不動産投資家は理解しておくべきセットバックと建築基準法42条2項
家を建築するための土地を探している方や、中古住宅の購入を検討している方が注意すべき法律のひとつに「建築基準法42条2項」があります。
この42条2項で指定されている道路（以下「法42条2項道路」）に接地している土地の場合、住宅の建築や建て替えの際に「セットバック」が必要になります。
今回は、不動産投資を行う際に欠かせない、法42条2項道路とセットバックの知識についてご紹介します。
法42条2項道路とは何か
「建築基準法42条2項」といわれても、その内容を理解している方は少ないでしょう。建築基準法42条では、さまざまな形の道路について規定しています。
こちらでは、法42条2項道路について見ていきましょう。
現行の建築基準法
現行の建築基準法は、建築物の敷地や構造、設備、用途などの基準を設けるために、1950年（昭和25年）に制定されました。
その中の第42条1項では、建築基準法における「道路」の基準が定められています。
ここで覚えておいていただきたいのは、建築基準法上、道路として認められているのは、原則幅員4メートル以上の道であるという点です。
つまり、幅が4メートル未満の道は、建築基準法上「道路」としては認められていません。
そして、建築基準法第43条では、都市計画区域や準都市計画区域内にある建物の敷地は、「道路」と2メートル以上接していなければならない、という規定も設けられています。
これを「接道義務」と呼びます。
法42条2項道路について
上記の通り、建築基準法上「道路」と認められるのは、幅員4メートル以上の道のみです。
しかし、日本の現在の状況を考えると、幅員が4メートルに満たない道は数多く存在しています。
これらの道をすべて道路ではないとしてしまうと、そこに建てられた建築物は先の接道義務を満たしていないことになり、「建築基準法違反の建物」という扱いを受けてしまいます。
これは実態にそぐわないため、それらの建物を救済するために設けられた規定が建築基準法第42条2項です。
内容を大まかに説明すると、幅員が4メートル未満の道であっても法施行前から使用されていれば「道路」とみなし、知事や市長などが指定した道も「道路」とみなすこととしました。
建築基準法第42条2項によって「道路」と規定されたものについては「2項道路」や、条文に「みなす」という言葉があることから「みなし道路」と呼ばれています。
1.8メートル未満の道路には別の問題も？
法42条2項の要件を満たす「みなし道路」であっても、幅員1.8メートル未満の道路については別の問題も生じます。
建築基準法第42条6項では、幅員1.8メートル未満の道を「みなし道路」として扱うためには、あらかじめ建築審査会の同意が必要とされています。
建築審査会とは、その道路の所在する地方公共団体に設置される行政機関のことで、建築審査会の同意を得るのは簡単ではありません。
そのため、幅員1.8メートル未満の道にしか接していない敷地に建物を建築するのは、接道義務違反となる可能性が高いといえます。
法42条2項道路で必要な土地のセットバックとは
法42条2項道路に接した敷地で建物の建築や建て替えを行う場合、セットバックする必要が出てきます。こちらでは、セットバックの意味や具体例などを解説します。
セットバックの意味
「セットバック」という言葉には、英語で後退という意味があります。
日本語ではふたつの意味があり、ひとつは法42条2項道路におけるセットバックです。
もうひとつは、道路への日照や風通しを考えて建物の上層部分を引っ込ませることを指し、段形後退ともいいます。
法42条2項道路におけるセットバック
建築基準法第42条2項では、幅員4メートル未満の道路について、「中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。
これは、道路の中心線から2メートルの範囲は道路としてみなされるため、その部分に建築物を建てられないことを意味しています。
そのため、法42条2項道路に接する建物が建て替えを行う場合や、そこに新しく建物を建築する場合は、法42条2項道路の中心線から2メートルの範囲までセットバックすることが必要です。
法42条2項道路に設置する土地では、自分の敷地であるものの建物や塀などを建築することができない場所が発生してしまいます。
中古物件を購入して不動産投資を始めようと考えた場合、法42条2項道路に接地している場合、建て替えの際にセットバックを余儀なくされます。
また、敷地の反対側が河川や崖地、線路敷地などの場合は、中心線から4メートルの位置までセットバックが必要です。
セットバック分は敷地面積から除外される
建築基準法には、道路に関する規制以外にも容積率や建ぺい率に関する規制が定められています。
容積率や建ぺい率については、こちらの記事をご覧ください。
どちらも敷地面積に対する割合に関する規制ですが、建築基準法42条2項に基づいてセットバックした場合、その部分の土地は敷地面積に含めることができません。
つまり、容積率や建ぺい率を計算する際、「所有しているにもかかわらず敷地面積に含めることのできない土地」が発生してしまうのです。
土地や中古住宅を購入する際の注意点
上記を踏まえて、法42条2項道路に接する土地や中古住宅を購入する場合の注意点について解説します。
法42条2項道路に接する土地や中古住宅を購入する場合
土地や中古住宅を購入する際、それらが法42条2項道路に接する場合は「2項道路に接する」などの注意書きがなされています。
前述の通り、このような土地に新たに建物を建てる場合は、法42条2項道路の中心線から2メートルの範囲でセットバックする必要があります。
中古住宅を建て替える場合、以前より敷地面積が小さくなる分、建築面積も小さくなる可能性があります。
セットバックした範囲については、所有権はあるものの、塀を建てたり門を建てたりはできません。
一方が川や崖、線路などに接する土地、中古住宅を購入する場合
一方が法42条2項道路に接し、もう一方が川や崖、線路などに接する土地に新しく建物を建てる場合、川や崖、線路などの境界線から4メートルの範囲でセットバックする必要があります。
これは、一般的な道路とは異なり、川や崖などをセットバックすることができないため設けられた規定です。
前述の例と比べて敷地面積が大幅に狭くなる可能性があるため注意しましょう。
まとめ
法42条2項道路は、日本の住宅事情を考慮して定められた制度ですが、不動産投資家として土地や建物を探しているのであれば、後々のリスクまで考える必要があります。
これを機会にセットバックや法42条2項道路について理解しておきましょう。
