副業で不動産投資を始める場合の手順やポイント
将来についての不透明さが増すなか、将来への備えとして副業を検討している方も多いでしょう。そして、近年多くの方に注目を集めているのが、不動産投資です。投資用物件を購入して家賃収入を得る形であれば、安定的な収益を確保しつつ、本業に影響を与えることもありません。
今回は、これから副業で不動産投資を始めようと考えている方に向けて、その手順や注意すべきポイントをご紹介します。
副業としての不動産投資
実際、副業として不動産投資に取り組みたいと考えている方は少なくありません。副業を行うメリットとしては、以下の3点が考えられます。
- 収入がアップし、生活が豊かになる
- 本業のリストラなど不測の事態に陥った場合のリスクヘッジにつながる
- 副収入を得られることで老後資金を確保できる
もちろん、他の副業でもこれらのメリットは享受できます。たとえば、同様の投資分野でいえば、株やFXなども副業として人気があります。不動産投資と比べて、投資用口座さえ解説すれば始められるため手軽ですが、投資の手法や方向性に大きな違いがあります。
株やFXは、価格変動によって収益を上げる投資モデルですが、不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）を狙った投資モデルです。株やFXは、得られる利益は大きくなりますが、その分リスクもあります。不動産投資にもリスクはあるものの、株やFXと比べれば小さいといえるでしょう。また、不動産という目に見える資産を手に入れられるのも大きな違いです。
人生100年時代ともいわれる近年では、長く安定的な収入を得られ、現物資産も獲得できる不動産投資の人気が高まっています。
副業禁止規定について
本業をもつ方が、不動産投資をはじめとした副業を行う際、もっとも気をつけなければならないのが「副業禁止規定」です。ただ、一般的には不動産投資は副業禁止規定に抵触しないと解釈されています。こちらでは、公務員とサラリーマンにわけてご紹介します。
公務員
公務員のルールは、「人事院規則」に定められており、兼業禁止規定も含まれています。そのため、本業以外の事業は基本的にできません。ただ、代々アパート経営を行っており、その不動産を相続で引き継いだ場合や、両親の農地を受け継いだケースなど、公務員になったからといって事業を終わらせるわけにはいかない方も存在します。
そこで、人事院規則では、一定規模以下の事業を副業とみなさない規定があり、実際公務員の方のなかにも不動産投資を行っている方はいます。「一定規模以下」の基準としては、5棟10室以下、年間の家賃収入は500万円未満とされています。これを超えない範囲であれば、不動産投資を行うことが可能です。
また、本業に支障をきたさないためにも、物件の管理を不動産管理会社等に任せる必要もあります。
サラリーマン
公務員は、上記のように人事院規則という明確なルールがあります。民間の企業では、勤務先の就業規則によって副業ができるかどうか変わってきます。
就業規則に副業禁止規定がある場合、不動産投資も副業に該当し、違反すると規定に則って懲戒処分等を受ける可能性があります。ただし、公務員のケースと同様に、業務に支障のない範囲であれば問題なしとされるケースもあります。
近年は、国単位で副業を容認、推奨する方向へ進んでいます。そのため、現在副業禁止規定を設けている企業も、とくに理由がなければ規定変更の可能性もあるでしょう。
副業の不動産投資で家賃収入を得るまでの流れ
副業として不動産投資を行う場合でも、いきなり明日から家賃収入を得ることができるわけではありません。こちらでは、副業の不動産投資で家賃収入を得るまでの流れをご紹介します。
資金計画を立て、自己資金を準備する
不動産は、あらゆる投資商品のなかでも高額な商材であり、投資するにあたり資金計画を入念に立てる必要があります。自己資金はどの程度準備できるのか、どのような価格帯の不動産を購入するのか、不動産投資ローンを活用するのかなど、検討すべきポイントは複数あります。
不動産投資の資金計画については、自己資金20%、ローン80%が基準です。なかには、「自己資金ゼロから不動産投資を始められる」旨の宣伝を見かけますが、返済の負担が大きくなるためおすすめしません。
投資後に資金繰りで悩むことがないように、不動産投資を始める前に資金計画を立てることが大切です。
不動産会社を選定し、物件を探す
資金計画を立てたら、物件探しを始めます。自力で物件を探すことも可能ですが、不動産会社を利用するのが一般的です。不動産投資の成否は、物件選びと合わせてパートナーである不動産会社の選定が重要といわれます。不動産投資に力を入れている会社や、優良物件を多数取り扱っており、提案力に優れた会社を選ぶことが不動産投資成功のカギです。
物件を購入する
不動産の選定が完了し、自分のイメージしていた物件が見つかったら、実際に物件の購入手続きを行います。不動産投資ローンを活用するのであれば、ローン審査を通過した後、物件の購入代金を支払い、登記の移転が完了した時点で所有権が購入者へと移ります。
管理会社を探す
前述の通り、副業として不動産投資を行う場合、自分で物件を管理できない可能性が高まります。そこで必要となるのが、管理会社です。家賃の回収や入居者トラブルへの対応など、不動産経営を行ううえで必要となる作業を任せることができます。
物件購入時の不動産会社と同様、管理会社の選定も不動産投資の成否に大きく影響します。不動産のオーナーと管理会社は、二人三脚で不動産経営を行います。今後を担うパートナーとして、管理会社の選定は慎重に行いましょう。
不動産会社の探し方については、以下の記事を参考にしてください。
副業で不動産投資を行う際に注意すべき点
物件を購入し、管理会社の選定が完了し、入居者が入り家賃収入を得られるようになったら、不動産投資としての事業がスタートします。こちらでは、公務員や会社員の方が副業で不動産投資を行う際に注意すべき点をご紹介します。
確定申告は必ず行う
公務員や会社員などの給与所得者であれば、年末調整が行われるため、基本的に確定申告は必要ありません。ただし、不動産投資を行う場合は、毎年2～3月に確定申告を行います。年間20万円以上の利益がある場合は、必ず行うと考えてください。
確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。さまざまな違いはあるものの、白色申告は簡易的な申告方法で、青色申告は多少複雑な申告方法と覚えておきましょう。ただし、確定申告の制度が変更になった結果、白色申告と青色申告の差は小さくなりました。
申告方法は変わったものの、「最大65万円の特別控除」や「3年間の赤字繰越」「専従者給与を全額経費計上できる」など、青色申告のみに認められたメリットが存在します。そのため、よほどの事情がない場合は青色申告がおすすめです。申告方法についても、専用の会計ソフトを活用したり、インターネットで調べたりすることで、知識の少ない方でも行えるため安心してください。
青色申告を含めた不動産投資の節税知識は、以下の記事でご紹介しています。
事業規模に注意する
あくまで副業の範囲で不動産投資を行うのであれば、事業規模にも注意が必要です。公務員であれば「5棟10室以内、年間の家賃収入500万円未満」という規定があります。副業禁止の会社員も、事業規模が大きくなれば問題視される可能性が高まります。
まとめ
副業としての不動産投資は魅力にあふれていますが、副業や兼業に関する規定、不動産会社の選定など、超えなければいけないハードルがいくつかあります。これから不動産投資を始めようとしている方は、まずは資金計画を立てることからスタートするのがおすすめです。
