原状回復特約は拒否できる？ハウスクリーニングとの違いや特約に納得できない場合は？
賃貸物件を退去する際には、国交省のガイドラインに沿って原状回復費用を負担しなくてはならない場合があります。基本的に通常使用の損耗や劣化については借主ではなく貸主負担になりますが、契約内容によっては特約により借主が原状回復費用を負担しなければなりません。そもそも原状回復特約とはどんなものなのでしょうか？今回は、原状回復特約の詳細やハウスクリーニングとの違い、原状回復特約に納得できない場合の対処法や、原状回復費用の支払いが困難な場合の対処法についてくわしく解説します。
原状回復特約とは
原状回復特約は、賃貸契約において“借主が退去する際にどの程度まで原状回復義務があるか”を定めた特約です。
そもそも原状回復は、普段の暮らしによる経年劣化や自然摩耗に関する責任は借主（入居者）ではなく貸主（大家）が責任を負うことになっています。しかし、原状回復特約を設ければ本来貸主が負担すべき範囲まで借主の負担となります。
原状回復特約は借主にとっては不利な条件であることが多く、退去時のトラブルにもなりやすいです。
原状回復特約は原則拒否できない
原状回復特約は、契約を締結した後だと拒否することが難しくなります。
原状回復特約がある場合、その旨を賃貸契約書に記載するのはもちろん、重要事項説明で借主に説明する義務があります。つまり、賃貸契約書や重要事項説明において特約の存在を知らされている以上、借主・貸主双方合意の元で賃貸契約をしているとみなされ、それを拒否することはできないのです。
特約が無効扱いになるパターンもある
一方、特約記載の契約書を交わしていていても消費者契約法により特約が無効になるケースもあります。なぜなら、契約上借主は情報量や交渉技術で弱い立場になることが多いからです。
消費者契約法は、借主に対して一方的に不利で過度な負担を強いる内容の特約を無効にすることができる法律です。
もしも賃貸借契約に記載された原状回復特約の内容が過度である場合、また納得できない場合は“契約前”に交渉することで条件が緩和されることもあります。くわしくは、この後に解説する「特約に納得できない！そんなときは？」をご覧ください。
原状回復とハウスクリーニングの違いとは？
退去の際に「原状回復費用ではなくハウスクリーニング費用を請求された」というケースも珍しくありません。原状回復は、賃貸物件を退去する際に入居時の状態に戻す義務を指します。これは、入居者が物件を使用している間に発生した通常の損耗や経年劣化を除く、故意または過失によって発生した損傷を修繕することが求められるというものです。
一方、ハウスクリーニングは専門の清掃業者に依頼してキッチンやトイレ、浴室などの汚れやすい箇所を清掃する作業を言います。本来ハウスクリーニング費用については貸主が負担すべきものですが、特約が設けられている場合は借主がその費用を負担しなくてはなりません。
特約に納得できない！そんなときは？
もしも原状回復特約に納得できない場合はどのように対処すべきなのでしょうか。
基本的に、原状回復特約の有効性が認められるのは次の3つの要項を満たしているかがポイントとなります。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識している
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている
わかりやすく言えば、貸主は借主に対して“契約時”に原状回復特約についてきちんと説明する義務があり、借主が納得していなければ特約が無効となります。
しかし、契約後に特約の不利に気づいた場合はどうすべきなのでしょうか。
特約に納得できない場合の「契約前」「契約後」それぞれの対処法について解説します。
契約前の場合
契約前に特約の不利に気づいた場合は、交渉や相談の場を設けて原状回復の内容を細かく取り決めましょう。それでも特約に納得できない場合は、契約自体を結ばないという選択肢もあります。また、納得できないまま契約を結ぶといずれトラブルに発展するので、契約については検討を重ねましょう。
契約後の場合
契約後に特約を無効にしたくても、自力で解決することは困難です。とはいえ、相談の余地がないわけではないため、まずは正直に貸主へ相談・説明しましょう。貸主側も借主側との退去トラブルは避けたいため、相談に応じてくれる可能性があるかもしれません。
しかし、相談に乗ってくれない場合や一方的に拒否される場合は、自力ではなく弁護士や専門機関などの第三者を交えるのがスムーズです。専門家に依頼することで、特約が法律的に適正かどうかを確認できるメリットがあります。
原状回復費が高額で支払いができない場合は？
高額な原状回復費用を請求された場合は以下の方法を検討しましょう。
- 保証会社や管理会社へ相談
- 原状回復費用を借りる
- 原状回復費用の分割払いについて相談する
なかでも重要なのが、保証会社や管理会社への連絡・相談です。高額で支払えないからと言って放置していると、賃貸借契約の際に明示した連帯保証人へ支払い義務が回ったり、裁判に発展したりするリスクがあります。トラブルが大きくなる前に、必ず連絡・相談をしましょう。
ではここで、原状回復費が高額で支払えない場合の対処法を項目別に解説します。
保証会社や管理会社へ相談
請求額のなかには、借主が支払う必要のない不要な費用が含まれている可能性もあります。原状回復費用が払えず、かつ請求額に不明な点がある場合は保証会社や管理会社に相談して「なぜこのような費用が発生しているのか」を確認してみるとよいでしょう。
また、消費生活センターや不動産に関する機関（公益財団法人日本賃貸住宅管理協会など）、弁護士などの専門家に相談するのも一つの方法です。
原状回復費用を借りる
もしも近くに頼れる人がいる場合や、クレジットカードのキャッシング枠が利用できる場合は、一時的にお金を借りて原状回復費用を支払うのも一つの手段です。
ただし、誰かにお金を借りる以上誠実な対応が求められます。借りる金額や返済期限などを明記した借用書を作成し、トラブルを未然に防ぎましょう。
またクレジットカードにキャッシング枠がある場合は申込不要で利用できますが、キャッシング枠が付帯していない場合は申し込みが必要です。この場合は審査に時間がかかるため、キャッシング枠が利用できるまで1週間程度かかるものと認識しましょう。
原状回復費用の分割払いについて交渉する
請求額の項目に不明点がない場合は、管理会社や大家さんに原状回復費用の分割払いができるか確認しましょう。一括払いが難しくても、分割払いができれば無理なく原状回復費用を支払うことができます。交渉の際は、返済スケジュールを提示しておくとスムーズです。
とはいえ、必ずしも分割払いに応じてくれるとは限りません。分割払いができない場合は、原状回復費用の借り入れなどを検討しましょう。
まとめ
原状回復特約は、契約を結ぶ前であれば拒否することができます。契約する前に特約の内容をきちんと確認し、不明点があれば貸主（大家さんなど）に説明を求めましょう。特約に納得できないのが契約前であれば、その物件の契約を見送るのも一つの方法です。また、契約後に特約の不利に気づいた場合は自力で解決するのが困難です。話し合いがスムーズに行かない場合は、弁護士などの専門家を通して交渉・相談すると良いでしょう。
