不動産投資ローンの借り換えは可能？メリット・デメリットをご紹介
不動産投資を行う際、ほとんどの方が利用する不動産投資ローン。
レバレッジ効果が期待でき、自己資金より大きな金額を投資に回すことができますが、毎月のローン返済はやはり大変です。
不動産投資におけるキャッシュフローを見直す際に有効な手段に「投資ローンの借り換え」があります。今回は不動産投資ローンの借り換えについて、メリットやデメリット、実際の手続きの流れなどを含めてご紹介します。
不動産投資ローンの借り換えってなに？
不動産投資ローンの借り換えとは、ローンを組んで投資用物件を購入した場合に、ローンの契約先である金融機関を支払い途中で変更する手続きのことです。
新しい契約先である金融機関からローンの残債分の融資を受け、もとの金融機関に支払い、それ以降は新しい金融機関のもとでローン契約を継続していくことになります。
現在の金融機関より金利の低い金融機関に借り換えることで、月々やトータルの返済額を減らす狙いがあります。
不動産投資ローンの借り換えを行うメリット
不動産投資ローンにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
キャッシュフローの改善ができる
不動産投資ローンの借り換えは、金利を下げるために行うのが基本です。
金利を下げることで全体の返済額や毎月の返済額を減らすことができ、キャッシュフローの改善が期待できます。
金利の低い金融機関に借り換えすることで、どの程度キャッシュフローが改善するのか確認できるサイトもあるため、気になる場合はぜひチェックしてみましょう。
信用度のアップが期待できる
不動産投資ローンの借り換えは、信用度のアップを目的に行うケースも見られます。
不動産投資の収益性は、投資先の物件を増やすことでアップさせていくのが基本です。同時にリスク分散も期待できます。
投資先の物件を増やす際は、金融機関からさらに融資を受ける必要があります。
このとき、現在の借入額が少ないほうが金融機関からの信用アップが期待でき、ローン審査で有利に働きます。
不動産投資を今後も拡大していく予定であれば、ローンの借り換えは十分検討する価値があります。
金利タイプの変更ができる
不動産投資ローンを借り入れる際は、金利について「固定金利」と「変動金利」のどちらかを選択します。
とくに初心者の方などは、両者の違いについてあまり理解しないまま選んでいるケースもあるでしょう。
不動産投資ローンの借り換えを行うことで、金利タイプの見直しの機会になります。
もとの金融機関との交渉に使える可能性がある
不動産経営の運営が順調だと、別の金融機関からローンの借り換えを提案されることがあります。
この事実は、現在利用している金融機関との金利引下げ交渉に使える可能性があります。
ただし、不動産投資は融資をしてくれる金融機関と投資家の信用の上に成り立っています。
強気に交渉を行うことで大きなトラブルとなるケースもあるため、あくまで「御行との取引を継続したい」というスタンスを崩さないようにしましょう。
保険の見直しの機会になる
不動産投資を行う場合、「団体信用生命保険」に加入するケースがほとんどです。
ローンの借り換えを行う場合、金融機関の変更にともなって団体信用生命保険に加入し直す必要があります。
そのため、不動産投資ローンの借り換えは保険の見直しの絶好の機会となります。
団体信用生命保険は、日々さまざまな商品が登場しているため、途中で気になるものが出てきたら借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。
不動産投資ローンの借り換えのデメリット
一方で、不動産投資ローンの借り換えにはデメリットもあります。こちらでは、借り換えの注意点を開設します。
一括繰り上げ返済を行う際に手数料が発生することがある
不動産投資ローンの借り換えを行う場合、前述の通り現在契約している金融機関にローンを全額返済する必要があります。
この際、既存の金融機関は将来支払われるはずだった利息を得られなくなってしまいます。金融機関にとって、この利息は大切な収入源です。
そのため、一括繰り上げ返済については、手数料を設定している金融機関がほとんどです。
その金額や割合は金融機関ごとに異なりますが、基本的には手数料が必要と考えておきましょう。
場合によっては借り換えのメリットがなくなる可能性もあるため、事前にしっかりと確認することが大切です。
そのほかの諸経費がかかる
不動産投資ローンの借り換えに必要な費用は、一括繰り上げ返済による手数料だけではありません。その一部を下記に列挙します。
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安易に借り換えをしてしまうと、想定より手数料の負担が大きくなってしまう可能性があるため注意しましょう。
再度審査を受ける必要がある
借り換えを行う場合、新しい金融機関で再度審査を受ける必要があります。
ローンに関する審査はもちろん、団体信用生命保険の加入審査も再び受けなければなりません。
最初の借入時より状況が良ければ問題ありませんが、カードローンやクレジットカードの利用状況などによっては、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、物件の現況も審査には大きく影響します。価値が下がっていたり入居率が上がっていなかったりすると、審査にあたってマイナス評価を受ける可能性もあります。
実際の借り換えの流れ
不動産投資ローンの借り換えは、以下のような流れで進みます。
- 新しい借入先での仮審査
- 新しい借入先での本審査
- 既存金融機関で総返済額と返済日を確認する
- 新たな借入先から受けた融資で既存金融機関へ一括返済
- 抵当権抹消登記
- 抵当権設定登記
流れをあらかじめ理解しておき、実際に借り換えを行う際、困らないようにしましょう。
まとめ
不動産投資ローンの借り換えは、キャッシュフローの改善に役立つひとつの手段です。
メリットばかりではありませんが、実際の流れや方法を理解しておくのが良いでしょう。
