不動産投資の出口戦略!オーナーチェンジとは何か

今から不動産投資を始める場合、「オーナーチェンジ物件」が狙い目かもしれません。オーナーチェンジ物件とは、不動産投資の対象のひとつです。

ただ、オーナーチェンジ物件にはリスクがあるのも事実であり、検討は入念に行う必要があります。今回は、オーナーチェンジの概要とメリットやデメリットをご紹介します。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、その名の通り不動産のオーナーが変更することを指します。

不動産投資のシーンでは、物件を借りている方(賃借人)が入居している状態で物件を売却すること、購入することを指します。不動産投資の出口戦略として利用される傾向にあります。

とくに、投資用物件のなかでもワンルームマンションでみられることの多い売買形態です。

オーナーチェンジが行われると、旧貸主と借主との間で結ばれている賃貸借契約上の権利や義務、条件は、すべて買主(新貸主)へと引き継がれることになります。

オーナーチェンジを売買メリット

オーナーチェンジ物件は、不動産投資のスタートに適しているといわれることがあります。

こちらでは、オーナーチェンジ物件のメリットについて売り手と買い手に分けてご紹介します。

売り手側のメリット

オーナーチェンジの売り手側における最大のメリットは、物件を現金化できる点です。とくに、比較的短期間で現金化できる点にメリットを感じている方が多いようです。

本来、不動産を売却する場合は、賃借人に退去等の手続きをしてもらう必要があります。この点、オーナーチェンジであれば賃借人に退去してもらうことなく売却が可能なため、短期間で現金化できます。

事情があって手元に現金が必要になった場合や、好立地の優良物件を見つけたときの購入資金など、オーナーチェンジを行うことでまとまった資金が用意できます。

さらに、売却手続きを行っている途中であっても、オーナーチェンジが完了するまでは賃料収入が途絶えない点も大きなメリットです。物件を手放すギリギリまで収益を上げられ、キャッシュフローの点からも利点といえます。

買い手側のメリット

オーナーチェンジを買い手側から見ると、入居者がいるため購入直後から賃料収入を得られる点が最大のメリットといえるでしょう。

本来は、物件を購入後に管理会社の選定や入居者の募集など、賃料を得るためのハードルがいくつかあります。オーナーチェンジはこれらの面倒な手続きが不要となるため、収益の見通しをある程度立てた状態で物件の購入が可能です。

複雑な手続きを経ることなく安定した収益を見込める点が、不動産投資初心者に適しているといわれる理由のひとつです。

また、旧オーナーのもとで安定した収益を上げられていれば、物件の評価はつきやすくなり、金融機関による融資の審査なども通りやすくなるでしょう。

また、物件の購入時点で当該物件の過去の運用状況を調査することができる点も、買い手側からすると大きなメリットです。毎月得られる賃料の概算や、入居者の入れ替わりサイクルなどを把握できるだけでも、今後の投資や運用計画が立てやすくなります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

一方で、オーナーチェンジ物件の売買や運用にはデメリットもあります。こちらでは、オーナーチェンジ物件のデメリットをご紹介します。

空室リスク

オーナーチェンジ物件であっても必ず満室というわけではなく、物件を購入した後に入居者が退去してしまう可能性も考えられます。空室リスクがゼロでないことは必ず覚えておきましょう。

物件の内覧ができない

オーナーチェンジ物件の購入者にとって、最大のデメリットとなるのは物件の内覧ができない点です。

満室の場合、入居者がいるため室内を細かく確認することは基本的にできません。例外的に入居者の許可をとって確認することもあるようですが、プライバシーの問題もあるため詳細な検証はできないと考えましょう。

内覧ができないと物件内の瑕疵を見落とす可能性が高まり、躯体の損傷や水回りの不具合などで購入後に思わぬ出費を強いられるかもしれません。

入居者に対する新しい条件を定めづらい

不動産のオーナーになる場合、入居者に対してどのような条件を求めるかある程度決めている方も多いでしょう。代表的なものでは、「ペット可物件」や敷金・礼金の金額などがあります。

ただオーナーチェンジ物件の場合、すでに入居している方に対して新たな条件を付け加えるのは難しいと考えましょう。もちろん、新たな条件を提示し、それに同意が得られれば問題ありませんが、それが原因で入居者を失う可能性もあります。

基本的な契約条件は旧オーナーから引き継ぐことになるため、現在の賃貸借契約に不備がないか入念に確認を行いましょう。

サクラの入居者がいる可能性も

悪質な例では、満室を装うためにサクラの入居者を用意し、オーナーチェンジが完了した後すぐに退去するという方法もあるようです。

サクラの入居者を把握することは難しく、物件の購入後にクレームをいれてもなかなか解決することは難しいでしょう。

個人同士の売買ではなく、仲介会社を挟むなどしっかりとしたチェック体制のもと売買を行う必要があります。

買い手の需要が限定される

オーナーチェンジは、買い手に対してデメリットがあるものの、売り手のデメリットは少ないとされます。ただ、売り手側最大のデメリットは、買い手の需要が限定される点にあります。

まず、投資用不動産のため、居住用不動産を探している方は購入しません。さらに、前述の通り買い手は内覧せずに物件を購入しなければならず、リスクが高いとされます。

そのため、一般的な投資用物件と比べても買い手の需要がすくはいといえるでしょう。

オーナーチェンジを速やかに行うのであれば、都心や駅チカ・人気エリア・好立地など、入居者が集まりやすいような物件を、一般的な売買価格より安く提示した場合に限られるといってよいでしょう。

借主への通知は必要?

オーナーチェンジ物件を購入した場合、オーナーが変わった事実を借主へ伝えるべきか悩むこともあるかもしれません。この点は、オーナーチェンジの事後に売主と買主の連名でオーナーが変更になった旨通知するのが一般的です。

オーナーチェンジを行う際、事前に入居者に許可や同意を求める必要はありません。基本的に契約内容に変更はなく、入居者にとって不利益となることはないためです。

また、管理会社に物件の管理を委託しており、家賃管理などもすべて任せているケースでは、賃借人への通知が必要ないこともあります。

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

オーナーチェンジ物件は、面倒な手続きを経ることなく賃料収入を得られるため、不動産投資初心者におすすめです。

ただし、サクラの入居者や敷金の扱い、過去の管理状況など確認すべき点が多い物件でもあります。「オーナーチェンジ物件ならなんでもいい」と考えていると、優良物件に見せかけた悪質な物件にだまされるかもしれません。

優良物件を見つけ、納得のいく内容でオーナーチェンジを行うには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

アポイントメントをとって実際に担当者と会い、「この人なら任せても大丈夫だ」と思えるような方がいる不動産会社を探しましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件には、買主・売主それぞれにメリットやデメリットがあります。売買後に後悔しないためにも、事前に理解しておきましょう。

不動産投資のリスクについては、以下の記事もご覧ください。

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