サブリースとは？［賃貸経営メリット・デメリット］

賃貸の森 編集者

若海 花蓮

賃貸住宅の経営方法の1つに「サブリース」というものがあります。近年になり、メディア等にも取り上げられる機会が増え、オーナー様の中には気になっている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、サブリースの概要を説明した後、サブリースのメリットやデメリットなど、賃貸経営において重要な点をいくつかご紹介します。

サブリースの仕組み

まずはサブリース契約の仕組みについてご説明します。

サブリースとは、オーナーが所有する複数の物件を不動産会社（サブリース会社）が一括で借り上げ、不動産会社が入居者へ転貸する賃貸経営の1つの方法です。不動産会社と入居者との契約ごとにオーナーとやり取りする通常の契約とは異なり、一括で物件を取り扱うというのが特徴的です。

サブリース契約の場合、不動産会社は物件を一括で借り上げた時点から一定の家賃を支払うため、物件のオーナーは空室がある場合でも家賃収入を得られるという特徴もあります。

サブリースの種類

サブリースには、「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の２種類が存在します。両者について簡単にご説明します。

・賃料固定型

賃料固定型は、不動産会社が毎月オーナーに支払う賃料を固定したサブリース契約のことを指します。毎月一定の金額が必ず入ってくるため、収支計画が立てやすく、経済情勢の影響を受けづらいというメリットがあります。

ただし、不動産市場の相場変動に応じて賃料が変化しないため、得られる収入の増額が見込めないというデメリットにもつながります。

・実績賃料連動型

実績賃料連動型は、実際の賃料と連動した一定の比率でオーナーへ支払う金額を決めるサブリース契約を指します。経済情勢や市場相場などを考慮して比率が決められるため、社会情勢によっては賃料固定額より収入が増額する可能性もあります。

反対に、市場価格が下落すれば収入も低下するというデメリットを抱えています。

安定した不動産収入を得たいなら固定型のサブリース契約、リスクは承知の上でハイリターンを求めるなら実績賃料連動型のサブリース契約がおすすめです。

サブリース契約の問題点とは［トラブル実態調査］

サブリースのメリット

次は、サブリースを利用することでオーナーが得られるメリットをご紹介します。

リスクの回避

不動産経営にはリスクがつきものです。空室によって家賃収入が得られなくなるリスクや、入居者による家賃滞納のリスクなどは分かりやすい例でしょう。

サブリースの最大のメリットは、これらのリスクを回避できる点にあります。たとえ物件に空室が出たとしても、サブリースの契約時に定めた一定の家賃は必ず支払われます。家賃滞納の場面においても同様です。これを「家賃保証」といいます。

本来、空室が出た場合はそれを解消する手を打つなどしなければなりません。それらの煩わしい手続きなしに家賃収入が得られるのは大きなメリットでしょう。

管理業務からの解放

不動産経営者は、自分が所有している物件の管理業務を行わなければならず、時には入居者とやり取りすることもあるでしょう。人によっては面倒だと感じることもあるはずです。

しかし、サブリースであれば、上記のような面倒な管理業務から解放されます。サブリースにおいて契約の当事者となるのは、オーナーである物件所有者と一括借り上げをする不動産管理会社です。そのため、契約の当事者ではない入居者との直接のやり取りは発生しません。

入居者とのやり取りは、時にストレスになることもあるので、面倒な管理業務を全て不動産管理会社が行ってくれるのは大きなメリットでしょう。

確定申告が楽になる

入居者探しから入居手続き・家賃管理などを全て自分で行っている場合、経費計算など確定申告の手続きがとても大変です。

本業として不動産経営を行っている場合は別ですが、副業にそれほど時間をかけられないという方も多いでしょう。

サブリースで不動産管理会社と契約を結んだ場合、経費計算は不動産管理会社から入ってくる家賃のみを集計します。手続きも圧倒的に楽になるので、副業で不動産経営を行っている方にはおすすめです。サブリース会社が提携している税理士にアドバイスを仰げることもあるようです。

サブリースのデメリット

サブリースには上記のようなメリットがありますが、一方デメリットも存在します。ここでは、サブリース契約を結ぶ前に確認しておきたいデメリットをご紹介します。

家賃収入を最大化できない

サブリースの最大のデメリットは、家賃収入を最大化できない点です。サブリース契約は、前述の通り空室や家賃滞納があっても一定の金額が毎月サブリース会社から支払われます。

しかし、正規の家賃と同額を支払っていると、サブリース会社にメリットが少なく、入居者の滞納等によって生じるリスクを全て不動産管理会社が負うことになります。

それを避けるために、基本的なサブリース契約では、不動産管理会社から支払われる家賃は、本来の家賃額の80％〜90％とされています。例えば、家賃が5万円の物件であれば、オーナーが受け取れる家賃は4万円から4万５千円程度です。

もちろん、毎月決まった金額が支払われるのはメリットですが、5万円の価値がある物件を所有しているにも関わらず、その利益を最大化できないというのは大きなデメリットになるでしょう。サブリース契約は、いわばローリスクローリターンの不動産経営といえます。

また、不動産管理会社からオーナーに支払われる家賃も一定期間ごとに見直されるのが通常です。契約書に「家賃保証の見直しあり」と記載されているか確認しましょう。

入居者の選定に関われない

サブリース契約を結んでいる場合、入居者の選定や審査はすべて不動産管理会社が行います。入居者によるリスクを不動産管理会社が負っていることを考えると、当然といえるでしょう。

そのため、オーナーが「この人は入居させたくないな」と感じた入居者であっても、サブリース会社が空室のリスクを避けるために入居させる場合があります。つまり、誰を入居させるかという点について、物件の所有者であるオーナーの意向より、サブリース会社の意向が反映されるということになります。

自ら入居者を選んで不動産経営をしていきたいと考えている方には、サブリースはおすすめできません。

サブリース会社のリスクを背負うことになる

サブリース契約では、入居者による家賃の滞納や空室による家賃収入の滞りなどのリスクは、すべて不動産管理会社が負います。ただし、オーナーもリスクを全く背負わないということではありません。

最大のリスクは、サブリース経営状況による不況を受ける可能性があるという点です。例えば、サブリース会社が倒産するというケースも考えられます。

賃貸借契約において、サブリース会社が倒産した場合は、契約の相手が「サブリース会社と入居者」から、「物件所有者とオーナー」に切り替わるのが一般的です。

そのため、サブリース会社が何らかの理由で不動産経営から退いた場合、入居者と直接やりとりする必要がでてきます。サブリース契約にすることでリスクがゼロになるわけではない、という点は覚えておきましょう。

まとめ

サブリース契約は、不動産経営においてつきものである「空室」や「家賃の滞納」などのリスクを最小限に抑えられる、物件所有者にとっては魅力的なものです。

ただ、契約内容や相手方の経営状況によっては、物件所有者にも不利益となる可能性があります。メリットやデメリットを確認し、専業として不動産経営を行うのか、副業なのかなども考慮したうえでサブリース契約を結ぶようにしましょう。