アパートを強制退去になる理由とは？入居者が知っておくべき知識
賃貸借契約を結ぶと、入居者はその建物に住む権利が発生しますが、トラブルなどを引き起こすと強制退去となる可能性があります。入居者は、何をしたら強制退去になる可能性があるのか事前に理解しておき、意識して生活することが大切です。
今回は、アパートを強制退去になる理由や、手続きの流れを解説します。家賃滞納や近隣住民とのトラブルで強制退去にならないためにも、この機会に把握しておきましょう。
アパートの強制退去とは？
アパートの強制退去とは、特定の事由が生じた場合に、その部屋に住む権利を持つ入居者を強制的に退去させる法的な手続きです。重要なのは、強制退去が「法的な手続き」であるという点です。強制退去は大家さんが行うと勘違いしている方も多いですが、あくまで大家さんは裁判所に申し立てを行うだけであり、強制退去手続きを決定し実行するのは裁判所の役割です。
大家さんから見た強制退去については、こちらの記事で解説しています。ぜひご確認ください。
アパートを強制退去になる理由
上記の通り、強制退去は住人の「住む権利」を強制的に奪う権利であり、かなり強い手続きといえます。そのため、強制退去を実現するためには、相応の理由が必要です。こちらでは、アパートを強制退去になる可能性がある理由をいくつかご紹介します。
家賃の滞納
もっともよくある理由といえば家賃の滞納です。そもそも、賃貸借契約は、入居者が「家賃を支払う」ことを条件に貸主が「家を貸す」契約です。家賃を滞納している場合、契約の根本を遵守していないと考えられるため、強制退去の理由となり得ます。
ただし、家賃滞納は1カ月分程度では強制退去の理由とならないのが基本です。1カ月の滞納でも強制退去が可能となると、たまたま口座にお金がなく、支払いが遅れた場合でも強制退去されてしまい、入居者の地位がかなり不安定になってしまうためです。それを防ぐために、家賃滞納の場合は最低でも3カ月、場合によってはそれ以上の期間が必要とされる傾向にあります。
ただし、家賃の滞納は1カ月でも大家さんとの信頼関係を破綻させます。家賃は滞納しないように注意し、万が一支払いが遅れそうなときは、すぐに大家さんや管理会社へ連絡しましょう。
騒音トラブル
騒音トラブルをはじめとした、近隣住民への迷惑行為も強制退去の理由になります。もちろん一度で退去させられる可能性はありませんが、何度注意しても騒音が止まない場合や、近隣からのクレームが続く場合は立ち退きを迫られるケースもあります。
異臭・悪臭
異臭や悪臭についても騒音トラブルと同様、強制退去になる可能性があります。そもそも、入居者には物件を「注意して使用する義務（善管注意義務）」が発生しています。いわゆるゴミ屋敷のような状態で異臭や悪臭が発生している場合、善管注意義務に違反していると考えられ、強制退去の理由となり得るのです。
また、強制退去とならない場合でも、退去時には入居前の状態に戻す（原状回復）必要があります。自分だけでは難しい場合は、業者などに依頼する必要があり、費用がかかる点にも注意しましょう。原状回復義務については、以下の記事でも詳しく解説しています。
無断転貸
転貸とは、借りている物件を第三者へ再び貸し出す行為のことです。民法には、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と規定されており、借主の許可なく転貸することはできません。もしこの法律に違反してしまうと、大家さんは賃貸借契約を解除できるようになります。たとえ貸し出す先が家族や友人であっても、許可を得ていない以上、立ち退きを迫られる可能性があるため注意が必要です。
ペットの無断飼育
ペット飼育不可の物件で無断飼育した場合も契約解除の対象です。契約内容に「ペットを飼育してはならない」と規定されている以上、契約違反による解除、強制退去となる可能性があります。
定期借家契約の期限切れ
定期借家契約とは、2年や3年など期間を決めて生活する賃貸借契約で、一般的な契約と異なり、期間経過後は延長できないのが特徴です。そのため、借主が契約期間終了後も退去せずに居座り続ける場合、大家さんは損害賠償請求や強制退去を請求することができます。定期借家契約を結ぶケースは多くないですが、理解しておくと安心です。
強制退去の基本的な流れ
アパートの強制退去は、突然大家さんが家に訪れ、請求されるわけではありません。こちらでは、アパートを強制退去になるまでの基本的な流れを、家賃滞納のケースを想定してご紹介します。どれかのフェーズに入ったと思われる場合は、すぐに大家さんや管理会社に連絡を取り、どうすれば住み続けられるか確認しましょう。
口頭や文書による注意・請求
まずは口頭や文書で賃料の支払いを求められます。「督促状」という名称で書類が届いた場合は、こちらの手続きと考えられます。また、何度通知しても支払いや応答がない場合、連帯保証人へ連絡がいくことになります。
内容証明郵便による書面の送付
次は、内容証明郵便を使って支払いの請求が届きます。内容証明郵便を活用することで、「誰が」「いつ」「誰に」「どのような内容の郵便物を送ったのか」が明確になるため、今後裁判に発展した場合に提出されます。
中の書類には、滞納している家賃の金額や支払い期限などが記載されており、こちらを守らないと賃貸借契約の解除、明け渡し請求訴訟へと進みます。
賃貸借契約の解除と明け渡し請求訴訟
内容証明郵便でも適切な対応がされない場合、賃貸借契約が解除され、明け渡し請求訴訟が提起されます。明け渡し請求訴訟には、滞納分の家賃に対する損害賠償請求も合わせて提起されるのが一般的です。裁判所によって貸主の請求が認められると、借主は法的にその物件に住むことができなくなり、強制退去手続きへと進みます。
強制執行
強制執行とは、裁判所所属の執行官が現地を訪れ、入居者を強制的に退去させる手続きです。入居者自身ももちろん、家財道具なども運び出され、完全に空室の状態に戻されます。強制執行手続きは拒否することができず、籠城するなどすると、不退去罪や不法侵入として警察を呼ばれる可能性があります。
まとめ
アパートの賃貸借契約は、貸主と借主の信頼関係で成り立っているため、それを損なう行為をすると強制的に退去させられる可能性があります。また、強制退去とならない場合でも、次のお部屋を探す際などに敬遠されるケースもあるため、物件に関するルールを守り、家賃などは遅れずに支払うことが大切です。
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