「大家」「不動産管理会社」「仲介会社」の役割と関係とは？

契約とお金の知識

最終更新日 : 2023/02/27

不動産投資を検討している方も、新しい物件への引越しを考えている方も、1度は目にしたことがあるのが「大家」「不動産管理会社」「仲介会社」などの言葉です。しかし、実際にそれぞれの意味を理解している方は少なく、相互にどのような連携を取り合っているのかについて考えたこともないでしょう。今後不動産投資を考えている方には、とくに必要な知識です。今回の記事では、3者それぞれの役割や、3者の関係性などをご紹介します。　

大家の役割

大家と聞いてどんな人を思い浮かべるでしょうか。多くがの場合が「物件の所有者」を指し、個人のケースもあれば、法人が大家となることも珍しくありません。そんな大家の行う業務のなかで、代表的なものは以下の3つです。

物件の維持管理

大家が請け負う業務のなかでもっとも重要といえるのが「物件の維持管理」に関する業務です。入居が快適に過ごせるように、アパートやマンションなどの共用部分の清掃、設備のメンテナンスなどの日常的な管理を行います。

また各居室内設備に不具合が発生した際の修理業者の発注、退去時のルームクリーニング会社の発注なども大家の業務です。物件に関する業務は、ほぼすべて大家が請け負うと考えて良いでしょう。

入居者の管理

大家は、物件だけでく入居者の管理業務も行います。入居者の募集はもちろん、家賃の回収や入居手続き、更新や退去の手続き、敷金の計算など、入居者と関係のある作業はすべて行います。大家さんが直接管理している物件に住んだことのある方は、家賃の回収など経験があるのではないでしょうか。

その他の業務

大家の業務はその他にもあります。たとえば、建物の老朽化に伴うリフォーム、駐輪場や駐車場の整備、管理費や修繕積立金の回収などが考えられます。

所有している物件を大家として賃貸に出すとなると、上記のようにさまざまな業務が発生します。もちろん、多くの業務をこなす分、得られる利益も増える傾向にあります。ただ、実際にすべての業務を大家が行っているケースは少ないようです。

設備の急な故障や家賃のやり取りなど、不動産経営に詳しくない大家が対応するのは難しいこともあるためです。そこで、一定の費用は必要となるものの、上記の業務の一部または全部を不動産会社に委託する大家が多い傾向にあります。そして、委託先の不動産会社には種類があり、「不動産管理会社」と「仲介会社」に分かれています。それぞれの役割については下記でご紹介します。

不動産管理会社の役割

大家が物件に管理業務を委託する不動産会社のことを「不動産管理会社」と呼びます。上記で紹介した大家の業務のなかで、どこまでを不動産管理会社が行うかは両者の契約次第です。一般的な契約で見られる不動産管理会社の業務内容をご紹介します。

入居者の管理

大家が不動産管理会社へ委託を行う最大のメリットが入居者の管理です。騒音やにおいなどによる入居者間のトラブル、水漏れや電気がつかないなどの設備トラブルは、不動産経営に慣れた大家でも自力では対応できません。少しでも対応が遅れると新たなクレームにつながりかねません。

そこで、物件管理のプロである不動産管理会社に、入居者の管理に関する業務を委託することで、窓口をすべて不動産管理会社にでき、大家の肉体的負担だけでなく精神的負担も緩和されます。スムーズに対応してもらえる分、入居者の満足度が上がり、長く入居してもらうことで安定的な収益につながるというメリットもあります。

また、入居者側から見ても、管理のプロである不動産管理会社が窓口になっていることで、より安心して任せることができます。

家賃の集金代行

大家が業務のなかでもっとも頭を悩ませるもののひとつが「家賃の回収」です。ほとんどの入居者がスムーズに支払ってくれるものの、なかには理由をつけて家賃を滞納する方もいます。そこで、家賃の集金について不動産管理会社に委託する大家が多いようです。

滞納にはさまざまなケースがあります。「うっかり口座にお金を用意し忘れた人」であればそれほど大きな問題にはなりませんが、「連絡があるまで支払わない人」や「更新料などに納得がいかず意図的に支払わない人」「失業や休業により収入が減り、支払えない人」などは、こちらから連絡をしても支払ってもらえないことも多く、不動産管理会社でも骨を折ります。滞納が長期化すると、退去と明け渡しを求めて訴訟を起こすケースもあり、より事態は複雑化します。

建物の管理

建物の大きさにも関係しますが、大家ひとりで物件の管理をするのは簡単ではありません。共用部分の清掃もままならなくなり、設備の故障も対応されないとなると、入居者の不満は溜まっていく一方でしょう。

そこで、建物の管理をすべて不動産管理会社に一任する大家も多いようです。管理会社によっては、入居率を上げるためにリフォームを提案したり、設備の入れ替えなどを提案したりするところもあります。

仲介会社の役割

不動産管理会社に委託される業務は、入居者の管理や家賃の回収など、物件に入居者がいる発生するものについてでした。それでは、入居者に住んでもらう段階、具体的には入居者の募集についてはどこに委託するのでしょうか。この点について請け負っている不動産会社を「仲介会社」と呼びます。

みなさんが新しい部屋を借りようとする際、多くの方が不動産会社へ行き内見などを行うでしょう。その不動産会社の多くが仲介会社と呼ばれる形態の不動産会社です。仲介会社は、入居者を探している大家と、お部屋を探している入居者のマッチングを行う会社のことを指します。

一般的な契約で見られる仲介会社の役割について下記でご紹介します。

物件の広告掲載

入居者に物件の存在を気づかせるためには、まず目にとめてもらわなければなりません。そこで、インターネットや紙媒体に広告を掲載し、広く入居者を募ります。この作業は仲介会社が行います。

近年は、インターネットの不動産ポータルサイトを見て来店する方が多くなっているため、Web広告の重要性が増しており、そこに力を入れている仲介会社も多いようです。どんな写真を広告に載せ、どんなうたい文句を使うかなど、すべて仲介会社が決めています。

物件の紹介、内見

実際にお客様からコンタクトがあった場合、希望条件に合致する物件の紹介や、内見の案内を行うのも仲介会社の重要な業務です。大家や不動産管理会社から鍵を借りるなど、内見などを行うために必要な手配も仲介会社が行います。

契約の手続き

希望する物件が見つかったら、入居のために必要な契約手続きを行います。契約書や宅地建物取引士による重要事項説明、契約書類の作成、火災保険の手続き、管理会社・大家との連絡など、入居までに必要なすべての手続きをサポートします。

3者の関係

上記の説明では、大家、不動産管理会社、仲介会社の3つが相互に連携し、賃貸物件の経営を行っているように説明しましたが、実際の事情は少し異なります。地域にもよりますが、管理会社と仲介会社を兼ねている不動産会社が多く、建物管理や入居者間のトラブル対応なども行ないながら、新しい入居者への対応も行うという会社が増えています。

そのため、大家として物件の管理を依頼する場合は、ひとつの不動産会社と管理業務委託契約を結ぶだけでよいケースも少なくありません。もちろん、従来通り管理会社と仲介会社を分けて契約することも可能なため、双方の会社の特性を理解しておくことは重要です。