不動産投資にも欠かせない、リバースモーゲージとは？【老後2,000万円問題】
2019年に突如判明した「老後2,000万円問題」。この問題に関する是非はさまざまですが、老後に向けて資金の準備が欠かせないことが判明しました。
今回は、老後資金の確保の手段として注目を集めているリバースモーゲージについてご紹介します。
リバースモーゲージとは何か？
リバースモーゲージとは、居住している住宅や所有している物件、土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で銀行から融資を受ける仕組みです。
融資を行った銀行は、契約者の死亡時などに担保不動産を売却するなどして返済を受けます。
契約者としても、不動産を失うことなく融資を受けられるため、メリットが大きいとして注目を集めています。
リバースモーゲージと住宅ローンの違い
住宅に関して一定の融資を受ける点では、リバースモーゲージと住宅ローンには共通点があります。両者の違いは、元金返済の仕組みにあります。
リバースモーゲージは、毎月の返済が利息のみであり、元金の返済は契約者の死亡時に不動産を売却することで行われます。
一方、住宅ローンは毎月一定の元金と利息を返済しなければなりません。
住宅ローンを契約した場合、定年退職後も支払いが残っているのであれば、住宅ローンからリバースモーゲージに借換えすることで毎月の返済額を抑えられます。
リバースモーゲージの種類と特徴
リバースモーゲージには、以下の2つの種類があります。
- 民間の金融機関が提供しているもの
- 公的機関が提供しているもの
どちらも上記のような基本的な仕組みは同じですが、いくつか違いがあります。こちらでは、リバースモーゲージの2つの種類とそれぞれの特徴をご紹介します。
民間の金融機関が提供しているリバースモーゲージ
各金融機関は、独自の商品としてリバースモーゲージを提供しています。金融機関の提供するリバースモーゲージの最大の特徴は、受け取った融資の使い道が自由である点です。
生活資金としてはもちろん、旅行費用や将来のための貯蓄、リフォーム費用、有料老人ホームへの入居費用などに充てることもできます。
各金融機関によって違いはあるものの、一括で融資を受け取ることもできますし、年金のように毎月分割で受け取ることもできます。
ただし、民間の金融機関が行っている分担保価値の基準が厳しかったり、土地付きの一戸建てでなければ融資を受けられなかったりと、誰でも利用できるわけはありません。
公的機関が提供しているリバースモーゲージ
公的機関の提供するリバースモーゲージには、「生活福祉資金（長期生活支援資金）」や「要保護世帯者向け不動産担保型生活資金」があります。どちらも福祉支援としての役割が強い制度です。
公的機関が行っている分、審査基準が少し緩やかになり、一戸建てだけではなくマンションでも融資を受けることができます。
ただ、受け取った融資は生活費や医療費など使用用途が限定される点は注意が必要です。
リバースモーゲージの利用条件
リバースモーゲージは、提供している機関によっても異なるものの、一定の利用条件が設定されています。
ほとんどの金融機関や公的機関で設けているのが年齢制限です。一般的には、60歳以上80歳未満という制限が設けられています。提供している機関によっては、さらに厳しい制限が設定されている可能性もあります。
次が、融資された資金の使用用途です。先ほども簡単に触れましたが、公的機関の提供するリバースモーゲージは、生活費や医療費などに使用用途が限定されることがほとんどです。
また、金融機関の提供するリバースモーゲージは使用用途が緩くなっていますが、住宅の回収のみなどある程度限定されていることもあります。事前に確認しましょう。
最後は、リバースモーゲージを利用できるかどうかの担保条件です。不動産評価額のどの程度の割合で融資を受けられるかという条件です。
基本的には、不動産評価額の50～80%が目安となっていますが、提供している機関ごとに割合が異なります。より高い割合で融資を受けようと考えた場合、審査が厳しく行われます。
この他にも、細かな利用条件が設定されています。どの機関でリバースモーゲージを行うか検討する際の目安としましょう。
リバースモーゲージを活用するメリット
リバースモーゲージは、老後資金を確保する手段として注目を集めています。こちらでは、リバースモーゲージを活用するメリットをご紹介します。
自宅を売却する必要がない
リバースモーゲージを活用する最大のメリットは、所有している物件を売却することなく融資を受けられる点です。もちろん、自宅に住み続けることも可能です。
契約者が死亡した際に、自宅を売却することで元金の一括返済が可能なため、融資を受けた資金を老後資金として活用することができます。
ただし、契約者の死亡時に物件が売却されるため、配偶者が残っている場合は強制的に家を追われる可能性があります。そういった事態に備えて、各種機関では契約者の死亡後も配偶者がなくなるまで住み続けられる制度を設けています。
ただ、その場合配偶者の年齢制限要件も満たす必要があり、歳の差のある夫婦では利用できない可能性もあります。
住宅ローンの返済も可能
上記の通り、リバースモーゲージで受けた融資の資金は、使用用途があまり限定されないケースもあります。そのため、住宅ローンの返済を融資の資金で行うことも可能です。
ただ、担保評価額と比較してリバースモーゲージの借入額が上回った場合、差額の一括返済を求められます。
住宅ローンの返済に充てようとリバースモーゲージで限度額目一杯借り入れたものの、毎年行われる担保価値の見直しによって評価額が下がっていると判断されたケースなどで注意が必要です。
差額の一括返済ができない場合は、担保となっている物件が売却され、返済に充てられます。
収入要件が比較的緩やか
住宅ローンなど、他の借り入れ制度については、年齢制限とあわせて厳格な収入要件が定められているのが一般的です。
この点、リバースモーゲージには年齢制限はあるものの、収入要件については比較的緩やかに設定されています。誰でも借りられるわけではありませんが、住宅ローンを組める収入があるのであれば、それほど気にならないでしょう。
リバースモーゲージの注意点
住宅を担保とした借り入れの方法としては、リバースモーゲージは優秀に見えます。こちらでは、リバースモーゲージを活用する際の注意点をご紹介します。
対象の住宅の種類に制限がある
前述の通り、リバースモーゲージを活用できる対象住宅には、一定の制約があります。多くの機関では一戸建てを対象としており、マンションが対象外となっているケースも珍しくありません。
扱っている金融機関もあるため、マンションを担保にしようと考えている場合は、事前によく確認しましょう。
推定相続人の同意が必要
リバースモーゲージを活用するにあたり、お子さんなど推定相続人全員の同意が必要です。
契約者が死亡した際に自宅を手放すとなると、相続人間でトラブルが発生する可能性があるためです。
リバースモーゲージを活用しようと考えているのであれば、まずは推定相続人への相談から始めるのが良いかもしれません。
長寿のリスク
少子高齢化が進むなかで、平均寿命は年々上昇しています。想定した年齢より長生きした結果、融資された資金を使いきってしまう可能性が考えられます。
老後の資金計画をリバースモーゲージひとつに頼るのはおすすめしません。
まとめ
リバースモーゲージは、老後資金を確保するためのひとつの手段です。必ずしも利用すれば良いわけではありませんが、ひとつの選択肢として理解しておくのが良いでしょう。
こちらの記事もおすすめです。
