マンションやアパート経営のリスクとその対処法
マンションやアパート経営をしてみたいと考えていても、リスクが怖くて手を出せないという方も多いのではないでしょうか。今回は、マンションやアパート経営のリスクと、その対処方法についてご紹介します。リスクは正しく認識し、必要以上に怖がらないようにしましょう。
マンションやアパート経営にはリスクがつきもの
「リスクなしでマンションやアパート経営ができる」という謳い文句があったとしたら、その言葉は正しくありません。マンションやアパート経営にはリスクがつきものです。しかし、マンション経営で大切なことは、リスクを理解し事前に対策を取っておくことであり、必要以上に怖がることではありません。
今回の記事では、マンション経営にリスクについて詳細に解説しています。リスクに関する正しい知識を身につけ、不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。
マンション・アパート経営のリスク
マンションやアパート経営には、さまざまなリスクがあります。ここでは、マンション経営で考えられるリスクをいくつか列挙します。
空室リスク
マンションやアパートのオーナーがもっともおそれるリスクといえば、空室でしょう。何室所有していたとしても、空室であれば家賃収入は1円も得られません。
さらに、空き室の状態が続いてしまうと、ローンの返済や管理費・修繕積立金などの出費は自己所有の資産で行う必要があります。これらの費用は入居者がいなくても必要になるため、不安に感じる方も多いでしょう。空室状態が長くなればなるほど、負担は大きくなります。
災害リスク
日本は、数々の災害リスクを抱えている国でもあります。地震や台風・洪水・高潮など、アパートやマンションの所有者には厳しい環境ともいえます。都市部も地方も関係なく災害のリスクはあるため、絶対に安心な物件は存在しないのが現状です。
これらの災害は、被害にあうと物件そのものを失う可能性もあり、大きな被害がない場合でも設備が損傷する可能性もあります。対策は必要不可欠といえるでしょう。
家賃の滞納リスク
マンション経営は家賃収入を得られなければ継続できません。そこで、オーナーにとって切実な問題になりやすいのが家賃の滞納リスクです。家賃の滞納が続くと空室があるのと変わらなくなってしまい、入居者がいる分より悪いといえるかもしれません。
そして、家賃の滞納は直接的に対策しにくいというのが大きなポイントです。リスクヘッジについては後述します。
立地条件の変動リスク
マンションやアパートの入居率は、立地条件に大きく左右されます。駅から遠かった物件が再開発によって近くに駅ができたり、近くにスーパーや商業施設のなかった物件が再開発によって大きなスーパーができたりすることで人気が高まることも珍しくありません。
反対に、周辺により良い条件のエリアが誕生すると、所有しているマンションの価値が急落する可能性もあります。入居率の上下が立地条件で変わってしまうのは懸念点のひとつでしょう。
入居者のトラブルリスク
マンション経営では、入居者に問題があるケースも少なくありません。騒音やゴミ、ペットの飼育、駐車場などさまざまな入居者トラブルが生じることがあります。
クレームが出た場合は対処できますが、黙って退去してしまう入居者がほとんどです。このような場合では、対処できないだけでなく次の入居者にも悪影響が続く可能性があります。
より大きな事例では、反社会勢力のメンバーが入居していたり、外国籍の不法滞在者が入居しているようなケースがあります。入居者に関するトラブルを防ぐためには、管理会社選びが大切です。
マンション・アパート経営に欠かせないリスクヘッジ
マンションやアパート経営には、上記のようなさまざまなリスクが考えられます。そのため、どうやってリスクを最小限に抑えるかが不動産投資においては重要といえるでしょう。
ここでは、マンションやアパート経営に欠かせないリスクヘッジをいくつかご紹介します。
家賃の見直しや物件の修繕を随時行う
前述の通り、マンションやアパート価値は年々下落します。立地条件によっても異なりますが、数年以上経過した物件では1年ごとに1%以上価値が低下するともいわれています。
築年数が古くなれば、家賃が安くないと借り手がつきません。物件価値の上下に合わせて、家賃設定を随時見直す必要があるでしょう。
高い家賃を維持したまま借り手を探したいのであれば、物件の修繕にリフォームなどを行い、物件価値を高める必要があります。また、物件の購入時に家賃の下がりにくい立地の物件を探すなどするのも良いでしょう。
保険や保証会社に加入する
災害に関するリスクは、物件のオーナーが自分で対応するのは簡単ではありません。万が一災害にあってしまうと、多額の修繕費用がかかってしまったり、最悪のケースでは物件を失うかもしれません。
こういった非常事態に備えて、保険や保証会社に入っておくことが必要不可欠です。地震保険や火災保険など、さまざまなリスクに備えることができます。
また、家賃の滞納リスクは、家賃保証会社を利用することで支払いを肩代わりしてもらうこともできます。
立地条件の調査を丁寧に行う
前述の通り、物件の価値は立地条件によって大きく変化します。立地条件が悪くなってしまうと、よほど家賃が安いなど良い条件がないと入居者は集まらない可能性が高まります。そのため、物件の購入時に立地条件の入念に調査する必要があるでしょう。
立地条件を考える際、多くの方が駅からの距離を検討する方が多いですが、近くにある施設も重要な要素です。近くに小中学校のある物件や病院や役所の近い物件は、同じ条件のお部屋より人気が高い傾向にあります。
多くの物件をリサーチしたうえで、より人気の集まりやすい物件を見つけることが大切です。
管理会社の選定を入念に行う
入居者によるクレームは、物件のオーナーが疲弊する原因になります。できるだけ早く対応しなければ、より大きなトラブルに発展し退去者が出る可能性もあります。ただ、オーナー自身ですべてのクレームに対応することは難しいため、、管理会社の選び方が大切になります。
クレーム対応に慣れている会社を選ぶことで、より安心して管理を任せることができるでしょう。クレームを適切に処理してもらうことで、入居者も安心して生活することができ、退去者の減少にもつながります。
都市部の中古ワンルームを購入する
多くの入居者が集まりやすく、空室リスクを減らすことができるのは、やはり都市部の物件です。大学進学や就職など都市部へ移住する若者は依然として多く、ひとり暮らしのために物件を探している方も毎年います。
そのため、東京などの都市部の物件であれば空室リスクを最大限に抑えられ、なおかつ賃貸の需要が高い分、家賃の下落リスクも抑えられます。
また、ワンルームの物件であれば購入価格も比較的安価に抑えられるうえ、資産価値の下落も防げるといわれています。入居者が集まりやすく、不動産会社や銀行も資産として判断しやすいためでしょう。
まとめ
マンションやアパート経営には、さまざまなリスクがあります。資金面だけでなく、入居者や保険、管理会社の選定などさまざまなシーンでトラブルに発展する可能性も少なくありません。
それぞれのリスクに対応するには、自分だけでなくあらゆる会社やサービスなどを有効活用する必要があります。今回の情報を参考に、物件や不動産会社の選定などを行い、より低リスクな不動産投資を行いましょう。
