不動産投資信託(REIT)とは何か?メリットやデメリット、活用法もご紹介

不動産投資に興味をもっている方や、実際に不動産投資を行っている方のなかには、不動産投資信託(REIT)について勉強したいと考えている方もいるでしょう。

今回の記事では、不動産投資信託(REIT)の概要やメリット・デメリット、具体的な活用方法までご紹介します。

 

不動産特化の投資信託REIT

不動産投資信託をひと言で説明すると、「不動産に特化した金融商品」です。発祥はアメリカですが、日本版REITとして「J-REIT」が2001年に誕生しました。

REITは、株式のように投資法人が投資家から資金を集め、その資金を利用して複数の不動産に投資します。そこで得られた家賃収入や売却利益などを配当金として投資家に還元する仕組みです。

投資家の立場から考えると、投資法人に投資することが間接的に不動産に投資していることになります。個人で不動産投資を行う場合は多くの資金が必要ですが、REITでは少ない資金で投資を始めることができます。

 

不動産投資信託(REIT)のメリット

前述の通り、REITは不動産に直接投資する不動産投資とは異なる特徴をもっています。ここでは、不動産投資と比較してREITが優れている点やメリットをご紹介します。

少額から投資が可能

不動産投資の場合は、目的の不動産を購入する必要があり、維持管理費なども必要なため多額の資金を用意しなければなりません。REITは、投資法人が多くの投資家から資金を集めているため、ひとりあたりの資金はそれほど多額である必要はなく、1口10万円程度の少額からでも投資が可能です。維持管理費なども必要ありません。

10万円から100万円程度で投資が行えるREITと、最低でも1,000万円以上必要な不動産投資では、資金状況に応じてどちらを選ぶか考えるべきでしょう。

リスクが少ない

REITは、自分が投資した資金を使用して投資法人がさまざまな不動産へ投資を行います。つまり、投資家は意識していなくても分散投資を行っていることになるため、自然とリスクを最小限におさえることができます。リスクがゼロになることは決してありませんが、個人で不動産投資を行う場合と比べるとリスクは軽減されるはずです。

投資に失敗したケースを考えてみると、不動産投資を行っていて投資対象の不動産が収益化できなかった場合、その損失は数千万円から数億円にのぼる可能性もあります。お金だけでなく、その不動産に費やした時間も無駄になってしまいます。

REITであれば、損失を少額に抑えられるだけでなく、物件の管理に費やした時間などがむだになることもありません。

現金化しやすい

REITは株式のような仕組みであり、市場で取引されているため現金化しやすいという特徴があります。事情があって投資から手を引く場合や、損失が出そうな場合には容易に売却が可能です。

一方、不動産投資はひとつの投資対象が高額になるケースが多く、買い手を見つけることも簡単ではないため、損失が膨らんでしまう可能性も考えられます。

運用するのは不動産のプロ

不動産投資を行うのは、もちろん投資家自身です。専門家のアドバイスを受けることはあっても、最終的にその不動産に投資するかどうかを決めるのは自分自身です。とくに、投資をはじめたばかりのころは、自分の決定に自信を持てないこともあるでしょう。

一方、REITは投資家から得た資金で法人が投資を行います。もちろん、投資法人を運営しているのは不動産のプロばかりなので、投資初心者と比べて知識が豊富なのはいうまでもありません。投資法人側も、利益を上げなければ経営が立ち行かなくなるため、もてる知識を総動員して投資を行います。

 

不動産投資信託(REIT)のデメリット

REITも投資である以上、失敗する可能性もあります。失敗の可能性を減らすためには、リスクやデメリットを理解しておく必要があるでしょう。ここでは、REITのデメリットをご紹介します。

運営状態の悪化による上場廃止・倒産の可能性

もっとも大きなリスクといえば、母体である投資法人の運営状態が悪化し、上場の廃止や倒産の可能性があるという点です。株式会社が倒産すると株式が無価値なものへと変わってしまうのと同様のリスクと考えるとわかりやすいでしょう。

運営状態は急激に悪化する可能性があります。問題のない段階からあらゆる想定をしておくことが大切です。

配当金の減少

倒産ではなくとも、投資法人の運営状態が悪化することで配当金が減少する可能性もあります。景気や株価などの影響を受けやすい投資商品のため、数日で元本割れなどを起こすかもしれません。

また、天災などにより不動産価格が下がると配当金の減少につながります。世の中の情勢と災害のリスクを踏まえて取引を行う必要があります。

利回りが低い

REITは安定した収益を上げやすいのが魅力のひとつです。その分、利回りが低い傾向にあり、不動産投資の利回りが6%前後なのに対して、REITの利回りは4%前後となっています。

利回りが低い=悪いということではありませんが、ある程度シミュレーションを行ったうえで取引する必要があるでしょう。

 

不動産投資信託(REIT)の活用方法

REITには、以下の3つの投資方法が存在します。

  • 個別銘柄
  • REITファンド
  • REIT ETF

個別銘柄は、ひとつの不動産投資法人に投資し、銘柄を指定して「1口10万円」といった買い方をします。

REITファンドは、ファンドが複数の不動産投資法人へ投資を行うため、さらにリスクの分散へとつながります。ファンドの種類もJ-REITのみに投資するものからグローバルなものまで豊富です。

REIT ETFは、上場投資信託とも呼ばれ、個別銘柄に分散投資を行います。証券会社を通じてリアルタイムでの売買が可能という特徴があります。

 

REITと不動産投資どちらに向いているか

REITと不動産投資には、どちらも一長一短があり、向いている人と向いていない人がいます。ここでは、REITと不動産投資それぞれに向いている人の特徴をご紹介します。

REITに向いている人の特徴

REITに向いている人は、以下のような特徴をもった方です。

  • 投資のリスクを最小限にして安定した収益を得たい人
  • はじめて投資を行う場合など、少額の投資から行いたい人
  • あらかじめ設定した投資金額以上の資金を使いたくない人
  • 現金化の早い金融商品を探している人

REITは、ひとつだけでなく複数の不動産に投資を行うため、空室や家賃の下落などのリスクを最小限に抑えることができます。また、間に投資法人が入っていることで、投資家の収益に直接影響する可能性を減らせます。

また、株式と似た仕組みを採用しているため、比較的少額から投資が可能です。最初から多くの自己資金を準備できない方でも安心して投資できるでしょう。不動産投資と異なり、投資家が物件のオーナーになることはないため、物件の管理コストや時間を取られる心配もありません。

不動産投資に向いている人の特徴

不動産投資に向いている人は、以下のような特徴をもった方です。

  • レバレッジを活用して最大限資産運用を行いたい人
  • 不動産の現物を実際に確認して投資を行いたい人
  • 不動産の担保価値を活用して投資対象物を広げたい人
  • 不動産という資産を獲得したい人

不動産投資にはレバレッジという仕組みがあり、自分のもつ資金以上のお金で投資を行うことができます。リスクもあるものの、利益も大きくなる可能性があるため、最大限の資産運用を行いたいのであれば不動産投資が良いでしょう。

また、REITと大きく異なるのが、不動産自体に担保的な価値があるという点です。住宅ローンさえ完済してしまえば、あとは大きな資産として価値を有します。不動産を担保にしてお金を借り新たな投資を行うこともできますし、資産として後世に残すこともできます。

 

まとめ

REITは不動産投資のひとつの方法です。多額の資金が用意できず、投資を諦めてしまった方は検討してみても良いかもしれません。「この方法なら絶対もうかる」ではなく、メリットやデメリットを総合してどの方法を選択するか考えましょう。

 

 

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