不動産投資初心者は木造アパートに手を出すべきではない？
投資用物件には「木造アパート」や「鉄筋コンクリート造マンション」などがあり、とくに不動産投資初心者はどれを選ぶべきか迷うことも多いでしょう。
「不動産投資初心者は、木造アパートに手を出すべきではない」といった声も耳にします。
今回は、不動産投資における物件構造の種類やそれぞれの違いをご紹介します。
不動産投資における物件構造の種類
不動産投資は、所有している物件の構造によって投資手法が変化するため、収益化の流れも異なります。
そのため、まずは物件構造の種類を理解する必要があります。こちらでは、代表的な物件の構造4つをご紹介します。
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
一般的な鉄筋コンクリート造の鉄筋に鉄骨を加えて強度を出す構造を「SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）といいます。
建築物の構造としてはもっとも耐久性や耐震性に優れているため、一般的なマンションより大規模な高層マンションや商業施設などに活用されています。
ただ、その分建築費用が高くなり、工法も複雑なため工期も長くなる傾向にあります。
通常の物件に投資している不動産投資家にはあまり関係ないといえるでしょう。
RC造（鉄筋コンクリート造）
一般的なコンクリート造のことを「RC造」と表記することもあります。鉄筋の入った型枠にコンクリートを流し込んで建材とします。
引っ張る力に強く熱に弱い鉄筋と、熱に強く引っ張る力に弱いコンクリート、両方のメリットを活かした工法です。
低層の建物から高層マンションまでさまざまな建築物に使用されており、耐久性や耐震性に優れているため汎用性が高い点が特徴です。
S造（鉄骨造）
鉄骨造のことを「S造」と表記することもあります、柱や梁など、建築物の主要構造部が鋼材で造られている工法を指します。
木造と比較して耐久力が高く、RC造と比較して軽いため、高層建築物や面積の広い建物に利用されている傾向にあります。
S造には、軽量鉄骨と重量鉄骨の2種類がありますが、鋼材の熱さに応じて名称が変わります。アパートや階層の低いマンションには軽量鉄骨、高層マンションには重量鉄骨が使用されています。
木造
建築物の主要部分を木製の材料を使用したものを木造といいます。木材を使用しているため、設計の自由度が高い点が特徴です。
他の構造と比較して建築費用を安く抑えることができるため、戸数の少ない2階建てアパートなどでも十分な運用が期待できます。
ただ、木造は耐火性や耐震性で他の構造に劣るのが弱点とされています。
物件構造を4つの観点から比較
上記の通り、不動産投資用の物件にはさまざまな構造があり、それぞれ異なる特徴をもちます。
こちらでは、不動産投資の観点から欠かせない4つの観点でそれぞれの構造を比較します。
耐用年数
物件の耐用年数は、構造に応じて変化します。耐用年数が長い物件であれば長期的な視点で運用することができ、長期間利益をあげることができます。
構造に応じた耐用年数の違いは、下記の表でご確認ください。
| 構造 | 耐用年数 |
| SRC造・RC造 | 47年 |
| S造（重量鉄骨） | 34年 |
| S造（軽量鉄骨） | 19～27年 |
| 木造 | 22年 |
減価償却費
不動産投資では、確定申告の際に減価償却費を経費として家賃収入から差し引くことができます。
耐用年数が長いほど減価償却費を計上できる期間も長くなり、節税できる期間もながくなります。
不動産投資のキャッシュフローを考えるうえで、耐用年数や減価償却費はとても重要な要素です。
購入費用や施工費用などのコスト
購入費用や施工費用といったコストは、利回りを計算する際にも必要となる重要な要素です。
これらのコストを高い順に並べると、SRC造・RC造・S造・木造となります。
木造は建材が木材ということもあり安価に施工ができ、設計の自由度も高い工法です。そのため、資産の少ない不動産投資初心者が小規模な木造アパートから投資を始めるケースも珍しくありません。
また、コストがかかるということは、それを回収するための家賃設定も高くなるということです。
似たような造り木造アパートとその他の構造のアパートがあったとしても、賃料は木造のほうが安くなります。
つまり、木造アパートとその他の物件では想定している入居者層が異なるため、営業手法なども変化させる必要があります。
不動産投資における「利回り」については、こちらの記事をご確認ください。
融資の受けやすさ
不動産を購入する際に金融機関から受ける融資も、購入予定の物件構造や残りの耐用年数に応じて受けやすさが変化します。
融資を行う金融機関としては、必ず融資した資金を回収しなければならない以上、耐用年数の短い物件には相応の金額しか融資を実施しません。
耐用年数の短い木造アパートは、融資を受けられる金額が少なくなる傾向にあります。
金融機関からの融資については、こちらの記事をご覧ください。
それぞれのメリット・デメリット
こちらでは、不動産投資における物件構造ごとのメリットやデメリットを簡単にご紹介します。
SRC造
SRC造のもつ最大のメリットは、あらゆる構造のなかでもっとも耐震性や耐火性、耐久性に優れている点です。
鉄骨をコンクリートで覆うことで、他の構造にはない耐久性を実現しています。
反対に、もっとも大きなデメリットが建築コストの高さです。施工が複雑になるため、工期も長くなる傾向にあります。
RC造
RC造は、コンクリートで覆っているため、強い耐火性をもっている点がメリットです。鉄筋とコンクリートの良いところを活かした工法です。
ただ、SRC造ではないものの、建築コストは高くなる傾向にあります。
S造
S造のメリットは、柱や梁に鉄骨を使用しているため、ある程度の耐震性や耐久性を実現しつつ、低層建築物から高層マンションまで幅広く活用できる点にあります。
一方で、RC造と比較すると遮音性に劣る点がデメリットです。
木造
木造最大のメリットは、コストを抑えて建築できる点にあります。コストを抑えることができれば、高利回りが期待できます。
ただ、他の構造と比較して耐久性で劣るため、高層建築物に使用できない点がデメリットです。
まとめ
不動産投資は、物件の構造に応じて投資のスタイルを変更する必要があります。初心者は絶対に木造アパートに手を出してはいけない、というわけではありませんが、耐用年数が短い以上、運用が難しくなるのは事実です。
物件を購入する際は、利回りだけでなくさまざまな点を考慮して探しましょう。
不動産投資を始めよう考えている場合は、こちらの記事もおすすめです。
