特定優良賃貸住宅のメリット・デメリット

賃貸の森 編集者

若海 花蓮

人生にはさまざまな節目がありますが、結婚もそのひとつです。特に、子供が増えるとそれに合わせて広い家に引っ越すという方も少なくありません。そこで今回は、ファミリーの方が知っておくべき「特定優良賃貸住宅」のメリットやデメリットについてご紹介します。

特定優良賃貸住宅（特優賃）とは？

そもそも、特定優良賃貸住宅（特優賃）の存在を知らない、という方も多いのではないでしょうか。まずは特定優良賃貸住宅について簡潔にご紹介します。

特定優良賃貸住宅とは、少ない負担で借りることができる公的賃貸住宅制度のことを指します。多くのメリットがあることから人気を集めています。

「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき提供されている賃貸住宅で、土地の所有者であるオーナーが、国や地方公共団体からの補助金と住宅金融公庫等を使用して住宅を建設し、それを一定の条件を満たした入居者へ貸し出しています。

特定優良賃貸住宅に住むメリット

前述の通り、特定優良賃貸住宅は募集がかかると抽選になるほど、多くの方から人気を集めています。それには、数多くのメリットがあるためです。以下では、特定優良賃貸住宅に住むメリットについてご紹介します。

家賃補助がある

特定優良賃貸住宅に住む最大のメリットといえば、家賃補助がある点かもしれません。特定優良賃貸住宅制度では、毎年世帯ごとの所得調査が行われ、その金額に応じて家賃の一部を国や地方公共団体が負担することになっています。

家賃補助は、最長20年間続き、20年かけて少しずつ入居者の家賃負担が増えていく設計になっています。そのため、お子さんのいるご家庭など、出費を抑えたい家庭から人気の高い物件です。20年間補助金を受け取ることができれば、毎月の固定費を一定程度抑えられるため、その分を貯蓄に回すなど、生活に余裕が出てきます。

ただし、共益費や駐車場代に対しては補助金は支払われません。

物件の質が高い

特定優良賃貸住宅は、総じて物件の質が高いことで知られており、人気の一因となっています。特定優良賃貸住宅として国や地方公共団体の補助を受けるには、一定の建築基準を満たす必要があります。その基準は以下の通りです。

・専有面積が50～125㎡

・専有面積の9％以上が収納部分

・耐火or準耐火構造

・天井高2.3m以上

これ以外にも基準を設けている自治体もあります。一定の基準を設けることで物件の質を一定以上に保ち、安心して暮らせるようになっているのです。

入居時の初期費用を安く抑えられる

賃貸物件に入居する際、多くの初期費用を必要とします。前家賃や敷金・礼金・仲介手数料など、引っ越し費用も含めると数十万円必要となるのも珍しくありません。

特定優良賃貸住宅制度は、入居者の負担を減らすという趣旨の下運用されているため、礼金と手数料が無料となっています。入居の際の初期費用として必要なのは、前家賃と敷金のみです。

初期費用を安く抑えられることで、別のところにお金をかけることができるでしょう。

更新料不要

一般的な賃貸物件の場合、2年ごとなど契約期間が定められており、その期限を迎えると家賃の1か月分といった更新料が必要となります。

特定優良賃貸住宅でも契約期間は定められているものの、更新料の負担がかかりません。余計な費用を支払うことなく長く住み続けられるため安心です。

毎年の所得調査による負担額の決定

特定優良賃貸住宅の入居者は、毎年6月ごろに1年間の家賃助成申請を行います。これを所得調査と呼び、前年度の所得額及び世帯収入を確定した後、それを元に入居者負担額が決定されます。収入額に応じた負担となるため、家賃を支払えなくなるなどの心配がありません。

また、所得調査にはその他に2つの制度が盛り込まれています。

・家族構成の変化

家族で入居したものの、入居後に単身世帯になるなど、基準範囲外になった場合でも入居資格を失わないようにする措置。

・激変緩和措置

所得調査を経て入居者負担額が変化するため、収入が増えた場合、いきなり負担額が跳ね上がる心配があります。そこで、負担額を一気に上げるのではなく、複数年にわたって徐々にあげる制度。

特定優良賃貸住宅に住むデメリット

一定の人気を集めている特定優良賃貸住宅ですが、住む場合はデメリットにも気をつけなければなりません。以下では、特定優良賃貸住宅に住む際のデメリットについてご紹介します。

入居条件が厳しく設定されている

まず、特定優良賃貸住宅に入居するには、一定の条件を満たさなければなりません。その条件はさまざまですが、もっとも大きなポイントは世帯年収に上限があることでしょう。

先ほど紹介したように、特定優良賃貸住宅で受けられる家賃補助の額は、世帯収入に応じて異なります。そのため、年収が分かるような源泉徴収票などを提出しなければなりません。

また、毎年の所得調査もデメリットと感じる点かもしれません。自分の所得を毎年調べ上げられるのは、誰しも気持ちの良いものではありません。

ファミリーでの入居が前提となっている

特定優良賃貸住宅は、ファミリーでの入居が前提となっています。一部の物件を除くと、基本的に単身者の入居はできません。二人以上の夫婦、または親子を中心とした家族でなければ入居できません。

友達同士のルームシェアや、婚姻段階に入っていないカップルでの同棲も特定優良賃貸住宅では認められません。婚約段階に入っているカップルも、契約日から1か月以内に入居する、入籍予定であることを証明できる書類を提出するなどの条件が設けられていることもあります。

補助金には期限が設定されている

特定優良賃貸住宅における補助金制度は、入居者にとって大きなメリットですが、それにも期限が設定されています。前述の通り、20年の支給期限を過ぎてしまうと、一般的な賃貸物件と同等の扱いとなります。

特定優良賃貸住宅の補助金の決定方法には、「フラット型」と「傾斜型」があります。傾斜型の場合、年々補助金の額が減っていき、入居者負担額が上がっていきます。そのため、長く住むほど支払う金額が増えていってしまうのです。

一般的な賃貸物件の場合、長年住むことで築年数も増加し、経年劣化などによって家賃が下がることはあるもの、上がることはほとんどありません。特定優良賃貸住宅の場合は、築年数が経過するにもかかわらず家賃が上がるという反対の減少が起きてしまうのです。

物件数が少なく、抽選になるケースが多い

ここまで特定優良賃貸住宅の紹介をしてきましたが、そもそも特定優良賃貸住宅という言葉すら知らなかったという方、名前は知っていたけど見かけたことがないという方がほとんどではないでしょうか。

特定優良賃貸住宅は、物件数が少なく、空室情報もほとんどありません。前述の通り、人気の制度であるため、募集がかかるとすぐに入居希望者でいっぱいになってしまい、申し込んでも抽選になるケースがほとんどです。収入や家族構成など、入居条件に適合しているからといって必ず入居できるわけではありません。

すぐに物件を決めたいという方にとっては、抽選結果を待ちながら他の物件も探しておく必要があるため、負担が増えてしまうといえるでしょう。

まとめ

特定優良賃貸住宅制度は、中堅所得のファミリー層に向けて、入居者の負担をなるべく軽減するべく設けられた制度です。良質な物件が集まっている一方、人気が高いことから入居するのも簡単ではありません。特定優良賃貸住宅を狙って物件を探すのではなく、空室情報を発見できたらラッキーくらいに考えておくと良いのかもしれません。