マンションの管理組合は何をしているのか？
分譲マンションを購入すると、必ず耳にするのが「管理組合」です。
ただ、実際は管理組合がどのような組織なのか、普段何をしているのかあまり把握していない方も多いでしょう。
今回は、マンションの管理組合の概要や業務内容、管理会社との役割の違いをご紹介します。
不動産投資を始める場合は、ぜひ理解しておきましょう。
マンションの管理組合の概要
分譲マンションのように、ひとつの建物のなかに複数の所有者が存在する建物を区分所有建物といいます。
そして、それぞれの所有権を取得した者を区分所有者といいます。
区分所有法では、区分所有建物については区分所有者全員が構成員となる、建物や敷地、付属施設の管理を行う団体を結成することが定められています。
この団体をマンション管理組合と呼びます。
マンション管理組合は、区分所有者全員が必ず加入しなければなりません。「私は入りたくありません」というのは、区分所有法がある以上通用しません。
マンションの管理組合はどのようなメンバーで構成されている？
上記の通り、マンションの管理組合は、マンションの区分所有者全員が構成員です。
ただ、集会を開くたびに構成員全員のスケジュールを調整し、全員分の意見を取りまとめるのは簡単ではありません。
そこで、マンションの管理組合では、区分所有者のなかから代表者を選出し、「理事会」を結成するのが一般的です。
そして、マンションの管理や維持に関する話し合い、意思の決定は、この理事会を中心に行われます。
区分所有者のなかから選ばれる理事会のメンバーは、自薦や他薦で選ばれることもありますが、持ち回りで順番に選出されるケースがほとんどです。
マンションの管理組合の役割と業務内容
マンションの管理組合は、区分所有法で定められた建物や共有部の管理を行うための組織です。
マンションの住民がより快適に生活できるよう、マンションの管理を行います。また、マンションの価値を守っていくのも管理組合の役割です。
こちらでは、マンションの管理組合の業務内容を「理事会の役員として関わる場合」と「一区分所有者として関わる場合」に分けて紹介します。
理事会の役員として関わる場合
前述の通り、マンションの管理組合の役員は、区分所有者の持ち回りであるケースが一般的です。
理事会の役員に選出された場合は、基本的には1年間業務にあたり、マンションの維持管理や資産価値の向上に努めることが求められます。
理事会の人数はとくに定められていませんが、マンションの規模に応じてある程度の目安があります。50戸未満のマンションの場合3～4人が一般的で、そこから50戸ごとにひとり増えていきます。
人数が決まったら、そのなかで理事長や副理事長、理事、監事などの役職を決めて実際に運営を行います。
理事長は理事会や管理組合を代表する立場であり、業務の統括や総会の決議に基づいた業務の遂行などの役割が求められます。
区分所有法における「管理者」と位置づけられるのが理事長であり、理事会の責任者とイメージするとわかりやすいでしょう。
副理事長は、理事長が何らかの原因で業務を執行できない場合に、その職務を代行します。
ごみの分別に関するトラブルがあれば分別マニュアルを作成して住民に配ったり、騒音に関するトラブルがあれば注意文書を作成し配布や刑事を行うなど、マンションを住みやすい環境に整えていきます。
また、共用部分の不具合やトラブルの解消も、理事会の役割です。専門業者と点検を行い、不具合を発見したら修理を依頼するなど、その役割は多岐にわたります。
また、住民のライフスタイルや法律が変化するのにあわせて、管理規約を見直していく必要もあります。
このように、マンションで暮らす住民が抱えるトラブルを解決しつつ、年度の最後には「通常総会」を開催し、収支の報告や管理会社との契約、次年度の予算組み、時期理事会メンバーの選出などを行い、1年間の業務が終了します。
一区分所有者として関わる場合
一区分所有者としては、日常的な業務を行うことはありません。通常総会が行われた際、理事会が提示した議案についての意見の表明や、賛否を示すといった形で運営に関わります。
通常総会以外では、理事会が行うアンケートへの回答や、緊急時のオブザーバーとしての理事会への参加などがありますが、例外的なケースと考えて良いでしょう。
ただ、理事会のメンバーでなくともマンションの一区分所有者である以上、理事会の意思決定に大きな影響を受けます。常に関心をもっておくことが大切です。
管理組合と管理会社の違い、関係
マンションの区分所有者となると、管理組合と同じように耳にするのが管理会社です。混同されがちな両者ですが、どのような関係性で、どのような違いがあるのでしょうか。
理事会の役員の多くは、普段の仕事に加えて理事の業務を行っています。そのため、普段から住民の苦情の窓口になったり、修理会社と交渉したりするのは簡単ではありません。
また、マンションの管理業務は幅広く、一定の専門知識が要求されます。素人である理事会の役員が行うのは、能力的に十分とはいえません。
そこで、普段の業務の委託先として登場するのが管理会社です。住人の窓口は書類作成、会計管理などについて、専門知識のもつ管理会社に任せています。つまり、管理組合の業務のサポートが管理会社の役割です。
近年は、管理組合の選定について料金の安さを基準にするケースも増えています。ただ、マンション管理という複雑で多岐にわたる業務を行う必要があり、管理会社の選定が入居者の不満につながる可能性もあります。
マンションに合った管理会社を選ぶことが大切です。
管理会社については、以下の記事もご覧ください。
まとめ
区分所有者全員の財産であるマンションは、理事会の役員だけではなく、構成員全員で運営を行う必要があります。
そのため、管理組合の役員ん位選出されていないからといって、すべてを任せるのではなく、常に関心をもつことが大切です。時には管理会社の意見を聞きつつ、より快適な暮らしを実現しましょう。
不動産投資については、こちらの記事もご覧ください。
