敷金は返ってくる？返金されないケースやトラブルを防ぐ2つのポイント

お部屋探しの知恵

最終更新日 : 2023/10/24

　賃貸契約時に預けた敷金、退去の際にどれくらい返金されるのか気になる人も多いのではないでしょうか。もちろん、退去時に修繕する箇所がなければ敷金はそのまま返金される可能性が高いですが、原状回復の度合いによっては返金されないケースもあります。そこで今回は、敷金がいつどれくらい返ってくるのか、また敷金を巡るトラブルを防ぐポイントについてご紹介します。

そもそも敷金とは

　敷金とは、退去時の原状回復費用に充てるために、入居前にあらかじめ預けておくお金のことです。原状回復とは、生活でできてしまった傷や汚れなどに対して行われるものであり、国交省が定めるガイドラインをもとにどこまで入居者が負担すべきなのか明確になっています（後述）

　敷金の相場は家賃1ヶ月分となっていますが、近年では敷金ゼロで入居者を募集するケースも多いです。この場合、原状回復に充てる費用を大家さんに預けていないことになるため、入居者が負担する原状回復費用をすべて退去時に支払わなくてはなりません。つまり、敷金を預けていない以上敷金が返金されることもありません。

礼金や仲介手数料との違い

　初期費用の項目で敷金とセットで表記されることの多い礼金。礼金は、不動産会社ではなく大家さんに「部屋を貸してくれたお礼」として支払うものであり、敷金と違って退去時に返金されることはありません。相場は家賃の1〜2ヶ月ですが、大家さんの意志で金額が決定されるため、礼金ゼロの物件も珍しくありません。

　そして仲介手数料は、大家さんではなく不動産会社に対して支払う手数料です。仲介手数料は法律で上限が定められており、家賃1ヶ月分＋税となっています。もちろん、仲介手数料も退去時に返金されることはありません。

原状回復のガイドラインとは

　原状回復の考え方を示す「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、退去時のトラブルを未然に防ぐことを目的に原状回復のルールが記載されています。たとえば、普通に生活していてもできてしまう傷や汚れ、経年劣化による設備や建物の品質低下については、入居者が故意に起こしたものでないと判断されるため、原則として貸主（大家さん）が原状回復費用を負担するようガイドラインに記載されています。

　その反面で、入居者の故意・過失による損耗については、入居者の負担で原状回復費用を負担しなければならないと記載されています。この原状回復費用をまかなうのが、入居前に預けた敷金です。ガイドラインに則り、入居者の故意・過失・不注意による損耗が認められた場合には敷金を原状回復費用に充てます。このように、入居時に預けた敷金は必ずしも全額返金されるわけではありません。

敷金が返ってこないケース

　敷金が返ってこない理由にはさまざまなケースが考えられます。先ほど説明したように入居者の故意・過失による傷や汚れで修繕費用がかさんだ場合のほか、特約事項が記載されている場合も注意が必要です。たとえば、賃貸契約書の特約事項に「畳の表替えは入居者負担とする」と記載されている場合は、入居者の合意が合ったものとみなされます。たとえ畳をきれいに使っていたとしても、表替えの費用が請求される可能性は高いでしょう。

　敷金が返金されないトラブルを防ぐためには、故意や過失による傷・汚れに気をつけるだけでなく、特約事項に記載されている内容を確認しておくことが重要です。

敷金はいつどれくらい返ってくる？

　では、敷金はどのタイミングでどれくらいの金額が返金されるのでしょうか？

敷金が返金されるタイミング

　敷金の返金は、退去から1ヶ月以内が一般的です。しかし、返金時期について法律で明確な時期が定められているわけではないため、すぐに返金されることもあれば2ヶ月以上経っても返金されない可能性があります。現実的に、返金予定の敷金を次の新居の入居費用に充てるのは難しいでしょう。

　とはいえ、大家さんには敷金の返還義務があります。あまりにも返金が遅い場合は、不動産会社や大家さんに連絡を入れてみましょう。また、賃貸契約書に敷金の返金時期が記載されていないか確認するのもおすすめです。

敷金の返金される金額・相場

　敷金は原状回復費用のほか、家賃滞納時の保証金としての役割も持っています。もしも退去のタイミングで家賃の滞納がある場合は、差し引いた額が返金されます。そして、原状回復費用について入居者の過失による損耗がなければ、敷金はそのまま返金されるでしょう。

　ここで注意したいのが、敷金が返金されないどころか原状回復費用の超過分を請求される可能性があるということです。室内の状態については個々の問題となるため、返金はいくらが相場だと言えない事情もありますが、返金額は原状回復費用を差し引かれた残りの金額となります。預けた敷金以上に原状回復費用がかかった場合、追加で費用を請求されることもあるので注意しましょう。

敷金トラブルを防ぐための2つのポイント

　敷金を巡るトラブルを防ぐには、契約内容をきちんと確認しておくことが鉄則です。ガイドラインのルールが記載されているかどうか、また自分に不利となる特約がついていないかを必ずチェックしておきましょう。仮に敷金を預けていても、特約に「ハウスクリーニング代は借主負担」と記載されている場合は、敷金からハウスクリーニング代が差し引かれる可能性があります。本来、入居者の故意・過失による傷や汚れでなければ、退去時のクリーニング代は貸主負担であることがガイドラインで示されています。こうした特約を見落として契約すれば、のちにトラブルを招くので注意しましょう。

　このほかにも「入居前」と「退去前」それぞれに、敷金トラブルを防ぐポイントがあります。

入居前の室内をチェックする

　内見時、部屋の間取りや雰囲気ばかりに意識しがちです。ここで、すでについている傷や汚れ、設備の不具合についても目を向けましょう。トラブルを回避するためにも、スマートフォンで撮影しておくと有効です。窓やサッシの動き、水回りの不具合がある場合は、動画撮影しておくのもおすすめ。写真や動画は、退去時まで大切に保管しましょう。仮に原状回復費用を請求されても、入居前の不具合であれば入居者が負担する必要はありません。

退去時は必ず立ち会う

　退去時の立会いには必ず参加しましょう。立会いには、大家さんや管理会社が代行で訪問します。基本的に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとにチェックされるので大きなトラブルに発展することはありませんが、人がチェックすることなので間違いも起こり得ます。のちに不当な原状回復費用を請求されないためにも、借主側の目線で立ち会うことが重要です。

敷金の返金額に不満がある場合はどうしたらいい？

　もしも敷金の返金額に疑問、不満がある場合は、大家さんや管理会社に「見積書」を請求すると良いでしょう。ここで、原状回復に必要な費用が地域の相場と合っているかチェックしておきます。そのうえで疑問や納得がいかない場合には、大家さんや管理会社にすみやかに連絡し、解決できるよう動いてみましょう。ハウスクリーニング代など、特約に入っていないのに請求されている項目がある場合は「負担すべきではないはず」と主張・交渉することをおすすめします。