賃借権と地上権の違いってなに？

賃貸の森 編集者

若海 花蓮

不動産投資を行う際、よく耳にするのが「賃借権」や「地上権」といった言葉です。

ともに土地を借りて建物を建てる権利のことで、総じて「借地権」と呼ばれることも。両者にはさまざまな違いがあるため、理解を深めることで不動産投資に役立ちます。

今回は、借地権と地上権の違いをご紹介します。

所有していない土地に建物を建てるには借地権が必要

建物を建てる人と土地を所有している人が異なる場合、「借地権」を設定する必要があります。

借地権とは、第三者の土地を借りて自己所有の建物を建てることのできる権利のことです。

借地権には、今回テーマとなっている「地上権」と「賃借権」の2種類があります。どちらも建物所有を目的とした借地権であることは同様ですが、さまざまな点で違いがみられます。

賃借権と地上権の違い

賃借権と地上権の最大の違いは、賃借権が「債権」であり、地上権が「物権」であるという点にあります。

賃借権は、賃貸借契約に基づいて借主（賃借人）が土地を使用できる債権であり、賃借人には賃料の支払い義務が生じます。

一方、地上権は他人の所有する土地で工作物または竹林を所有するために、土地を使用することができる物権です。

債権は特定の「人」に対して「行為」を請求できる権利であるのに対して、物権は「物」に対する直接的な支配権という点で異なります。

そのため、賃借権が設定されている土地では、賃借人が賃貸人に対して「契約通り使わせてほしい」と請求することが可能です。

一方、地上権が設定されている土地では、第三者が不法占拠している場合「土地を返せ」と請求することができます。これは、両者が「債権」「物権」という違いを持っているためです。

また、土地に関する権利は地上権のほうが強いため、借主は地主の承諾を得ることなく譲渡や又貸し（転貸）ができます。一方、賃借権は物との結びつきが弱いため、賃貸人の承諾がなければ譲渡や転貸はできません。

賃借権と地上権の違いまとめ

債権と物権という違い以外にも、賃借権と地上権にはさまざまな相違点があります。それらを下記の表にまとめました。

上記の通り、地上権は賃借権と比較して地上権者（借主）の権利が強く、地主から見ると不利といえます。そのため、実務ではあまり使用されておらず、基本的には賃借権が設置されるケースがほとんどです。

不動産投資をするうえでは、借地権＝賃借権と考えても大きな問題はありません。

ただし、賃借権では賄うことのできない橋やトンネル・地下鉄などの造作物を土地の上に設置する場合は、地上権が設定されます。

借地権に関するさまざまな知識

上記の通り、一般的な借地権はほとんどが賃借権です。しかし、借地権に関するさまざまな法令や規則を理解することなく不動産投資をしてしまうと、いつの間にか不利な契約を結んでしまうかもしれません。

こちらでは、とくに不動産投資をしている方に向けて、借地権に関する重要な知識をご紹介します。

借地権の目的や期間、更新について

借地権の目的は、「借主保護」にあります。そのため、借主にとって不利になるような特約は、契約当事者の合意があっても基本的には認められません。

期間については30年以上であり、契約時に期間を定めていない場合は30年とみなされます。

契約期間の最短が30年となっているのも、「長期にわたって使用を続けられるように」という借主保護の目的からきています。

契約が満期を迎えたときに行われるのが「更新」です。更新には、合意・請求・法定更新の3種類があります。

合意更新は、最初は20年以上で設定することができ、2度目以降の更新では10年以上で設定できます。

借主が地主に請求して行う更新手続きは、土地の上に建物がある場合のみ可能です。初回は20年、2度目以降は10年となります。

「正当事由」が認められると、地主から契約を打ち切られる可能性はありますが、正当事由が認められるケースは稀です。契約を打ち切りにくくしているのも、借主保護の観点です。

定期借地権とは何か

定期借地権とは、満期を迎えた時点で契約が終了する、つまり更新のない借地権のことを指します。具体的には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権の3つがあります。

ただし、事業用定期借地権については、個人向けの賃貸物件が対象外となっているため、ここでは省きます。

一般定期借地権と建物譲渡特約付定期借地権の違いを下記の表で確認しましょう。

借地権付きの物件を活用するメリット・デメリット

不動産投資を行う際、借地権付きの物件を運用するケースもあります。

正しく運用するためには、借地権付き物件のメリットやデメリットを理解することが大切です。

メリット

借地権付き物件を運用するメリットは、主に以下の2つです。

• 購入価格が比較的安価
• ランニングコストが減る

借地権付きの物件は、建物自体の所有権は獲得できるものの、土地の所有権を得ることはできません。土地の所有権取得に関するコストが削減できるため、全体の購入価格が比較的安価に抑えられます。

また、土地を所有するとなると、固定資産税や都市計画税などの税金が生じます。借地権付きの物件の場合は所有権がないため、これらの税金を支払うのは地主であり購入者には課税されません。

デメリット

一方、借地権付きの物件のデメリットとして挙げられるのが、以下の3点です。

• 地代の支払いが生じる
• 銀行の融資を受けにくくなる可能性も
• 売却や譲渡、増改築に地主の許可が必要になることも

前述の通り、借地権のほとんどは賃借権です。そのため、地代を地主に支払わなければなりません。

購入価格が安価になった点や税金の免除分をトータルすれば、経済的なメリットはむしろ大きいこともありますが、地代の支払いを負担に感じる方も多いでしょう。

ただし、地代は経費として計上することができるため、デメリットはそれほどないともいえます。

また、借地権付きの物件では、土地を担保に融資を受けることができません。土地の所有権をもっていないため、物件の担保評価が低くなってしまい、銀行の審査が厳しくなります。

借地権付きの物件で不動産投資を行う場合は、融資額にゆとりをもっておく必要があるでしょう。

借地権付きの物件を売却や譲渡、増改築などする場合は、基本的に地主の許可が必要です。許可を取ることなくリフォームなどを行うと、トラブルにつながる可能性があるため注意しましょう。

また、増改築や名義変更に伴い手数料が発生するケースもあるため、事前に確認することが大切です。

まとめ

不動産投資を行う際は、借地権付きの物件を活用する方法もあります。しかし、正しい知識を身につけていないと、いつの間にか不利な契約を結ぶ可能性があります。

これを機会に借地権や賃借権、地上権に対する理解を深めておきましょう。