事故物件とは何か?探し方や告知義務について

不動産ポータルサイトなどで賃貸物件を探していると、あまりに破格の条件を見て「事故物件なんじゃ…?」と思った経験のある方も多いのではないでしょうか。なかには、「事故物件=住居内で人が亡くなった物件」と捉えている方も少なくありません。

ただ、事故物件は定義があいまいで、不動産会社によって取り扱いが異なるケースもあります。全く同じ物件であっても、事故物件として取り扱っている不動産会社もあれば、通常物件として取り扱っている不動産会社もあります。

今回は、賃貸物件における事故物件の詳細や事故物件の探し方などをご紹介します。

 

事故物件とは何か

事故物件とは「住戸内で人が亡くなった物件」と定義されること一般的で、不動産会社でもそのように取り扱っていることが多いでしょう。しかし、この定義は法律で決められているわけではないため、別の取り扱い方をしている不動産会社も存在します。

住戸内で人が亡くなった場合でも、それが自然死であれば事故物件として扱われることはほとんどありません。万が一、死後一定期間放置され、発見が遅れた場合は事故死として取り扱われることもあります。

反対に、凄惨な殺人事件などが発生した場合は、間違いなく一定期間事故物件として扱われます。そのため、「住戸内で人が亡くなった物件=事故物件」というわけではなく、その原因や事件性の有無などによって事故物件かどうかが決定されます。

 

告知義務について

「事故物件の定義が明確になっていないと、事故物件であることを隠したり、事故物件として認定しない不動産会社が現れるのでは?」と思う方もいるでしょう。

そこで、不動産会社には事故物件へ入居希望者を募る場合は、事故物件であることを告知する義務(=告知義務)があります。これを怠ったうえで入居者と契約を結んでしまうと、不動産会社には損害賠償を支払うなどのペナルティが発生します。

ただ、告知義務あるとはいえ、「事故物件と認定してからいつまで告知義務を課すのか」については法律上の定めがありません。一定の期間の経過や入居者が変わった回数など独自の基準を設け、事故物件の告知義務について取り扱っている不動産会社も少なくありません。

事故物件については、「知っていたら住まなかった」という方も多いため、細かい基準を設けずに自主的に告知するべきといった声もあります。ただ、この点については、不動産会社や担当者の判断に左右されます。そのため、事故物件の探し方や見分け方について理解しておくべきでしょう。

告知義務の範囲

事件や事故があった事実については、たとえばマンションの場合、上下左右の家には心理的瑕疵の生まれる事象があった事実を告知するのが一般的です。そのため、2軒先の物件で事件や事故があっても、告知義務はありません。

また、前述した通り告知する年数についても明確な期間は設定されていないため、事故物件についてどのような規定を設けるのかは、不動産会社の裁量によるところが大きいといえるでしょう。

ただし、過去の判例では50年前の事故物件について不動産会社の瑕疵担保責任を認めた事例もあるため、多くの不動産会社がしっかりとした対応を行っています。

 

心理的瑕疵物件について

賃貸物件のなかには、「心理的瑕疵物件」と呼ばれるものがあります。心理的瑕疵物件とは、入居する際に心理的な抵抗が生じる物件のことです。事故物件は、心理的瑕疵物件のひとつに分類されています。

心理的瑕疵には、事故物件以外にも以下のような事例があります。

  • 物件の近くに嫌悪施設が(暴力団事務所など)ある
  • 大きな事件を起こした人物が住んでいた物件
  • 墓地や病院の跡地に建てられた物件

このように、心理的瑕疵には人の死亡以外にもさまざまな事象が含まれます。ただし、心理的瑕疵物件であっても告知義務がないものが多いため、賃貸物件を探すうえで見分けるのは簡単ではありません。

 

事故物件の探し方

事故物件に対する評価は人それぞれ異なります。「とくに理由はないけど住みたくない」や「絶対に住みたくない」という意見が多い一方、なかには「家賃が安くなるなら住みたい」「とくに気にしない」といった方もいます。

しかし、事故物件であれば事前に知りたいという方がほとんどでしょう。そこでここでは、事故物件の探し方や見分け方をいくつかご紹介します。

相場との家賃の比較

事故物件を探すうえで、もっともわかりやすいのが家賃です。各地域には、それぞれ家賃相場が設定されており、インターネットなどを活用すれば簡単に確認できます。そして、家賃相場から当該物件の家賃がかけ離れている場合は、事故物件の可能性を疑いましょう。

たとえば、1DKの家賃相場が7万円の地域で、賃料5万円を切るような物件は、事故物件の可能性があります。築浅や駅チカなどの好条件の物件であっても、大家が賃料を下げているケースもあるのです。

ただし、家賃の安い物件=事故物件ではありません。築年数が古い、交通アクセスが悪いなど、別の理由があって賃料を大きく下げていることもあります。そのため、不安に感じたら契約前に確認するのがおすすめです。

物件の概要欄や備考欄に記載がある

インターネット上の不動産ポータルサイトや物件情報誌の物件の概要欄、備考欄に特定の記載がある場合もあります。事故物件の場合は、「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」などの記載が一般的です。これらの記載がある場合は、当該物件は事故物件の可能性が高いでしょう。

ただし、事故物件であっても概要欄や備考欄に「事故物件」と記載されていることはほとんどありません。そのため、事故物件という言葉で探そうとしても見つからないでしょう。

インターネット上で調べる

物件名などがわかっているのであれば、インターネットで事故物件かどうか直接調べることもできます。もっとも簡単な方法は、「物件名+事故」で検索することです。ただし、物件名の変更などにより検索に引っかからないこともあります。

この方法は注意も必要です。インターネットに掲載されている情報は、すべて正しいとは限りません。なかには嘘の情報を書き込む方や間違った情報を書き込む方もいるため、情報の真偽を確かめる必要があるでしょう。気になる点があれば不動産会社へ確認してください。

リフォーム状態に不自然な点がある

内見のために物件内に立ち入ることがあれば、部屋に違和感がないかどうか国んしておくことも大切です。とくに、「この物件はリフォーム済みのためきれいになっています」と事前に伝えられた場合は意識して確認しましょう。

リフォームされた部分について、多少でも違和感がある場合は、その点について不動産会社へ尋ねておいたほうが安心です。たとえば、ひとつの部屋だけが新しくなっていたり、お風呂だけがリフォームされている場合は注意が必要です。

物件名が変更されている

先ほど説明した通り、心理的瑕疵に該当する事件や事故が発生すると、物件名を変更してインターネットなどの検索に引っかからないようにしていることも珍しくありません。そのため、物件名が変更されていることがわかったら、少し気をつけたほうが良いかもしれません。

ただし、オーナーの変更など別の理由で物件名が変更されている可能性もあるため、決めつけるのは控えましょう。

 

まとめ

事故物件は、私たちが知らないだけで意外と多く存在しています。告知義務などがあいまいになっているため、知らされないことも多いですが、自分で見分けることも可能です。今回紹介した情報を参考に物件の見極めを行ってください。

 

 

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