不動産投資のメリット・デメリット！ワンルームマンションが人気？
不動産投資といえば、会社員の副業として人気がありますが、安定した不労所得などのメリットだけでなく、デメリットを感じている方も少なくないのではないでしょうか。今回は、マンションを購入した場合を例に、不動産投資のメリットやデメリットを紹介します。
不動産投資の特徴
不動産投資とは、アパートやマンションなどの物件を購入し、そこに人を住まわせることで家賃収入を得る投資の一種です。投資にはさまざまな種類がありますが、不動産投資は長期的な視点で安定した家賃収入を得ることを目的としているため、一攫千金のように短期間で大きな利益を得たいと考えている方には適していません。
投資である以上、一定のメリットやリスクがあり、相応の知識も必要です。不動産投資で遭遇するリスクやデメリットは、ある程度想定できるため、事前に対策を施すことができます。しっかりとした知識を身につければ、安定的な収入を長期間得られるでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資は、以前から投資分野では注目を集めていましたが、近年は「老後2,000万円問題」などもあり多くの方が投資に目を向けるようになりました。それは、不動産投資に数々のメリットがあるためです。ここでは、不動産投資のメリットをご紹介します。
節税効果が高い
不動産投資を行ううえで、もっとも怖いのが利益が上がらないことでしょう。マンションの1部屋を購入した場合でも、立地や賃料によっては、入居希望者が集まらず家賃収入が得られないことも考えられます。家賃収入が入って来ない状態で、修繕積立金やローンの支払いのみを行う期間もあるかもしれません。また、入居者がいても費用がかさみ、運用収支がマイナスになる可能性も考えられます。
副業として不動産投資を行っている場合、給与所得など本業の所得と損益通算をすれば、確定申告で所得税が還付される場合があるなど高い節税効果が期待できます。
損益通算とは、赤字を黒字の所得から差し引く制度です。損益通算できる所得にはいくつか種類がありますが、不動産所得も行えます。たとえば、不動産投資で100万円の損失を出した場合、給与所得の500万円から損失分を差し引き、400万円に所得税が加算される制度です。当然、所得を500万円として計算するより支払う所得税は少なくなります。
安定的な不労所得を得られる
不動産投資の最大のメリットといえば、やはり安定的な不労所得を得られる点でしょう。運営を軌道に乗せることは簡単ではありませんが、一度軌道に乗ると長期間安定した収入を見込めます。
建物の管理や家賃回収などを管理会社に任せれば、物件のオーナーとして日ごろ行うべきことは多くありません。そのため、毎月支払われる家賃を不労所得として得られます。老後の不安を解消する方法としても役立つでしょう。
景気変動に比較的強い
投資は景気変動の効果を強く受けます。株式市場などが乱高下している姿を見たことがあるでしょう。長期的な収入を得るためには、景気変動に強い分野に投資することが大切です。
この点について、どんな人でも家に住まなければならないため、不動産投資は比較的景気変動に強いといわれています。出張や転勤・転校・進学など、外的要因によって需要が生まれる点も大きいでしょう。
安定的な収入を得たいと考えた場合、景気変動に強い不動産投資を選ぶのは賢明な判断といえます。
資産として計上できる
不動産投資のために購入した物件は、人に貸すだけが使い道ではありません。資産として後世に残すこともでき、子どもや孫がその物件に住むこともあるでしょう。他の投資物件と異なり、直接的な利益を生み出さなくても資産価値を持っている点は、不動産の大きな特徴です。
また、賃貸用物件は相続税の対象としての評価額が下がるという特徴があります。そのため、賃貸物件として貸し出していた不動産を後世に残す場合、相続税を安く抑えることもできるのです。
不動産投資で知っておくべきデメリット
一方で、不動産投資には理解しておかなければならないデメリットがあります。事前に把握しておくことで対策を打てる可能性もあります。ここでは、不動産投資におけるデメリットをご紹介します。
家賃収入が得られない可能性
不動産投資にはさまざまな種類がありますが、購入した不動産を貸し出し、家賃収入を得る方法が主流でしょう。しかし、どんな物件でも必ず借り手が見つかり、すぐに収益化できるわけではありません。
物件の選定を間違えると、いつまでも借り手が見つからず、家賃収入を得られないまま住宅ローンや修繕積立金などを支払い続けることになるかもしれません。家賃収入が得られない可能性は、すべての方が考えなければならないリスクです。
家賃収入が入ってこないリスクを最大限抑えるには、物件選びの目を養うことが大切です。立地や築年数などさまざまな要素を勘案して購入する物件を選定し、万が一のときのリスクを最小限にできるように工夫しましょう。
他人に貸すことで生まれるリスク
また、借り手が見つかった場合でも、人に貸すことで生まれるリスクも存在します。たとえば、住人による物件の破産や火災、賃料の未払い、住人間のトラブルなど、不動産投資を始める前は想像しなかった事態が発生するかもしれません。
不動産を購入し賃貸に出す行為は、自分が住むよりも精神的に負担がかかります。家賃の回収やトラブル対応、建物の修繕など、物件のオーナーが行うべきことは無数にあり、すべて自分ひとりで対応するのは現実的ではありません。
こういったリスクを最小限に抑えるには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。物件の管理業務や入居者対応を不動産会社に任せることができれば、オーナーの精神的な負担を大きく減らせます。安心して不動産投資を行うためにも、不動産会社の存在は必要不可欠といえるでしょう。
売却時に売り切れない可能性
不動産投資には、安い時期に不動産を購入し、高い時期に売り抜けることで差額を利益として計上する方法も存在します。バブルのころは不動産価格が急騰していたため、多くの方がこの方法で一攫千金を目論んでいたようです。
ただし、この投資方法にもリスクは存在します。もっとも大きなリスクと考えられるのは、売ろうとしたタイミングで売り切れない可能性がある点です。
不動産は、決して流動性の高い投資商品ではありません。価格も高価になるため、すぐに買い手が見つからないこともあるでしょう。そのような場合、不動産を所有し続ける必要があり、維持費や住宅ローンなどの負担を強いられます。そして、タイミングを逃したことで価格が落ち、利益が小さくなってしまう可能性もあります。
ワンルームマンションが人気の理由
前述の「老後2,000万円問題」などを背景に、近年不動産投資が注目を集めるなか、とくにワンルームマンションへ投資する方が増えています。ワンルームマンションが人気の理由にはさまざまな要素が関係していますが、もっとも大きなのは空室リスクが低い点でしょう。
ワンルームマンションの利用層は、主に働き盛りの単身者であり、こういった方の希望条件は「駅チカ」「築浅」などシンプルな傾向にあります。そのため、ある程度の立地条件を備えた物件が見つかれば、すぐに入居者を見つけることができる、金額は少ないものの利益を生みやすい分人気を集めています。
部屋数の多いファミリー向けの物件となると、希望条件が複雑になり、ニーズが分散する傾向にあるため空室リスクが高まります。
不動産投資に初挑戦する方で、まずは空室リスクを最大限に抑えたい方には、ワンルームマンションがおすすめです。
まとめ
不動産投資について語る際、良い面だけがクローズアップされることも多いですが、実際にお金を投入する以上デメリットなどについても把握しておく必要があります。信頼できる不動産会社を見つけ、地に足をつけた状態で不動産投資を行いましょう。
