕疵物件ということになります。また、場合によっては土壌汚染や雨漏りなどもこういった物理的瑕疵物件に含まれます。

心理的瑕疵物件

問題の事故物件が含まれる心理的瑕疵物件になります。以前その物件で死者が出た場合はこういった心理的瑕疵物件ということになります。事故物件という呼称のせいで、「何かしら事件性のある問題が起こった物件」と思われがちですが、実は事件性はあまり問題ではありません。

以前その部屋で人が亡くなっていることが問題であり、その死因が自殺でも、他殺でも、自然死でも、その部屋の中で人が死んだ記録があればすべて心理的瑕疵物件、つまり事故物件ということになります。

事故物件の告知期間

事故物件に関しては、「前の住人が亡くなった」場合のみ告知義務が発生するという都市伝説があります。そのため、前入居者が亡くなった賃貸物件に、1週間程度入居してその後の入居希望者への告知義務を消すという「事故物件バイト」があるという噂があります。

しかしこれは誤情報。事故物件の告知義務は1人住んだ程度で消えることはありません。かつての民事裁判の判例を見ると、6年前に起きた心理的瑕疵事項を事前に説明しなかったことで、貸主が罰せられた判例が存在します。

ハッキリとした告知義務の期間は定められていませんが、この判例を見る限り、2019年現在最低でも6年間は告知義務があるということになります。

 

事故物件に住むことは可能?

これはもちろん可能です。ただし、問題は事故物件を見つけるのが比較的難しいということ。ここでは事故物件の見つけ方などをご紹介しましょう。

不動産店は紹介したがらない

まず、物件を探すということで、不動産店で紹介してもらえるかを検討してみましょう。ハッキリ言えば不動産店はあまり事故物件を紹介したがりません。その理由は以下の通り。

  • 退去が早いと不動産店の評判が下がる
  • 家賃が安いケースがほとんど
  • 何かしら問題が起きるのを避けたがる

まず、単純に不動産店の儲けが少ないというポイントが考えられます。不動産店は、物件に入居者を紹介することで、「仲介手数料」を貰うことで営業利益を上げています。この仲介手数料は、家賃をベースに決められているため、家賃の安い物件は単純に利益が少ないということになります。

また、退去が早すぎる場合は不動産店自体の評判が下がる可能性があります。この評判の対象は、借りる側ではなく物件を貸す側の評判です。「あの不動産店は平均的に退去が早い」という評判が流れると、物件を任せてくれるオーナーが減ってしまう可能性があります。

最後に不動産店は、自分たちで貸した物件でトラブルが起きるのを嫌います。これもオーナーサイドへの評判を気にした考え方です。

見つけるならこちらから聞いてみる

どうしても事故物件を探したいのであれば、こちらから「心理的瑕疵物件はありませんか?」と不動産店の担当者に聞いてみましょう。上で紹介した通り、不動産店はあまり積極的に紹介をしてくれません。場合によっては「ないです」とにべもなく断られることもあります。

いくつかの不動産店を回って、紹介してくれる不動産店を探しましょう。

サイトで探す方法も

物件数こそ少ないですが、サイトで心理的瑕疵物件をまとめて紹介しているサイトも存在します。こういったサイトも利用するといいでしょう。

事故物件の有名サイト

事故物件情報として有名なのが「大島てる」というサイトがあります。これは日本全国の事故物件を紹介しているサイトになります。ただし、不動産情報サイトではありませんので、そこで紹介されている物件が現在貸しに出されているかどうかは不明です。

参考程度に見るか、もしくは事故物件の情報を集めて不動産店に行き、その物件が貸しに出されているかどうかを確認するように利用するのがベストでしょう。

 

事故物件に住むメリットとデメリット

さて、実際に事故物件に住んでみようかと考えた方には、まずメリットとデメリットを把握しておくことをオススメします。このバランスを見て、それでも住むか、やっぱりやめるかを決めるといいでしょう。

事故物件に住むメリット

周辺家賃相場に比べ家賃が割安

事故物件に住む最大のめりとは家賃の安さでしょう。もちろん物件によりどのくらい安くなっているかは変わりますが、周辺にある同様の賃貸物件と比較して、家賃が安いのは間違いありません。一例を見てみましょう。

★東京都内某事故物件

・A駅徒歩8分

・1K(18㎡)

・家賃 48,000円

★参考物件(非事故物件)

・A駅徒歩9分

・1K(19㎡)

・家賃 70,000円

もちろん階層や設備など細かい条件に違いはありますが、同じ駅から同じような距離、間取りの物件で30%以上家賃が安くなっています。特に都市部で家賃相場が高めの地域に住みたい方には、費用面では大きなメリットがあるといえます。

競争率が低い

上でも説明した通り、不動産店は事故物件を積極的に紹介することはありません。必然的に競争率は低くなり、特に引っ越し繁忙期でもある2~3月などは、物件を見つけやすいというメリットはあります。

事故物件に住むデメリット

何が起こるか分からない

事故物件である以上、ここ数年のうちに確実に誰かがその部屋で亡くなっています。もちろん霊を信じない方、霊を見たことがないという方にとっては、「どうせ何もないでしょ」と考えたいところです。

しかし事実は事実。何が起こるかはまったく見当がつきません。万が一何かが起きた場合、もっともリラックスできる自宅が、もっとも緊張感のある場所になってしまう可能性もあります。

何かあった場合に余計に費用がかかる

仮に何かが起きたとしましょう。そしてその何かのせいでその部屋に住めなくなった場合、改めて引越しをする必要があります。引越しにはそれなりに費用が掛かりますので、事故物件に引っ越してすぐにまた引越しとなると、家賃が安いアドバンテージより、2度の引越し費用の方が大きくなる可能性が高くなります。

 

事故物件で起きた本当の話

さて、事故物件に住んでも「何か」が起こらなければ問題はありません。ではその「何か」は本当に怒るのでしょうか? ここである芸人さんを紹介します。「松原タニシ」さんです。

この芸人さんは大阪の松竹芸能に所属しており、番組企画で事故物件に実際に住むことになりました。その後も自ら事故物件を探し、複数の事故物件に住み続ける、「事故物件住みます芸人」さんです。

その体験談をまとめた本『事故物件怪談 恐い間取り』(松原タニシ著/二見書房刊)は大ヒットとなり、さらに幽霊体験談が漫画にもなっています。

松原タニシさんの幽霊体験談

事故物件住みます芸人である松原タニシさんの幽霊体験談は、枚挙に暇がありません。もちろん芸人さんですから、ある程度盛っている部分はあるかと思いますが、住む部屋住む部屋、オーブの出現やラップ音、金縛りは当然のように起きるため、本人も今では大して気にしていないそうです。

事故物件住みます芸人は元気

事故物件住みます芸人として、2019年現在も活躍中の松原さん。出版した本も当たり、最近では地上波テレビなどでもたまに見かけるようになりました。これがどういうことか?

事故物件に住んでいるからと言って呪われるわけでも、何らかの危険な目に遭うわけでもなく、むしろ運気が上がっているとも考えられます。

 

事故物件で暮らすのは得か損かのまとめ

さて、実際に事故物件に住むのが得か損かですが、これは「条件付きで得」というのが正解かと思います。ただしこの条件がなかなか厳しい条件になりますので。実現できるかどうか引っ越す方次第といったところでしょうか。

事故物件に住むのが得になる条件①

まずは住みたい街にある事故物件に巡り合えるかどうかという条件があります。事故物件はかなり限られた条件になりますので、住みたい街で、住みたい間取りで、住みたい広さで、住みたい設備の事故物件が見つかる確率はかなり低くなります。

しかも不動産店は大抵事故物件を積極的に紹介してくれるものではありません。まず条件がそろった物件に巡り合うことが最大のハードルではないでしょうか。

事故物件に住むのが得になる条件②

続く条件は「何があっても長期間住み続ける」ことです。事故物件だからといって、必ず何かが起きるというわけではありません。その反面何かが起こる可能性は十分に考えられます。その何かが幽霊のような心霊現象であれば、対策を練るのも難しくなります。

事故物件は周辺の家賃相場よりも安い家賃で物件を借りられるものですが、その事故物件で何かが起こり、すぐに引越しをするとなると話は変わります。短期間で2度続けて引越しをするのは、費用的にかなりの負担になります。そうなるくらいなら、最初から事故物件ではない部屋を借りた方が、よほど費用を抑えられる結果になります。

事故物件は参考程度に

そもそも見つけるのが難しく、住み以上は一定期間住まないと家賃の安さの恩恵も受けられない事故物件。これを物件探しの条件の筆頭に持ってくるのはかなりリスクが大きいといえます。

もちろん、幽霊なんて信じない、事故物件なんか怖くないという方もいるでしょう。そういう方は他の条件を優先し、残った候補の中に事故物件があった場合初めて検討するというのがベストの考え方ではないでしょうか?

賃貸物件探しには様々な条件が存在します。住むエリア、駅からの距離、間取り、広さ、部屋の向き、階数、駐車場の有無、近隣の施設、駅からの通り道の明るさ、建物の構造、設備などなど。賃貸物件は自分が暮らす自宅ですから、こうした生活に密着した条件を優先的に考えるようにしましょう。

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