賃貸における東京ルールとは？退去時のトラブルを避けるポイント
みなさんは、賃貸物件において東京都が独自に作成した「東京ルール」があるのをご存知ですか？賃貸物件の退去時に起こりがちなトラブルを避けるために設けられたものです。物件を借りる上で重要なルールなので、入居前に理解しておくと良いでしょう。今回は、賃貸における東京ルールの概要やトラブル防止のポイントについて解説します。
賃貸物件の東京ルールとは
東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）は、借主の住む賃貸物件からトラブルなく退去できるよう、東京都が2004年に制定した条例です。制定された経緯には、賃貸物件に起こりがちな退去費用をめぐるトラブルがあります。
賃貸物件を退去する際には、修繕や設備交換などの原状回復費用が発生します。この際、借主と貸主のどちらが負担すべきかトラブルに発展するのも珍しくありません。現に、国民生活センターでは“賃貸物件の退去に関する入居者からのトラブル相談件数”が全国で8,000件以上寄せられていると言われています。
こうしたトラブルを防ぐために制定された東京ルールは、賃貸借契約に関して知識のない入居者（借主）を守るため、不動産会社側に義務付けられています。
東京ルールの仕組み
まず、東京ルールの対象となるのは次の賃貸物件になります。
- 東京都内にある居住用賃貸物件
- 2004年10月1日以降の新規賃貸借契約
- 宅地建物取引業者が媒介・代理をおこなう賃貸物件
ここで注意したいのが、新規賃貸借契約ではなく更新契約は対象外であること、そして居住用のみという点で事業用や店舗の賃貸物件には適用されないという点です。
★現状、東京都内にある賃貸物件にのみ定められているガイドラインですが、近年では確実なトラブル予防策として東京都以外でも東京ルールをもとにガイドラインを説明する不動産会社が増えています。
そして賃貸契約の際、不動産会社（仲介側）は借主に以下の内容を伝えなくてはならない義務があります。
- 退去時の原状回復の内容
- 入居期間中に必要な修繕
- 契約における特約条項
- 修繕及び維持管理等に関する連絡先
以上のことから分かる通り、東京ルールの基本的な仕組みは「退去時の原状回復」と「入居中の設備修繕」にあります。
東京ルールの内容について
では「退去時の原状回復」と「入居中の設備修繕」に関する具体的な内容や費用負担のルールについて深掘りしていきましょう。
東京ルール1｜退去時の原状回復費用の負担について
東京ルールでは、退去時の費用負担について“借主の故意（過失）か故意じゃないか”を基本に費用負担のルールが定められています。
貸主負担になる場合
経年劣化による傷やよごれ、通常の生活により損耗したものに対する修繕費用は、貸主（大家さん）が負担することになっています。たとえば、壁のポスターや絵画の跡、日当たりによるクロスの日焼け、家電の電気焼け等が挙げられます。この場合、原則借主が原状回復費用を負担する必要はありません。
入居者負担になる場合
通常の生活で損耗したものではなく、故意や過失によって生まれた傷や汚れは借主（入居者）が原状回復費用を負担することになっています。たとえば、ペットによる柱の傷や引越し作業による引っかき傷、タバコのヤニ汚れ、エアコンの水漏れや結露を放置したことによる壁や床の腐食（カビ）などが挙げられます。“借主が注意していれば避けられる損傷”だとみなされるかどうかがポイントです。
独自の特約について
上記のルール以外にも、双方の合意で特約を設けることができます。特約をつけるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 特約に合理的かつ客観的な理由がある
- 借主が内容を理解・認識している
- 借主が特約による負担の意思表示をしている
特約は、あくまで借主の立場を保護するために設けるものであり、きちんと事前に説明しなければならないルールがあります。
★特約は「ルームクリーニング費用」の負担額が記載されるケースが多いです。
東京ルール2｜入居中の設備修繕費について
続いて紹介するのは、入居中の設備修繕費についてです。
貸主負担になる場合
設備に必要な設備（エアコン、給湯器、浴槽など）に不具合が生じた際は、その修繕費用を貸主が負担するルールとしています。たとえば、備え付けエアコンや給湯器の故障の設備のほかに、雨漏りや建具の不具合が挙げられます。
入居者負担になる場合
設備においても、借主の故意・過失・不注意によって不具合が発生した場合は借主が修繕費用を負担しなくてはなりません。たとえば、お風呂の空焚きによる故障や、誤ってガラスを破損したなどが挙げられます。
独自の特約について
設備においても、小規模なものであれば双方合意のもと特約を設けることができ、借主自ら費用を負担するケースもあります。小規模と言っても修繕頻度が高いと借主が不便に感じる場面が多くなります。特約の範囲について、事前にきちんとチェックしておきましょう。
★設備における特約は、電球や蛍光灯、パッキンの交換などが挙げられます。
退去時のトラブルを避ける4つのポイント
東京ルールは賃貸借の知識がない借主を守るために定められたものですが、借主側にもトラブルを避けるために意識してほしいポイントがあります。賃貸契約や原状回復にまつわる基本的な知識を身につけた上で、次に紹介する入居時・入居中・退去時のポイントを抑えておきましょう。
入居時は傷や汚れ、設備の不備について確認する
入居時は、部屋や設備に目立つ傷がないか、また設備の不具合がないかを細かく点検しましょう。場合によっては管理会社や貸主がチェックシートを用意してくれることもあるため、それを活用するのもおすすめです。もしも目立つ傷や汚れがあれば、その場で写真を撮っておきましょう。
設備の故障はすぐに大家さんへ報告する
入居中、もしも備え付けの設備が故障した際は自分で修理しようとせず、貸主や管理会社に連絡を入れましょう。貸主によっては、トラブル対策やコスト管理のために修理先を前もって指定している可能性があるからです。仮に自分で手配した修理会社に依頼し、あとから貸主へ修理費用を請求しても、対応してもらえない場合があります。
退去時は必ず立ち合いで引き渡す
トラブルを避けるために、退去時は必ず立ち合うようにしましょう。もしも入居時に敷金を預けていない場合、退去時にルームクリーニング代が請求されるケースがあるためです。また、立ち合うことで修繕箇所や費用割合についてもその場で把握することができ、その後のトラブルも防げます。
当事者間のトラブルは話し合いに！事前に契約内容をきちんと理解して対処しよう
退去時に揉めがちな費用負担のトラブルを防ぐために定められたのが東京ルールです。借主を守るためのガイドラインといっても、部屋を借りている以上故意・過失による傷や汚れが発生しないよう注意が必要でしょう。
また、もしも借主・貸主の間でトラブルが発生した際は、当事者間で話し合い解決する必要があります。ガイドラインを設けた東京都が、契約内容について指導したり当事者の利害を調整して裁定を下すことはありません。話し合いにより解決できなければ訴訟手続に繋がる可能性があるため、自衛のためにも契約時の内容をきちんと理解しておくことが大切と言えます。
