マスターリースとは？［賃貸経営メリット・デメリット］

賃貸の森 編集者

若海 花蓮

不動産経営のひとつの形として「マスターリース」というものがあります。特に、副業として不動産収入を得たいと考えているオーナー様におすすめの方法です。そこで今回は、マスターリースの概要やメリット・デメリットなどをご紹介します。

マスターリースとは？

そもそもマスターリースとは、又貸し（転貸）を前提として、オーナーが所有する建物や土地などの不動産を、不動産管理会社（サブリース会社）が借り上げる仕組みのことを指します。

オーナーが利益を得る方法は、サブリース会社から支払われる家賃収入です。サブリース会社は、オーナーに支払う金額以上の家賃設定で物件を貸し出し、差額で利益をあげています。

契約内容は、サブリース会社ごとに異なるため、契約前にしっかりと確認する必要があります。

マスターリースとサブリースの違い

マスターリースと似た不動産経営の仕組みに、「サブリース」というものがあります。両者の違いはどこにあるのでしょうか。便宜上、オーナー様をA、不動産管理会社（サブリース会社）をB、入居者をCとして考えてみましょう。

マスターリースは、オーナーと不動産管理会社の間で行われる契約です。つまりAB間で行われる契約のみを指します。「それは普通の賃貸借契約じゃないの？」と思う方もいるかもしれません。AからBに不動産を貸しただけなら、通常の賃貸借契約と変わりはありません。しかし、マスターリース契約では、BC間を前提としてAB間の契約が行われます。これが一般的な賃貸借契約との違いです。

サブリース契約は、AB間のマスターリース契約後のBC間の契約を指します。サブリース契約は、あくまで不動産管理会社と入居者間の契約なので、オーナーは関与しません。

マスターリース・サブリースにおいては、物件の本来の所有者であるオーナーと、入居者との間にサブリース会社が介在しているという特徴があります。そのため、メリットやデメリットも通常の賃貸借契約とは異なる点がいくつか見られます。

サブリースとは？［賃貸経営メリット・デメリット］

マスターリースのメリット

それでは次は、マスターリース特有のメリットをご紹介します。お持ちの物件をマスターリースに出そうか悩んでいるオーナー様はぜひ参考にしてください。

物件に関するリスクを減少させられる

物件を所有し不動産経営をしている方、全員が抱えているリスクとは何でしょうか。それは、「空室」です。

どれだけすばらしい物件を所有していても、借りてくれる人がいなければ利益を上げることはできません。そのため、通常の賃貸借契約では借り手がつかない場合、敷金・礼金をゼロにするなど、何かしらの付加価値をつけることが多いです。

上記の物件のリスクを、マスターリースであれば限りなく減らすことが可能です。マスターリース契約では、サブリースを前提として不動産管理会社が一括で物件を借り上げます。この際、「物件に借り手がつかない場合でも一定の家賃を支払う」ことが契約条項に盛り込まれます。これを「家賃保証」と呼びます。

マスターリース契約では家賃保証がされるため、物件に借り手が見つからないことが理由で収入が減ることはありません。これは大きなメリットになります。

不動産経営のノウハウが不要

一般的に不動産経営にはノウハウが必要です。どうやったら入居者の目をひく物件になるのか、利益率を高く保つにはどうするべきなのか、など初心者にはなかなか分からないことも多いでしょう。

マスターリースであれば、不動産経営に関するノウハウは不要です。実際に入居者を集めるのはサブリース会社のため、オーナーにノウハウは必要ありません。不利な条件でマスターリース契約を結ぶことがないよう、契約書等をしっかりとチェックすることができれば十分です。

入居者トラブルの対応が不要

不動産経営をしていると、入居者同士のトラブルなどに遭遇することがあります。管理者をしている場合、それらのトラブルに対応しないわけにはいかず、心身ともに疲弊することも少なくありません。

マスターリース・サブリース契約において、入居者の対応を行うのは不動産管理会社です。そのため、トラブル等が起きた場合でも対応するのはサブリース会社となります。

入居者トラブルに自ら対応しなくてよいというのは、精神的に大きなメリットになるのではないでしょうか。

家賃保証以外のサービスがある場合も

不動産経営の在り方が多様化するにつれて、サブリース会社も付加価値をつけてマスターリースを結ぶようになっています。不動産経営に関するアドバイスや、不動産投資の講習会など、家賃保証以外のサービスを提供する会社も増えています。

今後不動産経営を本格化していきたい方にとっても魅力的なサービスばかりです。

マスターリースのデメリット

一方、マスターリースのデメリットにはどんなものがあるのでしょうか。

収益を最大化できない

マスターリース最大のデメリットは、不動産を所有しているにもかかわらず、その収益を最大化できない点です。

物件の家賃は、地域の相場から決める場合がほとんどです。賃料7万円の物件を5部屋所有している場合は、通常の賃貸借契約であれば月35万円が賃料として支払われます。ここから管理費や積み立てを引いた金額が利益となるのです。

マスターリース契約には、前述の通り「家賃保証」という仕組みがあります。マスターリースの最大の特徴ですが、家賃保証があるせいで収益を最大化できないともいえます。

不動産会社会社は、家賃保証をする代わりに月々の家賃を本来の相場の7～8割程度での契約を提示するはずです。先ほどの例のように、家賃7万円の物件の場合、マスターリース契約で支払われる家賃は5～6万円程度です。もちろん、収益も少なくなるため、利益を最大化することができません。

不動産ノウハウを学ぶことなく利益をあげられる点はメリットですが、不動産経営を本業としていくには不安要素になるのではないでしょうか。

敷金・礼金は手元に入ってこない

賃貸借契約では、「敷金」や「礼金」が支払われることも少なくありません。しかし、マスターリース契約において、敷金・礼金の支払い手は物件の借主であり、それを受け取る権利があるのは不動産管理会社です。そのため、敷金・礼金がオーナーに入ってくることはありません。

賃料収入は減少傾向になることも

「利益を最大化できなくても、物件を所有していればずっと家賃が入ってくるならいいじゃないか」と思う方もいるでしょう。ただ、長期的にみるとその家賃収入も減少傾向になることも少なくありません。

物件の家賃は、築年数を重ねるごとに安くなっていくのが一般的です。古い物件は、家賃が安くなければ借り手が見つからないからです。そのため、年数を重ねればマスターリース契約における家賃保証の金額も少なくなっていきます。マスターリース契約を結ぶ際にも、「〇年ごとに契約を見直しを行う」という条項が付いているはずです。

少しでも魅力ある物件を維持するためには、リフォームなどを行い、入居者からの支持を獲得できるように努力する必要があります。

サブリース会社のリスク

マスターリースでは、借り手の家賃滞納などのリスクをオーナーは背負いません。しかし、何のリスクもないかといえばそうではありません。

直接を契約を結んでいるサブリース会社が倒産するなどのリスクは、オーナーが背負うことになります。万が一サブリース会社が倒産した場合は、現在の賃貸借契約が「サブリース会社-入居者」間から、「オーナー-入居者」間へと引き継がれます。この場合、入居者と接しながら不動産経営を行わなければなりません。

まとめ

マスターリースは、不動産経営のノウハウを持たないオーナーでも利益をあげられる魅力的な仕組みです。ただ、契約内容によっては損をする可能性もあるので、契約を結ぶ段階でしっかりとチェックをする必要があるでしょう。