家を借りるときは注意が必要？マンションの管理会社の役割とは
快適なマンションでの生活を送る際に欠かせないのが「管理」。マンションでは、管理会社や管理組合が協力しています。
ただ、管理会社の役割についてあまり理解していない方も多いでしょう。
今回は、マンションの管理会社の役割や管理組合との関係をご紹介します。
管理会社とは何か？
マンション管理は、住人が快適に生活できるように建物や設備の管理を行い、資産価値の維持を目的に行われます。
たとえば、共用部の日々の清掃やエレベーター・駐車場などの設備点検などが管理業務の内容です。
築年数が経過していても魅力的なマンションを維持するためには、日々の管理が欠かせません。その管理を担っているのが、管理組合と管理会社です。
管理組合の役割
管理組合とは、マンションの区分所有者全員で構成される団体のことです。区分所有法という法律に基づいて組織され、マンションの敷地や共用部分の維持管理を担っています。
マンションの管理は組合員全員で行うものですが、毎回全員集まるのは現実的ではありません。
そこで、日常的な業務は代表者の集まりである理事会がになっています。定期的に開催される理事会では、役員同士が課題について話し合い、意思決定をします。
管理組合について、こちらの記事でも詳しく解説しています。
管理会社の役割
管理会社は、マンションの維持管理を行う専門業者です。マンションの販売元の系列会社が受託するのが一般的です。
管理組合の役員は、多くが本業を抱えていて多忙なうえ、マンション管理に関する専門的知識を持ち合わせていません。そのため、ほとんどの管理組合では、多くの業務を管理会社に委託しています。
マンション管理の主体は、あくまで管理組合です。割合こそ減っているものの、管理費の徴収や会計業務などを自ら行う「自主管理」タイプの組合もあります。
一方、それらの業務を管理組合から委託されて代行しているのが管理会社です。その管理会社に任せるのか、どこまでの業務を任せるかなどを決めるのは管理組合です。
マンションの管理会社の種類とそれぞれの特徴
マンションの管理会社は、以下の2つのタイプに大別されます。
- デベロッパー系
- 独立系
それぞれの特徴についてご紹介します。
デベロッパー系
建設会社の子会社がマンション管理をしているタイプをデベロッパー系と呼びます。親会社がマンションの施工や販売を行い、子会社が管理を行っています。
親会社と子会社で連携することで、設計や建設に関する情報を共有できます。また、対応が迅速で管理の品質が高いといわれています。
ただし、管理の品質が高い分、委託費が高額になる傾向にあります。
独立系
デベロッパー系とは異なる、系列グループに属していない会社がマンションの管理をしているものを独立系と呼びます。
管理委託費が比較的安価ですが、管理の品質にばらつきがあるのが特徴です。
管理会社の具体的な業務内容
管理会社の主な業務は、大きく分けて以下の4つに分類されます。
- 事務管理業務
- 管理員業務
- 清掃業務
- 建物・設備管理業務
管理会社は、管理組合からの委託を受けて、これらすべての業務または一部の業務を行います。
こちらでは、それぞれの業務内容の具体的な内容をご紹介します。
事務管理業務
管理業務の多くを占めるのが、事務管理業務です。基幹事務としては、管理組合の会計管理、出納、マンションの維持または修繕の調整などがあります。
具体的には、管理費や修繕積立金の徴収を行ったり、家賃の滞納者の確認や各種経費の支払い、月次会計報告などを行っています。
その他にも、事務管理業務には以下のようなものが含まれます。
- 管理組合の理事会や総会の支援業務
- 重要書類の保管
管理員業務
管理員として日々行う業務を管理会社が代行することもあります。具体的な業務には、以下のような内容が含まれます。
受付業務・・・入居者や来客対応、備品管理、共用部分の管理、鍵の貸し出し
点検業務・・・建物や設備の点検、電球の交換、無断駐車の確認
立会業務・・・外注業者の作業時の立会、ごみ収集の立会
報告連絡業務・・・管理組合文書の掲示や配布、届出や点検結果の報告、トラブル発生時の報告
管理員の勤務形態には、日勤型や常駐型、巡回型などがあります。小規模なマンションでは、管理員が清掃とごみ出しのみを行うケースもあります。
清掃業務
管理会社は、マンションの清掃業務も担うことがあります。大きく分けると日常清掃と定期清掃があり、日常清掃には共用部分の清掃やごみ出しなどの作業が含まれます。
一方、定期清掃は専門業者による機械洗浄作業が主で、管理会社はそれに立ち会うケースがほとんどです。年に数回程度実施されます。
建物・設備管理業務
建物の外観点検やエレベーターや電気設備、給排水設備など、各種設備の保守や点検を行います。エレベーターや消防設備については、法律で定期的な点検が義務づけられているため、資格を保有する専門業者が作業を行い、管理員はそれに立ち会います。
管理業務の委託方式
管理組合から管理会社への委託方式には、以下の3つの方式があります。
- 全部委託
- 一部委託
- 自主管理
それぞれの方式についてご説明します。
全部委託
上記で紹介したような管理業全般を管理会社に任せる方式です。管理組合の役割は、意思決定や業務が正しく行われているかのチェックが主な業務です。
すべての業務を管理会社へ委託できるため、管理組合の負担が少なくなるのがメリットです。
ただ、すべてを管理会社に任せきりになってしまうため、管理組合が把握していない部分が出てきてしまう可能性があります。
一部委託
管理業務の一部を管理会社に委託する方式です。残った業務は管理組合で行うか、別の会社に発注することになります。
管理業務のなかには、管理会社がさらに外注へ委託していることもあります。その部分を管理組合が自ら外注することで、仲介手数料等を安く抑えられます。
自主管理
管理会社に頼ることなく、管理組合だけでマンションを管理する方式です。管理費用を安く抑えられる一方で、すべての業務を管理組合で行う必要があります。
まとめ
マンションに入居する際、部屋の様子や近隣住民の様子は確認するものの、管理会社まで確認するケースはほとんどないでしょう。
しかし、管理会社のしっかりと管理業務を果たしているかどうかも大切です。内見に訪れる際は、清掃が行き届いているかなどをチェックし、管理会社が役割を果たしているか確認しましょう。
