ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーってどうなの?

ラゾーナ川崎レジデンスは、JR川崎駅に隣接するマンション群。その中でひと際高いタワーマンションがセントラルタワーです。川崎駅から至近距離にあるだけに、交通や買い物などの利便性は高く、人気の物件になります。今回はそんなラゾーナ川崎レジデンス・センタらるタワーについて調べてみました。

 

物件概要や設備など

物件概要

  • 所在地 神奈川県川崎市幸区堀川町72-21
  • 交通 JR川崎駅より徒歩で3分・京急川崎駅より徒歩で4分
  • 構造 RC(鉄筋コンクリート)/地下1階・地上34階
  • 建築年月 2007年1月
  • 総戸数 667戸
  • 管理方式 日勤
  • 土地権利 所有権

JR川崎駅西口を出てすぐにある商業施設ラゾーナ。そのラゾーナの北東に位置する居住エリアにあるタワーマンションです。

設備など

  • 分譲会社 東芝不動産/三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社 鹿島建設
  • 設計会社 鹿島建設
  • 管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス
  • 設備 オートロック/宅配ロッカー/ペット可/ゲストルーム/24時間ゴミ出し可/オール電化

元々東芝の工場跡地を、三井不動産が設計計画を立て、鹿島建設が設計施工をしたマンションということになります。マンションには必要な設備は一通りそろっている物件ということになります。

 

物件情報

セントラルタワーの物件は、1LDK~4LDK。1LDKでも広さは50㎡以上とかなり余裕のある間取りが中心となります。物件は賃貸と分譲があり、いわゆる分譲賃貸のマンションということになります。

物件情報の口コミ

制震構造ならその旨パンフレットに記載するでしょう。地震対策については何にも書いていないのだから、間違いなく耐震構造どまり。事前説明会のおばちゃんは「一流の鹿島が施工するんだから大丈夫!」と太鼓判でしたが・・・。
地盤が強固だから今回は免震を見送ったと言っておりましたがどこまで信用できるか分かりません。

https://www.sutekicookan.com/ラゾーナ川崎レジデンス

駐車場料金(24,000円)、高くないですか!?台数も50%」以下だし、抽選に漏れたらどこに停めたらいいのやら。近隣は更に高いんでしょうし。毎月のことなので痛いです。。。
川崎駅前(屋根付き)なのだし、こんなものではないでしょうか?台数も駅前を考慮すると適正レベルな気がしますし、あんまり沢山作って管理費圧迫されるよりは、と思っちゃいます。
駐車場代金が高くて、もしここを買ったとしたら車とはさよならになりそう(・・)/~~
駐車場は駅前24000(1日800くらい)は適正だと思うが。
駐車場は普通に駅前で借りたら3万位しますからそう思えば安いです。


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周辺住環境

小中学校

  • 小学校 川崎市立幸町小学校 徒歩約12分
  • 中学校 川崎市立南河原小学校 徒歩約10分

川崎駅に非常に近いという立地の関係上、公立の小中学校までは徒歩で10分以上かかります。とはいえ間に大きな通りを超えるような通学路ではないので、通学時の危険性はさほど高くないでしょう。

騒音など

JRの線路沿いに建つ関係上、低層階ではそれなりに鉄道の音は聞こえるでしょう。ただし近隣に踏切はないので、極端に大きな騒音はないかと思います。JR川崎駅という大きな駅の近隣ですが、JR川崎駅でより発展しているのは京急川崎駅のある東口になります。このセントラルタワーからJRの線路を越えて東側へ行くと、ラブホテルや風俗店が多い地域になります。物件が南向き、東向きの場合、窓からホテル街などのネオンが見えるかもしれません。小さなお子さんがいるなど、住環境を重視したい方にはあまりオススメはできないエリアといえます。

周辺環境の口コミ

川崎は以前行った時はホームレスの人がたくさんいて、あまり住む街という印象がなかったので、今はどうなってるのかちょっと不安なんです。
ホームレスは、今はほとんどいませんよ。でも、子育て環境には向かないでしょうね。東口行けば繁華街ですからね。

https://www.sutekicookan.com/ラゾーナ川崎レジデンス

夜は電気ピカピカで思い出しましたが、東側方面を検討の方、夜のラブホ方向のネオンをチェックしてみて下さい。どこの建物か未確認なんですがチカチカ点滅する激しいネオンを目撃しました。あの激しい点滅はかなり厚めのカーテンを閉めないと家の中まで入ってくると思われます。

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ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーの賃貸

家賃相場

・坪単価 10,500~11,500円

セントラルタワーの賃貸情報を確認すると、家賃は1坪あたりおおよそこのくらいの賃料が相場のようです。1坪は約3.3㎡ですから、物件の面積別家賃相場は以下の通りになります。

  • 50㎡ 160,000~175,000円
  • 60㎡ 190,000~210,000円
  • 70㎡ 220,000~245,000円
  • 80㎡ 255,000~280,000円
  • 90㎡ 285,000~315,000円

ちなみに川崎駅周辺の賃貸物件全体の平均坪単価が9,000~10,000円程度ですから、周辺の物件に比べ家賃は少々割高になりますが、もちろんその分利便性が高いのは間違いありません。家賃と利便性どちらを重視するかで物件の選び方は決まるでしょう。

 

ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーの分譲

価格相場

・坪単価 300~350万円

ラゾーナ川崎の物件の販売価格を調べると、坪単価でおよそ300万円~350万円になります。坪単価に幅があるのは、物件の広さや階層による影響。当然ですが階層が高い物件、面積の広い物件ほど坪単価は高くなります。同じく川崎駅周辺の分譲マンションの価格相場が、1坪200~300万円ですから、やはりそれなりに高額な物件ということになります。これは駅からの近さ、利便性の高さが理由でしょう。

物件の面積別価格相場

  • 50㎡ 4,500~5,300万円
  • 60㎡ 5,500~6,500万円
  • 70㎡ 6,300~7,400万円
  • 80㎡ 7,200~8,400万円
  • 90㎡ 8,100~9,500万円

面積別の価格相場がこちら。もちろん階層などによってはこの範囲を出る物件もあり、物件によっては1億円を超える物件もあります。乗り換えに便利であり、都内にも横浜駅にも出やすい川崎駅から3分程度にあるタワーマンションですから、この価格も妥当な価格帯かもしれません。

 

ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーの売却について

ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーは2007年築の高層マンションになります。構造もRCであり、2019年現在まださほど劣化を気にすることはないでしょう。また、JR川崎駅に資金という好立地もあり、値崩れはしにくい物件になります。ただし売却の際、問題となる可能性があるポイントが2つあるのでまとめておきましょう。

駐車場の数

ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーの駐車場は313台。総戸数が667戸ですから、半分に満たないということになります。もちろんJR川崎駅至近ということから、マイカーの必要がないという方もいるかとは思いますが、小さなお子さんがいたり、体の不自由なご家族がいるとなるとやはりマイカーは必要になるかと思います。駐車場に空きがあれば問題ありませんが、空きがないと近隣で月極駐車場を探す必要があります。ちなみにラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーの駐車場は24,000円/月ですが、川崎駅周辺の月極駐車場の賃料相場は35,000円/月。この条件がネックとなる可能性があります。

耐震構造

タワーマンションにはつきものともいえる「地震対策」ですが、ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーにもこの問題は当然発生します。タワーマンションの地震対策は大きく分けて3種類。「耐震構造」、「免震構造」、「制震構造」になりますが、ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーは「耐震構造」となります。中古のタワーマンションを購入する際、この耐震構造で二の足を踏む人はいるかもしれません。一応それぞれの構造の特徴を確認しておきましょう。

耐震構造

耐震構造とは、単純に柱や鉄骨を頑丈に設定し、少々の揺れが起きても建物自体が倒壊しないように設定された構造になります。3つの地震対策の中ではもっとも建設費用がかからない方法ですが、地震の持つパワーを柱や鉄骨で受け止めるため、地震後の建物の損傷が気になる構造といえます。

制震構造

「地震を制御する」という制震構造は、建物にバネやゴムといった地震の揺れを吸収する「ダンパー」と言われるものを設置し、そもそも建物全体が揺れないような構造となります。耐震構造に比べ、建物の建設費用が跳ね上がるため、物件の価格も高くなる傾向がありますが、耐震構造に比べ地震による建物の損傷が少ない構造といえます。

免震構造

免震構造は、地盤と建物の間にゴムや銅板でできた免振装置を設置することで、地盤の揺れを直接建物に伝えないという構造になります。3つの構造の中ではもっとも建設費用が掛かる他、建物自体が揺れることで、地震のパワーを逃がす構造のため、揺れも大きく感じますが、3つの構造の中でもっとも建物へのダメージが少ない構造になります。

地震対策構造まとめ

・耐震構造は建設費用がもっとも安いものの、建物自体に地震のパワーが直接伝わるため揺れが大きく、大きな地震が起きるとダメージが大きくなります。

・制振構造は建築費用がやや高いものの、建物へのダメージはほどほど。地震の揺れはもっとも感じにくい構造です。

・免震構造は建設費用がもっとも高くなります。しかし建物のへのダメージはもっとも小さくなります。地震のパワーを逃すために揺れはやや大きくなります。

ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーの賃貸について

物件を購入後に賃貸物件として貸し出している場合があります。これが分譲賃貸と呼ばれる賃貸物件になります。

 

ラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワーまとめ

都心部にも横浜駅にも出やすく、多くの路線が利用できる川崎駅(及び京急川崎駅)のすぐ近くにあるという立地だけでも特筆ものであるラゾーナ川崎レジデンス・セントラルタワー。築年数も極端に古くなく、交通の利便性や生活のしやすさでは他に類を見ないほどの良物件になります。もちろん何もかもがポジティブな要素だらけとはなりません。良物件だけに家賃や物件価格は周辺の相場よりも高くなります。また耐震構造の件や駐車場の数に問題を感じる方もいるかもしれません。

建物周辺の治安に不安を感じている方もいるかもしれませんが、風俗店やラブホテルがあるのは駅の反対側。川崎駅の西口は比較的最近発展した地域でもあり、あまり治安が悪いということはありません。ただし、窓から駅の反対側が見えるようですと、少々景観に問題があるかもしれません。

こういった事情を鑑みても、通勤や通学に便利な立地であることは大きなプラス。賃貸でも分譲でも、希望に近い物件があればぜひ検討してみることをオススメします。

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