物件を満室にして運営するためのノウハウ
日本全体の空室率や空き家率が30%を超えるといわれるなか、不動産投資をするうえでは、いかに満室稼働させるかが重要です。
今回は、物件を満室にして運営するための秘訣をご紹介します。
目次
満室運営するために必要な力
満室運営を実現するには、とくに以下の2つの力が重要とされます。
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数あるお部屋のなかから、自分の物件に「住みたい」と思ってもらうには、その物件自体の魅力（＝物件力）はとても重要です。
物件力の代表的なものといえば、立地でしょう。
都市部であれば駅チカかどうか、女性のひとり暮らしや家族連れをターゲットにしているのであれば周辺の治安など、さまざまな要素が重要になってきます。
地方であれば駐車場の有無も確認したいポイントです。
また、どんなにすばらしい物件であったとしても、何もしないで自然と入居者が集まることはありません。
「営業力」が伴ってこそ、物件の魅力を最大限に発揮できるのです。「営業力」をアップさせるためには、物件の紹介先である仲介会社や管理会社の存在が欠かせません。
このように、満室運営は物件力と営業力の両方がそろって初めて成り立つのです。
物件力をあげるための秘訣
ここからは、物件力・営業力をアップさせるための秘訣を紹介していきます。まずは物件力についてです。
建物を周りを徹底的に清掃しよう
みなさんが入居希望者として賃貸物件を探すとき、どのような点を重視しますか？
人それぞれ重視する点は異なりますが、物件回りがまったく清掃されていなかったら住みたいと思うでしょうか。
敷地内に植えられた木々や草はまったく剪定されていない、階段や廊下にはごみが落ちている、ポストの周りには郵便物が散乱している、といった物件は避けたいと思うものでしょう。
しかし、実際はこういった物件が社会には数多く存在しています。
そのため、物件自体は非常に魅力のあるものであっても、入居者が集まらないというケースも珍しくありません。
定期的な清掃はもちろん、空室があるときこそ入念に掃除をすることを意識するだけでも、入居者の第一印象は大きく変わります。
台風や落ち葉の時期は、少し放置するだけであっという間に汚れてしまいます。より注意する必要があるでしょう。
入居者が入居後のイメージをしやすいホームステージングを意識する
建物周辺の清掃が完了しても、部屋の内部がきれいになっていなければ意味がありません。
所有している物件は、退去があったらすぐにハウスクリーニングを行いましょう。クロスの張替えや水回りの清掃など、徹底的に行うことが大切です。
稀に入居者が決まってから行う大家さんもいます。ただ、きれいになっていない物件を見せられて、その物件を選ぶ入居希望者はいません。
また、近年はホームステージングといって、モデルルームのように観葉植物や家具を事前に配置した状態で内見することも増えています。
家具などが配置してあることで、入居後のイメージがつきやすくなります。ハウスクリーニングを行った後に、家具などを配置してみても良いかもしれません。
最先端設備の導入を進める
入居者の目に留まる物件にするためには、最先端設備の導入に取り組むことも大切です。
たとえば、ひと昔はインターネットが引かれていない物件も当たり前のようにありましたが、今はインターネット業者をあっせんすることが当然となり、インターネット無料物件も存在しています。
また、以前であれば地デジに対応しきれていない物件は、入居者が集まりにくい傾向にありました。今後は、4K・8K放送への対応が必要になってくるかもしれません。
現在多くの物件で導入が進められている設備といえば、宅配ボックスではないでしょうか。インターネット通販で買い物をする方が増えているため、ほぼ必須となっているといっても過言ではないかもしれません。
もちろん、こういった最新設備を導入し、入居者に魅力的な物件をつくるには、資金の確保が必要不可欠です。
物件から得た利益は、再投資資金に回すことも大切ですが、一定の金額を現在所有している物件の機能アップのために残しておきましょう。
営業力をあげるための秘訣
物件力をアップさせ、魅力的な物件にすれば満室になるかというと、必ずしもそうはいきません。
不動産にかかわらず、どんな小さな商品でも、それを売り出す営業担当者や営業店によって成果が大きく変わります。
不動産でも、同じ部屋であっても仲介会社や管理会社をどこにするかで入居申し込み率や成約率が変化します。
こちらでは、優秀な営業弾当社が自分の部屋を「売りたい」と思ってくれるための秘訣をご紹介します。
レスポンスの早さ
もっとも重要なのが、担当者からの連絡に対するレスポンスの早さです。
近年は、多くの入居希望者がインターネットで物件を見つけてから不動産会社を訪れるようになりました。
その際、周辺の相場状況などからさまざまな条件交渉を持ちかけられることがあります。たとえば、「家賃の1割減額」や「礼金の見直し」などが代表的なものです。
こういったケースでは、明らかに無茶な条件交渉を除いて、営業担当者や仲介会社は不動産のオーナーや管理会社に連絡を取り、条件交渉の内容を伝えます。
この際に即答できるかどうかはとても重要です。時間的猶予をもつために「後で返答します」と答えても、入居希望者は他の物件に決めてしまうケースがほとんどです。
営業担当者からも、「この物件のオーナーは判断が遅い」との烙印を押されてしまい良い印象は残せません。
近年は、募集条件に対して交渉が入るのは当然の時代となりつつあります。条件に応じるか否かの線引きをある程度行っておき、いざ問い合わせがあった場合に即答できるよう準備しておくのが大切です。
また、営業担当者には「多少の条件交渉には応じるので、なるべく決める方向で」と伝えておくのも効果的です。話の早いオーナーとして認識され、営業担当者が積極的に内見者を連れてきてくれます。
募集条件を適宜変更する
物件の募集条件は、時期に応じて適宜変更する必要があります。
賃貸の需要がもっとも高まる時期といえば、進学や就職シーズンとなる1月～3月です。
繁忙期のこのタイミングであれば、供給より需要が高まっているため、多少家賃が高くても入居希望者は集まりやすい傾向にあります。
一方で、この時期を少し逃すだけで需要は大きく減り、高い家賃はもちろん、相場通りの金額でも借り手が見つからないことも珍しくありません。
満室運営を行うには、需要が大きいタイミングと小さいタイミングで敷金や礼金、家賃、広告費などを細かく変更する必要があります。
多少家賃が下がっても、長期間空室になるよりましといえるでしょう。
他の物件との差別化が重要
ここまでの情報をもとに、満室運営を続けるための秘訣をひと言でまとめると、「他の物件との差別化が重要」となるでしょう。
自分の理想を詰め込んだ注文住宅は別として、賃貸として貸し出す物件は、どこか似ているところがあるものです。
そんななか、周辺の物件ではなく自分の物件を選んでもらうには、他の物件にはない魅力をアピールする必要があるでしょう。
周辺物件のリサーチを徹底的に行い、自分の物件に足りないものはどこか、どんな設備に需要があるのかなどを確認しましょう。
まとめ
日本全体の空室率は上がっているものの、満室運営を続けているオーナーも少なくありません。
空室対策はスピードが大切です。自分の物件に足りない部分を見つけたら、今すぐ動き出しましょう。
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