アパート経営に失敗する6つの理由

「アパート経営」と聞くと難しそうな印象を受けますが、長年の研究によりある程度手法が確立しているため、失敗のパターンもいくつかに絞ることができます。

今回は、アパート経営に失敗する理由とそれを避ける秘訣をご紹介します。

アパート経営に失敗する6つの理由

前述の通り、アパート経営に失敗するケースにはいくつかのパターンが考えられます。事前にそれらを理解しておくことで失敗を未然に防ぎ、アパート経営で成功に導くことができます。

こちらでは、アパート経営に失敗する6つの理由をご紹介します。アパート経営に関するリスクは、以下の記事でも紹介していますので、不動産投資を始める際はご覧ください。

長期的な空室

不動産投資において、所有している物件の空室はもっとも基本的なリスクです。空室期間をゼロにすることは難しいため、限りなく抑えるための方法や、空室の状況で入居希望者にどうアプローチするか考えておく必要があります。

空室が発生している間は、家賃収入が得られません。それにもかかわらず、物件の維持費は発生し続けるため、必然的に赤字を積み重ねることになります。

そのため、長期間の空室が続くとキャッシュフローが悪化し、不動産を手放さなければならない自体に発展します。

とくに、アパートの場合は2~4年前後で入居者が入れ替わりやすく、築年数が古くなるごとに入居率が低下する傾向にあります。

金利の上昇

不動産投資ローンを組む場合は、多くが変動金利型を利用します。そのため、金利が上昇すると利息の支払額が増大し、最終的な返済額も増えてしまいます。

しかし、家賃収入の金額が増えるわけではないため、キャッシュフローが悪化しアパート経営が破綻するケースもあります。

とくに、アベノミクスなどの影響により現在は超低金利時代となっており、今後の金利の上昇が予測されています。

不動産投資ローンの金利については、こちらの記事も解説しています。

想定外の出費

マンション経営と異なり、アパート経営ではアパートを一棟所有することになるため、10年や20年といった期間が経過すると多額の修繕費用が必要になります。

アパート経営はこの費用も積み立てたうえで行う必要があるのですが、その見通しが甘いと資金を準備できず、自らの預貯金などを使用して修繕することになります。

アパート経営に関する出費は、毎月の賃料収入から賄うのが基本です。預貯金から持ち出すのは、キャッシュフローを悪化させ、アパート経営を失敗に導いてしまいます。

その他の想定外の出費については、こちらの記事で解説しています。

入居者の家賃滞納

入居者の家賃滞納も、オーナーの資金繰りを悪化させるひとつの要因です。

前述の通り、建物の修繕費用や金利上昇への備えは、毎月得られる家賃収入の数%を積み立てて行うのが基本です。

家賃収入が得られないとなると、自らの資金を使用するしかありません。それが続けばアパート経営は立ち行かなくなるでしょう。

入居者の家賃滞納について、物件のオーナーは法律上非常に弱い立場に置かれています。詳細はこちらの記事をご覧ください。

予定より低い利回り

アパートを購入する際、必ず注目するのが利回りでしょう。利回りの高さを基準にして物件を選ぶ方もいるかもしれません。

ただ、最初に提示された利回り通りに経営が行えるケースはまれです。

というのも、不動産会社が提示している利回りは「表面利回り」や「想定利回り」と呼ばれるものであり、必ずしも実態を表しているとはいえないためです。

アパート経営を成功に導くためには、あまり利回りを重視し過ぎず、参考程度に考えておくのが良いでしょう。

利回りについてはこちらの記事でも解説しています。

自主管理

経費削減のために、アパートの管理を自ら行う(自主管理)方もいますが、基本的には失敗のリスクが高まります。

経営自体は不可能ではありませんが、家賃滞納や将来の修繕など、あらゆる事例に素早く的確に対応するためには、やはり管理会社のノウハウや経験が欠かせません。

トラブル解決までに時間がかかるとなれば、入居率の低下にもつながるでしょう。

アパートの管理は、ある程度費用をかけても管理会社に任せるのが無難です。

アパート経営の失敗に備える秘訣

アパート経営の失敗事例は、上記に当てはまるケースがほとんどです。それでは、どうやって失敗に備えたら良いのでしょうか。

空室対策

まず、空室対策として入居者にとって魅力的なアパートをつくり上げることが大切です。多くの入居者が住み続けたいと思うのはどのようなアパートでしょうか。

  • 交通利便性や周辺環境に優れた好立地のアパート
  • デザイン性のあるアパート
  • 設備の整ったアパート
  • 管理体制の充実したアパート

ザっと上げるだけでも、このような条件が思いつくはずです。空室対策を行うのであれば、上記の点を考慮して入居者が住みたいと思うアパートにしましょう。

空室対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。

金利上昇への備え

金利上昇への備えとしては、「イールドギャップ」という指標を用いるのが効果的です。

イールドギャップとは、物件の利回りから資金調達にかかる金利を引いたもので、イールドギャップが高いほど投資利益率(ROI)が高くなります。

たとえば、500万円で物件を購入し年間の家賃収入が50万円だとすると、利回りは10%です。

資金を金利3%で借りたとすると、利回りの10%から金利3%を引いた7%がイールドギャップとなります。

ランニングコストの考え方

建物の老朽化により必ず発生する修繕費用(=ランニングコスト)は、将来的なキャッシュフローに影響する重要な経費です。

ランニングコストについては、ふたつの考え方が成り立ちます。

初めて不動産投資を行う方や本業が忙しい方は、修繕費用が最低限で済む新築物件を選ぶ

新築アパートの場合、初期費用が少し高くなるものの、中古物件と比較してその後の修繕費用などが安く抑えられます。

アパート経営初心者や本業が忙しい方にはおすすめです。

将来発生する修繕費用をあらかじめ積み立てておく

修繕費用は、最終的にどの程度必要になるか予測が難しいものです。そのため、家賃収入から毎月3~5%程度積み立ておくのが一般的です。

新築物件や中古物件にかかわらず、修繕費用の積み立ては必ず行いましょう。

まとめ

アパート経営の失敗は、いくつかのケースに絞られており、一つひとつに丁寧に対応すれば安定した経営を続けられます。

今回の情報を参考に、アパート経営を始めてみてはいかがでしょうか。

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