グランエステ川崎ツインタワーってどうなの?

JR川崎駅の北側、多摩沿線道路と府中街道が合流するあたりの川沿いに建つのがグランエステ川崎ツインタワー。壱番館と弐番館の2棟が並び建っています。JR川崎駅と京急川崎駅の双方を利用できる地域ではありますが、駅からは多少距離がある立地ですが、人気のタワーマンションの詳細について調べてみました。

 

物件概要や設備など

物件概要

  • 所在地 神奈川県川崎市幸区戸手4-9-2(壱番館)
  • 交通 JR川崎駅より徒歩約13分・京急川崎駅より徒歩約12分
  • 構造 RC(鉄筋コンクリート)/地下2階・地上20階
  • 建築年月 2001年2月
  • 総戸数 268戸(壱番館)134戸(弐番館)
  • 土地権利 所有権

JR川崎駅までの道のりを見ると、徒歩の場合12~15分ほどかかりますが、自転車であれば5~7分程度、バスを利用して7分程度の距離になります。バス停はグランエステ川崎ツインタワーの目の前に「河原町団地前」のバス停があるため、非常に利用しやすくなっています。徒歩での距離以上に駅までの交通の便はいい物件と考えていいでしょう。

設備など

  • 分譲会社 日本新都市開発
  • 施工会社 鴻池組
  • 設計会社 創造社
  • 管理会社 長谷工コミュニティ
  • 設備 宅配ロッカー/エレベーター/オートロック/TVモニター付きインターホン

共有スペースの設備や、物件ごとの設備を見ると、特別な設備はありませんが、不足しているような設備もありません。目の前の道路は交通量の多い道路ではありますが、その道路から部屋までは距離がある設計ですので、騒音などはあまり気にならない物件といえます。

物件情報

グランエステ川崎ツインタワーは約63~115㎡、2LDK~3SLDKの物件が揃うファミリー向けのマンションになります。物件の多くは東向き、及び南東、北東向きで設計されており、その東側は多摩川ということもあり、日当たりや景観はかなり良い物件といえます。また、主に東側に物件があるため、西側の道路側に向いている部屋は少なく、気になる道路の騒音問題も気にする必要はない造りになっています。

 

周辺住環境

小中学校など

  • 小学校 川崎市立御幸小学校 徒歩約8分
  • 中学校 川崎市立御幸中学校 徒歩約9分

公立の小中学校はどちらも徒歩10分圏内。通学路は小学校は府中街道を、中学校は多摩沿線道路を歩いていくことになります。交通量が多い幹線道路が通学路ということで、危険に感じる方もいるかもしれませんが、むしろ歩道と車道の間にガードレールのない路地を歩くより、歩道と車道がハッキリ分かれている幹線道路の方が安全かもしれません。

多摩川のスーパー堤防

川沿いの物件は、川側の日当たりが良く、騒音もないといいことづくめのようにも見えますが、水害があった場合真っ先に襲われる立地とも言えます。その多摩川の水害対策ですが、多摩川の脇にスーパー堤防が築かれており、極端な増水がない限り問題はないと言っていいでしょう。しかもこのグランエステ川崎ツインタワーは、そのスーパー堤防の上に建てられている物件ですので、むしろ水害に関しては大きな問題はない物件と考えていいでしょう。

周辺の商業施設・地域

ニコニコ通り商店街

・住所 神奈川県川崎市幸区中幸町2丁目

・グランエステ川崎ツインタワーから徒歩約8分

大きな商店街とは言えませんが、鮮魚店や精肉店など、日常の食品を買うなら十分な商店街が徒歩10分圏内にあります。また、このニコニコ通りを通り抜けた先が川崎駅西口の「ラゾーナ川崎」。時間に余裕があるときは、ニコニコ通り商店街でおおよその価格をチェックしつつラゾーナ川崎へ。商店街とスーパーで品質が良く安い商品を買うようにするといいかもしれません。

相鉄ローゼン 河原町店

・住所 神奈川県川崎市幸区河原町1

・グランエステ川崎ツインタワーから徒歩約10分

グランエステ川崎ツインタワーからもっとも近い食品スーパーが相鉄ローゼン河原町店。距離的にも近い上に、夜23時まで営業していることから、急なお買い物にも対応できる便利なスーパーということになります。

MEGAドン・キホーテ かわさき店

・住所 神奈川県川崎市幸区神明町1-44-1

・グランエステ川崎ツインタワーから徒歩約13分

グランエステ川崎ツインタワーから西方向にまっすぐ進み、第二京浜沿いにあるMEGAドン・キホーテ。日常生活に必要な物からちょっとしたパーティーグッズまで何でもそろう店も徒歩圏内にあります。

 

グランエステ川崎ツインタワーの賃貸

家賃相場

  • 坪単価 7,600~8,700円
  • 60㎡ 138,000~158,000円
  • 70㎡ 161,000~185,000円
  • 80㎡ 184,000~210,000円

川崎駅周辺は、2000年頃から再開発が始まりまだ築年数の浅いタワーマンションが多数ある地域になります。そのため、2019年の時点で築11年となるグランエステ川崎ツインタワーでも、周辺のタワーマンションに比べ築年数の経っている物件となるため、家賃相場は比較的安めの設定になっています。川崎駅周辺の物件家賃相場は、坪単価で8,000~11,000円程度。この相場から見ると非常にリーズナブルな物件といっていいでしょう。

グランエステ川崎ツインタワーの分譲

価格相場

  • 坪単価 130~200万円
  • 60㎡ 2,400~3,600万円
  • 70㎡ 2,800~4,200万円
  • 80㎡ 3,200~4,800万円

坪単価に大きな幅がありますが、2019年から過去3年の中古販売実績の中で、70㎡台の物件が、2000万円台で販売された実績が1件あり、そのため坪単価の最安値がかなり低く算出されています。参考までに2019年7月時点で販売中の中古物件は、14階、76㎡の3LDKが4180万円で出ています。坪単価を計算すると約180万円。坪単価130万円というのは破格であり、やはり坪単価は180~200万円あたりで考えるのが妥当でしょう。

 

グランエステ川崎ツインタワーの売却について

グランエステ川崎ツインタワーは、2008年に完成したタワーマンションになります。このタワーマンションを一言で表すと、「取り立てて特徴のない」タワーマンションと言っていいでしょう。川崎駅に特別近いわけでもなく、特別新しいわけでもなく、共有スペースに特別な施設や設備があるわけでもなく、オール電化など特徴的なポイントもないタワーマンション。こうした分かりやすい特徴のない物件は、数多くの物件情報の中でもあまり目立つことがないので、売却を考えた場合有利な物件とは言い難いのが現状です。もちろん実際に物件を見てもらえるところまでいけば、川方向の眺望は最高ですし、騒音もほぼ感じません。商店街やスーパーも至近距離にあり、川崎駅までも平坦な道のりですので、表記されている時間ほどマイナス材料にならないという、非常に魅力的な物件であることは伝わるかと思います。分かりやすくこの物件を説明すれば、「多くの魅力はあるものの、それが表面上伝わりにくい物件」であり、あまり投機目的での購入には向かない物件といえるかもしれません。

 

グランエステ川崎ツインタワーのまとめ

売却の項目でも触れた通り、後の売却を視野に入れて購入するにはあまり向かない物件ですが、実際に住み暮らすことを考えると、非常に暮らしやすい物件であることは間違いありません。駅までの距離、東向きの眺望と日当たり、徒歩圏内にあるスーパーの数、小学校、中学校への通学路などなど、どの項目を取ってみてもマイナス材料は見当たりません。購入して長く住むにはオススメの物件といえるでしょう。

また、購入価格に関しても、目立つプラス材料がないため、必然的に表示価格は低くなる傾向にあります。実際70㎡台の3LDK物件が、2000万円台で売られた実績もあるように、細かくチェックしていれば、川崎駅近くとしては破格の値段で物件が売りに出る可能性もありますので、気になる方は日ごろから細かくチェックするようにしましょう。

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