失敗しない管理会社の選び方［管理会社の変更方法］

賃貸の森 編集者

若海 花蓮

物件を所有しているオーナーが、自ら入居者を募り、自ら家賃を回収し、自ら退去の手続きができるなら、すべて自分で行ったほうが多くの利益を得られます。しかし、実際は不動産経営に関する知識を持ち合わせていないオーナーも少なくありません。そこで頼るのが「不動産管理会社」です。今回は、オーナーの物件の管理を任せる不動産管理会社について、選び方や変更方法など詳細にご紹介します。

不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、不動産のオーナーからの委託を受け、物件の管理を行う会社を指します。入居者が賃貸物件を探す際に、窓口となっているいわゆる「不動産屋さん」が不動産管理業を行っているケースもありますし、入居者の選定は行わず管理業務のみを行う会社もあります。

不動産管理会社の仕事は、会社の業務形態によって異なりますが、一般的なものは以下の通りです。

・賃貸借管理業務（賃料の徴収や契約更新手続きなど）

・物件の維持管理（清掃や設備点検など）

・入居者のクレーム対応

上記の内容を見て、「入居者の募集や選定がない」と思う方もいるでしょう。実は、不動産管理会社の主な業務は物件の「管理」であり、入居者の募集や選定は本来の業務ではありません。賃貸の斡旋や契約は、仲介業務の仕事だからです。

それでは、なぜ街の不動産屋さんは物件の管理だけでなく賃貸の斡旋や契約まで行っているのでしょうか。

不動産管理会社のタイプ

それは、不動産管理会社には2つのタイプが存在するからです。それは仲介部署があるかどうかです。

仲介部署のある不動産管理会社

仲介部署のある不動産管理会社では、物件の管理以外にも賃貸の斡旋や契約まで行っています。自社ですべての手続きを行えるため、迅速に対応できるというメリットがあります。

仲介部署のように大きなくくりでなくとも、宅地建物取引業の免許を受けた業者であれば同様の業務を行えます。

仲介部署のない不動産管理会社

一方、仲介部署のない不動産管理会社では、賃貸の斡旋や契約は行なえません。そのため、複数の不動産会社に入居者の募集を依頼するのが一般的です。自ら賃貸の斡旋や契約を行えなくても、多くの不動産会社の協力を仰ぐことで入居者を獲得しています。

ただ、不動産会社は自社の物件を勧めるケースが多いので、物件によってはなかなか入居者が決まらない場合もあるでしょう。

不動産管理会社の選び方

どの不動産管理会社に物件の管理や入居者の募集を任せるかによって、空室のリスクや家賃収入などが大きく変わってきます。そのため、不動産管理会社を選ぶポイントは、不動産経営をするオーナーなら必ず知っておかなければなりません。以下では、不動産管理会社の選び方をご紹介します。

物件に近い不動産管理会社を複数回る

不動産管理会社を探す際は、物件の管理状態や入居率などを知るためにも、現地に足を運ぶのが危険です。今はインターネットもある程度の情報を手に入れることができますが、資料だけでは分からない問題点があるかもしれません。また、実際に足を運ぶ管理会社は、複数リストアップしておくとよいでしょう。

購入予定の物件を実際に管理してもらえるか、管理する場合の条件や契約書に書かれる内容などを具体的に聞き出し、複数の管理会社を比較しましょう。

客付け方法についてヒアリング

契約内容について大まかなことが理解できたら、その管理会社が行っている客付け方法について伺いましょう。客付けとは、どうやって入居者を獲得しているかという点であり、賃貸の斡旋や契約を行っている不動産管理会社にとってはもっとも重要な点といえるはずです。

入居者の獲得に力を入れている管理会社であれば、この点について独自のノウハウを考え、オーナーに説明してくれるでしょう。力を入れていない管理会社であれば、通り一遍の説明しかできず、実際に入居者を獲得できている可能性は低いです。空室のリスクを避けるためにも、このような管理会社は避けるのが無難です。

管理物件について具体的に聞く

この時点で任せても大丈夫だと感じたら、実際に管理している物件について、空室状況や入居審査・内見・クレーム対応・修繕費具体的に伺いましょう。信頼できる管理会社であれば、詳細に説明してくれるはずです。特に大切になるのが管理している物件の空室率です。

空室率について明確に答えられない場合は、空室率が一般の管理会社と比べて高い、もしくは空室率に関心がない可能性があります。このような管理会社に任せてもずさんな管理をされる可能性があるため、控えるのが無難です。

ネット集客について

近年は、入居希望者がインターネットで物件を探してから不動産会社を訪れるのが一般的になっています。そのため、管理会社を選ぶ際は、ネット集客についてどう考え、どう対応しているのかも聞いておくとよいでしょう。

未だに「ネットより直接来てもらわないといい物件は紹介できない」と考えているような不動産管理会社は、避けたほうが無難です。

不動産管理会社の変更方法

どれだけ不動産管理会社を注意して選んだとしても、契約後に変更したいと感じる場合もあるでしょう。そこで最後に、不動産管理会社を変更する場合の手順をご紹介します。

最初に不満点を整理する

管理会社を変更する際は、どの点に納得がいっていないのか管理会社に尋ねられるケースがほとんどです。そのため、どの点に不満を抱えていて変更したいと考えているのか、あらかじめ整理しておきましょう。

例えば担当者の対応に不満があるのか、会社全体に対して不信感を抱いているのか、物件の管理方法に納得がいかないのか。不満点の内容によっては管理会社を変更することなく解決できる場合もあります。

新しい不動産管理会社の選定

不満点を整理し、それを現在の不動産管理会社に伝えても改善されない場合、不動産経営を円滑に行うためにも新しい不動産管理会社の選定が急務となります。そこで、前述の不満点を踏まえたうえで、それをクリアできる新しい管理会社を選定しましょう。

新しい不動産管理会社を選定する場合は、現在別の管理会社と契約している旨、その契約内容や物件の管理方法などに不満を抱えている旨、など詳細に説明すると安心です。

現在の管理会社から新しい管理会社への引継ぎ

新しい管理会社の選定が完了したら、現管理会社から新管理会社への引継ぎを行わなければなりません。実際には、現在の管理者へと解約の通知を行い、場合によっては違約金等を支払うことになるかもしれません。

ただ、引継ぎの際には、素人であるオーナーが行うよりも、新管理会社の担当者が現管理会社と話し合ってもらうのが理想です。プロ同士で話し合うほうが円滑に話が進むケースが多いためです。新しい不動産管理会社を選ぶ際は、現管理会社との交渉も引き受けてくれる会社を選びましょう。

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管理会社選びは物件選びより大切

不動産経営・不動産投資を行う場合、多くが物件探しから始めると思います。そして、物件探しの段階でなるべくよい物件を探しだせば利益が出ると考えているオーナーも多いかもしれません。

しかし、不動産経営においてよい物件であれば必ず十分な利益が出るわけではありません。物件選びより大切なのが「管理」なのです。そして、物件の管理を任せる不動産管理会社の選定は物件選びより大切といってよいでしょう。

物件のあらゆる面において管理を任せることになるからこそ、信頼できる会社を選択しましょう。