特定優良賃貸住宅（特優賃）とは？収入基準や条件、メリット・デメリット解説

元・不動産メディア営業／現・不動産系ライター

岸山 海河

　ポータルサイトなどで物件を検索する際、こだわり条件に「特定優良賃貸住宅」という用語が見られるケースがあります。現代では聞き慣れない用語かもしれませんが、特定優良賃貸住宅（特優賃）は公的賃貸住宅制度の一つです。

　特定優良賃貸住宅は数こそ少ないものの、初期費用が大幅に抑えられるうえに家賃補助まで出るお得な物件。一方で、簡単に借りにくいデメリットがあるのも事実です。そこで今回は、特定優良賃貸住宅に関する詳細をまとめました。

特定優良賃貸住宅とは？

　特定優良賃貸住宅とは、一定の基準を満たした優良な物件を手頃な賃料で借りられる公的賃貸住宅制度のことです。「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、オーナーが都道府県や住宅金融公庫などの資金を利用し、優良な住宅を建てて中堅所得ファミリーを中心に供給しています。

　東京都でいうと「都民住宅」と呼ばれる物件が特定優良賃貸住宅に当たります。同じ公営住宅として混合しがちなUR住宅や公社住宅（都営住宅など）とは、運営元が異なるのが特徴です。

特定優良賃貸住宅のメリット

　特定優良賃貸住宅の大きなメリットは、家賃補助や初期手数料の安さなどコスト面での恩恵が受けられる点にあります。具体的にどれほどの金額が抑えられるのでしょうか？コスト面以外のメリットとともにご紹介します。

家賃補助してもらえる

　特定優良賃貸住宅に入居すると、世帯年収の所得額に応じて家賃の一部を国と地方自治体が負担してくれます。

　年数とともに補助額が減少、入居者の負担額が増えていく仕組みですが、最長で20年間も家賃の一部を補助してもらえるのは大きなメリットでしょう。

（※ただし共益費や駐車場代は補助対象外になります）

礼金や仲介手数料がかからない

　特定優良賃貸住宅の場合、一般の賃貸契約で必要な礼金や仲介手数料が不要になります。これだけでも数万から十数万も初期費用をカットすることができるため、新生活にもゆとりが生まれることでしょう。

物件の質が高い

　特定優良賃貸住宅には、面積や構造に一定の基準が課せられています。自治体により条件は異なりますが、東京都の場合は床上面積50〜125㎡、かつ2室以上の居住室を有するゆったりした部屋が特徴です。

保証人が不要

　特定優良賃貸住宅の多くは、入居申し込みに必要な保証人や連帯保証人を立てる必要がないため、入居希望者のみで契約することができます。一部では保証人を立てるケースもありますが、保証会社が利用できる場合もあるため万が一のときにも便利です。

高齢者向けの特定優良賃貸住宅もある

　ファミリー世帯が中心の特定優良賃貸住宅ですが、なかには満60歳以上の人を対象とした特定優良賃貸住宅もあります。おもな申し込み資格は、身元引受人が立てられることや自立した生活が送れる健康状態であるなどですが、条件がクリアできれば単身者でも申し込むことが可能です。

　バリアフリー設計や緊急通報システムの設置など、高齢者でも安心して暮らせる仕様になっているのも嬉しいメリットと言えます。

低所得な家庭ほど家賃負担が少ない

　補助額は一律ではなく、毎年の所得調査により入居者負担額が決まります。そのため、低所得なほど補助額が多く毎月の家賃負担が少なくなります。

　また、入居の途中に年収が増えると負担額も上がる仕組みになっていますが、負担額は一度に上がるのではなく複数年に分けて段階的に上がる「激変緩和措置」が適用されるので安心です。

特定優良賃貸住宅のデメリット

　良質な物件に低賃料で住める、というのが特定優良賃貸住宅の大まかなメリットですが、誰にでも申込資格があるわけではありません。当然、競争率も高いので実際には狭き門と言えるでしょう。ここで、特定優良賃貸住宅のデメリットについてくわしく解説します。

入居条件や審査が厳しい

　後述で説明しますが、特定優良賃貸住宅に住むには厳しい条件や審査に通る必要があります。収入が高い人や持ち家がある人、すでにほかの特定優良賃貸住宅に住んでいる場合などは審査基準から外れるため注意が必要です。

築年数や設備が古い物件もある

　特定優良賃貸住宅の中には築年数が長く、古い物件もあります。網戸がない物件や、ガスコンロなどを自分で持ち込まなければならない物件なども存在します。

入居希望者が多く競争率が高い

　良質で賃料の安い特定優良賃貸住宅は、入居希望者が多く競争率が高いです。さらに、当選したあとには審査も行われるため、入居まで時間がかかります。入居登録者がいない物件があれば先着順で申し込めることもあるので、常に物件情報をチェックしておくと良いでしょう。

原則ファミリー層のみで一人暮らしはNG

　特定優良賃貸住宅はファミリー向けに設けられた制度なので、一部を除き二人以上の家族でなければ資格がありません。“家族世帯”ということで、友人同士のルームシェアや同棲カップルにおいても資格がないため注意しましょう。

年々割安感がなくなっている

　特定優良賃貸住宅の制度がスタートしたのは平成5年ですが、現代では特定優良賃貸住宅としての期間が終了した物件も多く、家賃補助が終了（最大20年間）した物件が一般賃貸へ切り替わったケースも増えています。

　さらに、民間の賃貸住宅で家賃や初期費用の安い物件が増えていることから、特定優良賃貸住宅の割安感や魅力が薄れてきているのが現状です。あえて特定優良賃貸住宅を選ばなくても、同様のメリットがある賃貸物件も多いため、安さで物件を選ぶなら特定優良賃貸住宅以外の物件にも注目すると良いでしょう。

特定優良賃貸住宅の探し方とは？

　特定優良賃貸住宅は、各自治体のホームページや一部の不動産ポータルサイトで探すことができます。ポータルサイトで検索する際は、こだわり条件の欄にチェックを入れたり、キーワード検索をしたりすると簡単にヒットするでしょう。

特定優良賃貸住宅の収入基準・条件・審査とは

　特定優良賃貸住宅は自治体ごとに条件や申込資格が異なりますが、以下は東京都の特優賃（都民住宅）を例に申込資格を簡単にまとめました。

1. 申込者が東京都内に居住していること
2. 同居親族がいること（パートナー関係も可）
3. 世帯の所得が所得基準内であること
4. 申し込み段階で居住するための住宅を必要としていること
5. 暴力団員でないこと

　なかでもややこしいのが、世帯所得の「所得基準」について。これは入居者だけでなく、遠隔扶養者（都民住宅に住まないものの申込者や同居親族の所得税法上の扶養親族）も世帯所得に含まれます。

　都民住宅の所得基準は下記の通りです（2023年6月現在）

（参考：公共住宅賃貸募集センター）

特定優良賃貸住宅に住めない場合の対処法とは

　特定優良賃貸住宅は抽選や審査をパスして初めて入居資格が得られる物件であり、簡単に入居できるわけではありません。しかし、先述の通り民間の賃貸住宅でも家賃や初期費用の安い物件がたくさんあります。コストを抑えて新生活を始めたい人は、仲介手数料が無料の物件やフリーレント付きの物件をチェックしてみましょう。

特定優良賃貸住宅の現状を踏まえて制度を活用しよう

　特定優良賃貸住宅は物件数に限りがあるものの、家賃補助してもらえるため子育て中の家族に大きなメリットと言えます。申込条件は各自治体によって異なるため、希望エリアの特定優良賃貸住宅を希望する人は各自治体のホームページやポータルサイトの条件検索をチェックしてみましょう。