不動産売買契約における手付金について
不動産の売買契約を結ぶ場合、「手付金」について耳にすることも多いでしょう。契約書には必ず記載されていますが、その意味や金額の相場を正しく理解している方は少ないかもしれません。
今回は、不動産売買契約における手付金についてご紹介します。
手付金には3種類ある？
手付金とは、不動産の売買契約成立時に買主が売主に支払うお金のことを指します。その手付金には、実は3種類あることをご存知でしょうか。
こちらでは、3つの手付金について詳しく解説します。
証約手付
証約手付は、売買契約が成立したことを証明するために支払われるお金のことを指します。
不動産の売買契約は、成立までにさまざまなプロセスがあり、場合によってはどのタイミングで成立したか不明瞭なケースも珍しくありません。
そこで、売買契約の成立過程で証約手付を交付し、そのタイミングを「売買契約成立時」とみなします。
ただし、証約手付は形式的なものであり買主にとってメリットが少ないため、現在はあまり利用されていません。
違約手付
違約手付とは、売買契約に関する違反があった場合に、損害賠償などとは別に没収されるお金のことを指します。
買主であれば合意した売買代金を支払わない、売主であれば物件の引き渡しを行わないといったケースが売買契約に関する違反にあたります。
買主が契約違反をした場合は、支払い済みの手付金が没収されます。売主の場合は、買主から受け取った手付金の2倍を返還することになります。
解約手付
解約手付は、将来の売買契約の解除に備えて、解約権を留保しておくために支払うお金のことを指します。
買主が売買契約を解約したいと考えた場合は、すでに支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。一方、売主は買主から受け取った手付金の倍額を支払うことで契約を解除できます。
不動産の売買契約で交わされる手付金は、ほとんどがこの解約手付と解釈されます。
解約手付による不動産の売買契約の解除は、「相手方が履行に着手するまで」可能であるとされています。たとえば、買主が契約を解除したいと考えても、売主が所有権の移転登記を行うなど「履行に着手した」とみなされる場合は解除できません。
手付金の相場は？
上記の通り、手付金が支払われる場合は、解約手付として扱われることが一般的です。一度締結した契約について、手付を放棄することで有無をいわさず解約するため、それなりの金額を支払わなければなりません。
ただし、手付金は売買代金額の一部に充当されるため、高額すぎても買主にとって大きな負担となってしまいます。
一般的に、手付金の相場は売買代金の5～10%程度とされています。法律では、不動産会社が売主の場合、20%以内かつ「解約手付であることの明示」が必要であると定められています。
手付金は、不動産売買契約の根幹にかかわる制度です。契約書にサインする際は、手付金に関する記載をしっかりと確認しましょう。
手付金でよくあるトラブルとは？
手付金については、手付解除のタイミングに関してトラブルが発生する傾向にあります。手付解除のタイミングについては、両者の合意で期日を定めていない場合、民法第557条1項の規定に従うことになります。
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（民法第557条1項） 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。 |
このように、買主は手つきを放棄すれば、売主は倍額を買主へ返還することで売買契約を解除できます。問題となるのは、契約の解除ができなくなる「履行に着手した」タイミングです。
「履行に着手した」については、判例で以下のように示されています。
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（最高裁昭和40年11月24日判決） 債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと |
「履行に着手した」と判断されるような行為には、以下のような例があります。
- 購入した物件に関する所有権移転の仮登記申請（売主）
- 当該物件について売却を前提とした分筆登記申請（売主）
- 抵当権消滅のための借入金の返済等（売主）
- 代金の一部内金として支払った（買主）
- 売買代金の支払いと引き換えに建物の引渡し請求を行った（買主）
このような行為を売主または買主がすでに行っている場合、相手方は手付金を放棄または倍額返還したとしても売買契約を解除できなくなります。
これは、解除を想定していない契約の相手方が、一定の準備段階に入ったにもかかわらず突然解除されることによって不測の損害を被らせないようにする趣旨です。
この制度趣旨から考えると、自ら「履行に着手した」方が、相手方の履行の着手前に契約を解除することは可能であるといえます。
ただ、上記の通り「履行に着手した」か否かは決して明確な基準があるとはいえません。そこで、通常の不動産の売買契約では両当事者の合意のもと、手付解除の期日を定めるのが一般的です。
手付金と頭金の違い
手付金と似た概念として理解されることの多い制度が頭金です。ただし、両者は明確に役割が異なります。こちらでは、手付金と頭金の違いをご紹介します。
頭金とは何か？
頭金とは、住宅ローンや不動産投資用ローンを活用して不動産を購入する際の自己資金のことを指します。不動産の購入価格からローンの借入金を差し引いた金額と言い換えても良いでしょう。
住宅ローンや不動産投資用ローンで満額融資を受ける場合は、頭金ゼロ円となります。
手付金と頭金の違い
手付金も頭金も不動産の売買契約の成立時に支払う点は同様です。
ただし、手付金は契約の締結に必要な費用であり、頭金は金融機関によっても異なるものの支払わなくても融資を受けられる可能性があります。
手付金は売買契約の成立要件、頭金はケースバイケースと覚えておくと良いでしょう。
また、問題なく売買契約が成立した場合、支払った手付金は不動産購入のための頭金の一部とみなされます。
たとえば、3,000万円のマンションを購入する際に手付金を500万円支払った場合、500万円は頭金として充当され、残りの2,500万円について住宅ローンや不動産投資用ローンで融資を受けることになります。
手付金なしで不動産を売買するのは危険？
なかには、手付金を支払わなくても売買契約が成立するケースもあります。ただし、基本的には手付金なしの売買契約は控えたほうが安心です。
その最大の理由は、手付金を授受していないため、万が一契約を白紙に戻したいと思っても解除できない点です。
高額な契約となることの多い不動産の売買契約では、万が一に備えて解除のルートを確保しておくと安心して取引を行えます。
まとめ
不動産投資のために物件を購入する場合、手付金に関するやり取りは、基本的に避けて通れません。手付金の性質は、今回の記事で紹介した3パターンありますが、とりあえずは解約手付として理解し、契約書をしっかりと確認しましょう。
また、不動産投資を始める場合、手付金のような基本的な知識を一つひとつ理解していく必要があります。「思い立ったらすぐ行動」はもちろん大切なことですが、知識を着実につけることにも注力しましょう。
当ブログ「賃貸の森」では、不動産投資をこれから始める方にとって有益な情報を提供しています。ぜひ関連記事もご覧ください。
