オーナーチェンジマンションに投資するメリットとは?

投資用マンションを探していると、必ず耳にする「オーナーチェンジマンション」。オーナーチェンジマンションは、一般的な投資用物件とは少し異なる特徴があるため、投資を検討する場合は実情を理解しておく必要があります。

今回は、オーナーチェンジマンションの概要と投資するメリット・デメリットについてご紹介します。投資用マンションをお探しの際は、ぜひ参考にしてください。

オーナーチェンジマンションとは

オーナーチェンジマンションとは、入居者との賃貸借契約は既存のまま、マンションの売買によってオーナーが変わることを指します。オーナーチェンジ「マンション」という名称ではあるものの、アパートや戸建てでもオーナーチェンジと呼ばれます。これらを総じて「オーナーチェンジ物件」と呼びます。

オーナーチェンジマンションの特徴

オーナーチェンジマンションの最大の特徴は、入居者との賃貸借契約を維持したまま、物件の所有者のみが変更する点です。賃貸借契約の内容を維持したままオーナーチェンジするため、貸主の賃料を受け取る権利や敷金返還義務なども新しいオーナーへ引き継がれます。契約内容を変更する場合は、新オーナーと入居者の間で同意が必要です。

オーナーチェンジマンションに投資するメリット

オーナーチェンジマンションはすでに入居者がいることもあり、不動産投資初心者の方にも人気があります。こちらでは、オーナーチェンジマンションに投資するメリットをご紹介します。

購入後すぐに家賃収入を得られる

オーナーチェンジマンションに投資する最大のメリットは、購入後すぐに家賃収入を得られる可能性が高い点にあります。オーナーチェンジマンションは入居者がいる状態で経営がスタートするため、家賃の設定などに悩むことなく、すぐに賃料を得ることができます。

不動産投資の最大の懸念点が、「投資計画通りに入居者が集まるか、賃料収入を得られるか」といった点にあるはずです。オーナーチェンジマンションであれば、家賃収入に関して悩む必要がなく、今後の経営方針や投資計画の立案などに専念することが可能です。

銀行の融資審査にパスしやすい

オーナーチェンジマンションは購入後すぐに賃料収入が見込めるため、投資資金を融資する金融機関の審査に通りやすいのが特徴です。不動産投資の場合、将来の収益性を見込めるかどうかで融資金額が変わってきます。収益性が低いと判断されると、希望する金額の融資を受けられない可能性があるのです。オーナーチェンジマンションであれば、金融機関の収益面での評価が高くなり、審査に通りやすくなります。

購入価格が比較的安い

オーナーチェンジマンションは、自己使用の制限を受けるため、比較的安い価格で購入できるのが特徴です。また、投資用マンションを購入した場合は、入居者を募集する前にリフォームやクリーニングなどを行うケースがほとんどですが、オーナーチェンジマンションは入居者がいるため、それらを行う必要もありません。そのため、運用に必要な資金を最小限に抑えられるのです。

手元の資金にあまり余裕がない場合は、オーナーチェンジマンションも選択肢のひとつになるでしょう。

入居者募集の必要がない

不動産投資を行う際、もっとも頭を悩ませるのが入居者の募集です。特に不動産投資初心者の場合、広告を出したり不動産管理会社に任せたりすることになりますが、オーナーチェンジマンションであればその必要もありません。入居者が決まったときに発生する仲介手数料も節約できます。最初から安定した運用ができるのは、オーナーチェンジマンションの大きな魅力です。

オーナーチェンジマンションに投資するデメリット

オーナーチェンジマンションには多数のメリットがある一方、投資先に選ぶ場合は注意すべき点もあります。こちらでは、オーナーチェンジマンションに投資する場合のデメリットをご紹介します。

購入前に室内の確認が難しい

オーナーチェンジマンションを購入する場合は、基本的に購入前に室内を確認することができません。入居者が実際に生活していて、プライバシーの観点からも確認は難しいでしょう。確認せずに物件を購入することで、室内の状態が悪くなっていることや、内部の瑕疵に気づかないまま選んでしまう可能性があります。

購入後に入居者が退去する可能性がある

オーナーチェンジマンションは、購入時には必ず入居者がいますが、購入後の入居者の行動は保証されていません。大金を使ってマンションを購入し、ようやく家賃収入を得られると思ったら、数ヶ月で対処してしまう可能性もあります。

また、中にはサクラの入居者を用意し、売買契約成立後すぐに退去してしまうような悪質業者もいるようです。すべてのオーナーチェンジマンションに当てはまるわけではありませんが、懸念点として理解しておく必要があります。

入居者の情報を事前に把握するのが難しい

オーナーチェンジマンションでは、プライバシーなどの観点から購入前に入居者の情報を確認することができません。新しく入居者を募集する場合は、希望者の氏名や年齢、職業、年収などの情報をもとに判断ができますが、オーナーチェンジマンションでは既存入居者の審査は行えないのです。

極端な例ではありますが、トラブルメーカーが入居していて室内の設備を壊してしまったり、近隣住民とトラブルになっていたりするケースもあります。家賃の支払いが頻繁に遅れたりすると、収支計画にも影響が生じます。

現在の入居者との契約内容を変更しづらい

オーナーチェンジマンションでは、入居者との現在の契約内容を変更しづらいのもデメリットです。特に家賃については、金額が適正ではない場合でも基本的に変更することができません。入居者との間で新しく契約を結べば可能ですが、応じてもらえる可能性は高くないでしょう。

オーナーチェンジマンションを探す際の注意点

オーナーチェンジマンションを探す際は、以下のポイントに注意しておきましょう。

  • 物件の修繕履歴を確認する
  • 周辺の家賃相場と比較する
  • 瑕疵担保責任を定める
  • 正当な売却理由があるか確認する

特に、前オーナーに正当な売却理由があるかどうかの確認は必須です。投資用マンションを手放す場合、それなりの理由があるはずです。納得できる理由がない場合は、物件に何らかの瑕疵がある可能性も考えられるため、購入時に注意する必要があります。

まとめ

オーナーチェンジマンションは注意点もあるものの、不動産初心者にとっては魅力的なポイントも多い物件です。最初から収益をあげたい場合には選択肢になってくるはずです。メリット・デメリットを比較した上で選ぶようにしましょう。

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