不動産会社直伝！失敗しない投資用マンションの探し方
不動産投資をするうえで重要な存在が、投資用の物件です。どのような物件を選ぶかで、高い収益を得られるか苦しい運営となるかがほぼ決まります。ただ、投資を始めたばかりの方にとって、優良物件に出会うのは簡単ではなく、先輩投資家に後れをとってしまう傾向あります。そこで今回は、マンションを例に投資用物件の探し方、優良物件を見つけるためのポイントをご紹介します。
不動産投資における投資用マンションの探し方
不動産の取得方法といえば、相続や贈与などが一般的ですが、投資用物件を見つけるには自ら行動する必要があります。ここでは、不動産投資における投資用マンションの探し方を5つご紹介します。
不動産ポータルサイトを活用する
もっとも一般的な情報源といえば、不動産ポータルサイトでしょう。不動産全般の総合ポータルサイトだけでなく、収益物件に特化したサイトや大手不動産会社が運営しているものもあります。
ただ、不動産ポータルサイトで紹介されている物件には、他のサイトや不動産会社などですでに紹介済みのものが含まれています。そのため、「まだ世の中に出回っていない物件の情報が知りたい」という方にはあまり適していないといえるでしょう。
不動産投資をはじめたばかりの方などが、物件探しの第一歩として多くの物件に触れる機会を与えるものとしては有用です。物件情報を確認し、エリアや間取りごとの利回りや価格などの情報に触れるだけでも十分価値があります。希望条件を登録することで、条件に当てはまる物件が登録されたらお知らせしてくれるサービスもあるため、まずは不動産ポータルサイトを利用するのがおすすめです。
不動産会社を訪問する
不動産に関する情報を数多く持っているのは、やはり不動産会社です。賃貸物件を探しているときに訪れることが多いかと思いますが、不動産投資用の物件を扱っている不動産会社も存在します。インターネット上で気になる物件を見つけたら、その物件を管理している不動産会社を訪れて紹介してもらうこともできます。
ただ、不動産会社は担当しているエリアごとに所有している物件情報が異なります。ある程度物件を購入するエリアを決めたうえで不動産会社を訪ねる必要があるでしょう。
また、希望する条件に合致する物件がなかった場合でも、不動産会社の担当者と連絡先を交換しておくことが大切です。後で条件に合致する物件が出てきた場合に連絡を受けることができます。
不動産会社を訪ねる場合は、「どのような物件を探しているのか」「どんな投資ビジョンを持っているのか」など、なるべく詳細な情報を持っていくことも大切です。不動産会社に「この人なら買ってくれる」と思われなければ、良い物件を紹介してもらうことは難しいでしょう。反対に、「この人は優良買主だ」と思ってもらえれば、インターネットには掲載していない情報を紹介してもらえる可能性もあります。
情報誌や広告を確認する
地方紙などの情報誌や、自宅にポストインされる広告などに投資用物件の情報が載っていることもあります。今ではインターネットに情報を掲載することが多いため、情報誌や広告を使用するケースは少ないですが、地方密着型の不動産会社などは依然として紙媒体を使用していることもあります。
狙っているエリアがあるのであれば、地方紙などを定期的に購読するのが良いかもしれません。
競売物件のなかから探す
自己破産などにより売りに出された物件、競売物件のなかにも良い物件がある可能性もあります。競売手続きは、いわゆるオークション形式のため、自分で入札価格を決める必要があり、用意された資料をもとに購入の是非を判断しなければなりません。決して簡単な手続きではありませんが、相場よりも安く購入できる可能性もあります。
ただし、資料と実際の物件状況が異なっていたり、権利関係が複雑になっていたり、物件に瑕疵があるなど競売物件の購入には一定の知識が必要なため、投資初心者にはあまりおすすめしません。
知り合いに紹介してもらう
不動産会社などに出回っていない、新しい物件の情報を入手するには人脈を活用するのが良いでしょう。セミナーで知り合った投資家や、土地を所有している地主など、さまざまなルートから物件の情報を得ることができます。そのためにも、日ごろから人脈づくりを意識する必要があります。
物件のなかには、売主の意向で情報を公開していないものや、必要としておらず放置されているものもあります。こういった物件に出会うことができれば、一般的な市場ではありえないような価格で入手できる可能性もあります。
ただし、この売買は売主との直接契約によって成立させなければならない点は、注意が必要です。不動産会社などの専門家を挟むことなく取引を行うため、万が一トラブルが発生した場合に大きくこじれてしまうかもしれません。とくに、不動産投資初心者の方は、物件の見極めや契約条項について深い知識がないケースが多く、トラブルに巻き込まれる可能性も高まるため、直接契約は慎重に検討しましょう。
優良マンションに出会うためのポイント
数ある投資用物件のなかで、優良マンションに出会うためには、やみくもに動いていても意味がありません。ここでは、優良マンションに出会うための秘訣をご紹介します。
賃貸需要の高いエリアを見極める
賃貸に出すための物件を探しているなら、賃貸需要の高いエリアを見極めることが大切です。東京都内や3大都市圏と呼ばれるエリア、学生や社会人・ファミリー層などの幅広いニーズがあるエリアの物件を選ぶことで、入居者の獲得が容易になります。駅からの距離や、周辺施設の利便性なども考慮しましょう。
中古マンションを選ぶ
投資初心者の方は、新築マンションに魅力を感じるかもしれませんが、投資用物件として人気が高いのは中古マンションです。新築マンションは販売価格に広告費やプロモーション費用が上乗せされており、実際の物件価格より資産価値が低い可能性があるのです。
中古マンションはこれらの費用が安くなっているため、資産価値と物件価値の差が小さくなっています。効率よく投資を行うなら中古マンションがおすすめです。
広告上の利回りに惑わされない
不動産広告には、必ず利回りが表示されています。ただ、この利回りを信用しすぎると投資に失敗してしまうかもしれません。
物件情報に掲載されている利回りは「表面利回り」であることが多く、経費や税金などは計算に含まれていません。つまり、その物件を運用しても記載通りの利回りで運用することは難しいのです。広告の利回りはあくまで目安と考えておくと安心です。
自分の目で物件を見て回る
最近は、インターネットに数多くの物件が掲載されており、実際に物件を見ることなく購入する方もいるようです。しかし、物件は現地を訪れ直接見ることで学ぶことが少なくありません。
可能であれば、午前中と午後のように違う時間帯の様子を見ることで、より詳しい物件の情報を入手できます。
不動産投資仲間を見つける
前述した通り、不動産投資は他の人から得る情報も大切です。SNSやブログ、セミナーなどに積極的に参加し、不動産投資仲間を見つけることがおすすめです。すでに不動産投資に成功している方から得られる情報は、何にも代えがたいものがあるでしょう。
まとめ
不動産投資は決して簡単なものではありませんが、良い物件を見つけられれば、安定した投資への第一歩を踏み出せます。今回の情報を参考に、理想の物件を探し出しましょう。
