不動産会社の種類や取引態様について
不動産会社で賃貸物件を借りようとすると、「仲介」や「代理」といった言葉を耳にするかもしれません。最近は物件情報サイトにも、それらの文言が並んでいることがあります。
また、不動産会社には「不動産開発会社」や「不動産販売代理会社」など、さまざまな種類があります。そこで今回は、不動産会社の種類や取引態様についてご紹介します。少し知っておくだけで、物件を借りる際の参考になるかもしれません。
不動産取引の3つの態様について
新生活に向けて賃貸物件を探していると、「代理」や「仲介」という言葉や、「取引態様」という文字を目にすることがあるでしょう。それらは賃貸物件を取引する際の不動産業者の立場を示しており、不動産会社が入居者や大家さんに対してどのような責任を負っているのかの説明も果たしています。
以下では、「貸主」「代理」「仲介（媒介）」の3つの取引態様について詳しくご紹介します。3つを区分する際のポイントは、「宅地建物取引業法の適用の有無」「仲介手数料の有無」「重要事項説明の有無」の3点です。
貸主
貸主とは、物件の所有者や、所有者から転貸を目的として物件を借りて入居者を募集する取引態様です。大家さんに直接交渉して部屋を貸してもらうケースをイメージすると分かりやすいでしょう。
ただ、大家さんが直接貸主となるケースは稀であり、不動産会社が転貸を目的として大家さんから一括借り上げして家を貸し出す「サブリース」の形で見かけることがほとんどです。
サブリースについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
貸主の場合、物件の所有者が直接取引を行うと考えられるため、宅地建物取引業法の適用はなく、重要事項説明義務も発生しません。仲介会社も存在しないため、仲介手数料も発生しません。
代理
代理は、貸主が不動産会社などに報酬を支払い、不動産会社が入居者の募集や手続きなどの業務を行う取引態様です。不動産会社が貸主の代わりの上記の業務を行うため、基本的に仲介手数料が必要になります。ただ、貸主が仲介手数料を負担するケースが一般的です。また、宅地建物取引業法の適用もあり、重要事項説明義務も発生します。
仲介（媒介）
仲介は、宅地建物取引業法上は「媒介」と表記され、貸主と借主の間に不動産会社などが入って取引が成立するよう便宜を図る取引態様です。契約が成立した場合は、仲介手数料を不動産会社に支払うのが一般的です。宅地建物取引業法の適用や重要事項説明義務も代理と同様発生します。
取引態様の違いによる入居者への影響・注意点
不動産業界で見られる3つの取引態様の違いは、上記の通りです。それでは、取引態様の違いによって、入居者にはどんな影響が生まれるのか、注意点などと併せてご紹介します。
貸主の場合
まず、「貸主」の場合、宅地建物取引業法の適用がないため、契約内容に十分注意する必要があります。貸主が個人の場合、他の取引態様ではありえないような初歩的なトラブルが発生する可能性もあります。
特に
- 家賃
- 更新料の有無・金額
- 原状回復義務の費用負担の有無
などは必ず確認しておきましょう。また、契約書は必ず発行してもらいましょう。
反対に、資金繰りに余裕がある貸主の場合は、不動産管理会社を相手にするより融通を効かせてくれるケースもあるかもしれません。仲介手数料も負担しなくて良い分、費用は安く抑えられます。大家さんと直接対面する機会が多いため、信頼関係を築けるようにふるまいたいところです。
代理や仲介の場合
代理や仲介といった取引態様の場合、宅地建物取引業法の適用を受けるため、重要事項説明義務が発生し、契約内容を書面化しなければならないなど、契約内容については一定の保証があるといえるでしょう。ただ、契約書はしっかりと確認する必要があります。
契約が成立した場合は仲介手数料が必要となりますが、上限も法律で定められているため、法外な値段を請求されることはありません。
代理・・・賃料の1か月分
仲介・・・貸主・借主からそれぞれ賃料の0.5か月分
仲介の場合は、一般的に賃料の0.5か月分ですが、慣習で当事者からの承諾があったものとして借主が賃料の1か月分を負担しているのがほとんどです。
不動産会社の種類について
ここまでは、不動産の取引態様について説明してきましたが、要所要所で不動産会社が関わっていることが分かっていただけるでしょう。そして、不動産会社には以下の4つの種類が存在します。
- 不動産開発会社（デベロッパー）
- 不動産販売代理会社
- 不動産仲介会社
- 不動産管理会社
これら4つの違いを理解しておくと、自分の理想の物件を探す際に役立つかもしれません。それぞれの特徴についてご紹介します。
不動産開発会社
不動産開発会社とは、街の開発事業やリゾート開発・商業ビルの開発・マンション開発など、街づくり全般に関わる不動産会社を指します。一般的には「デベロッパー」と呼ばれ、開発に適して土地探しや、土地所有者との交渉なども請け負います。開発を行う際は、大手ゼネコンと共同開発を行うことも多く、街で見かける大きな建物の開発には不動産開発会社が関わっているケースがほとんどです。
不動産開発会社は不動産会社のひとつではあるものの、私たちが普段の生活で直接関わることは少なく、あまり印象にない種類かもしれません。
不動産販売代理会社
不動産販売代理会社は、不動産の売買について所有者を代理して広告宣伝や契約まで行う不動産会社です。所有者から直悦依頼を受けてこれらの業務に当たるケースもあれば、デベロッパーが不動産販売代理会社を兼ねて自社で建築した物件を販売することもあります。
不動産販売代理会社は物件の所有者と同等の地位と見なされるため、物件の飼い主が仲介手数料を支払う必要はありません。物件の賃貸とはあまり関係ありませんが、今後物件を購入する際にはお世話になるかもしれません。
不動産仲介会社
普段の生活で「不動産会社」が話題になる際は、ほとんどが不動産仲介会社でしょう。不動産仲介会社とは、物件の所有者と入居希望者の間に入って契約が順調に進むようサポートする役割を果たす不動産会社です。先ほど紹介した「仲介業」を行っているのが不動産仲介会社です。
ただ、あくまでメインの業務は入居者の募集や契約であるため、入居後のサポートなどは行ないません。3つの取引態様があるものの、物件を借りる際は不動産仲介会社を通すケースがほとんどでしょう。
不動産管理会社
最期は不動産管理会社です。不動産仲介会社は賃貸契約までをサポートする役割でしたが、不動産管理会社は契約後のサポートを主な業務としています。例えば、
- 建物の維持管理
- 集金管理
- 入居者間のトラブル対応
- 更新業務
- 退去届の受理
などを行います。ただ、不動産管理会社がどこまでの権限を有するかは、物件の貸主との間で結ぶ「管理委託契約」の内容によるため、同じ不動産管理会社であっても上記のような業務を行わないけーすもあります。
大家さんのなかには、不動産管理会社を入れていないケースもあるため、そういった場合は、何か困ったことがあった際は大家さんに直接交渉する必要があります。
まとめ
不動産会社の種類や取引内容によって、扱える物件や権限の幅が異なるため、それぞれの違いについて理解しておくと物件選びがスムーズになります。今回紹介した内容をもとに、取引内容に注意しつつ、自分の目的に適した不動産会社を選びましょう。
