賃貸契約・更新時の値下げ交渉は可能？初期費用や仲介手数料を抑える裏技

お部屋探しの知恵

最終更新日 : 2023/04/28

　賃貸契約の際には、仲介手数料や敷金・礼金などの初期費用がかかります。引越し費用や家具家電の買い替え、今後家賃が発生することを考えると、少しでも出費を抑えたいものです。

　実は、賃貸物件の契約や更新のタイミングで、初期費用や家賃の値下げ交渉は可能です。今回は、賃貸契約・更新時の値下げ交渉ができる内容や成功させるコツ、アドバイスについて解説します。

なぜ家賃や初期費用は値下げ交渉できる？

　賃貸物件の契約には、毎月発生する家賃が収入となる大家さん、賃貸契約等の仲介手数料が収入となる不動産会社が関わります。当然、物件が空室状態だと大家さんにも不動産会社にも収入が発生しません。空室による収入減を避けるため、場合により家賃や初期費用の値下げ交渉に応じてもらえることがあるのです。

賃貸契約で交渉できる内容とは？

　ひとくちに値下げ交渉と言っても、家賃や初期費用の内訳などさまざまな項目があります。まずは、値下げ交渉ができる項目について簡単にピックアップしました。

家賃

　言うまでもなく、毎月発生する家賃です。家賃の値下げに関しては最終決定を大家さんが下すことになりますが、多くの場合その前段階として不動産会社に交渉する必要があるでしょう。

仲介手数料

　不動産会社に支払う仲介手数料は、家賃の0.5〜1ヶ月分が相場とされています。最初から取扱い物件すべての仲介手数料を0.5ヶ月分にする不動産会社もあり、不動産会社の裁量で金額変更できるのが特徴です。

敷金・礼金

　敷金・礼金はともに大家さんへ支払われるお金です。敷金は、家賃滞納などの万が一に備えた補填分として家賃1〜2ヶ月分が相場。礼金は大家さんへの謝礼として支払うもので、昔からの慣習から必要とされています。

前家賃

　賃貸契約時はあらかじめ家賃を前もって支払う必要があり、これを前家賃と呼んでいます。また、月の途中で入居する場合は日割り分も合わせて前家賃を支払う必要があります。

クリーニング費用

　これから入居する賃貸物件のクリーニングにかかる費用が発生することもあります。ただ、前の居住者から預かった敷金でクリーニング費用が賄えた場合、発生しないこともあります。したがって、すべての物件に発生するものとは限りません。

家賃発生日

　“値下げ交渉”とは直接繋がらない項目ですが、家賃発生日を引き伸ばすことで無駄な家賃を払わずに住む方法があります。通常、今の住まいの解約手続きをする前に新しい契約物件の家賃が発生すると、家賃を二重に支払わなくてはなりません。

　管理会社や大家さんの裁量で家賃発生日を引き伸ばせることができれば、最終的に費用を抑えることにつながります。

賃貸契約の値下げ交渉はいつがベストタイミング？

　賃貸契約・更新における値下げ交渉にはさまざまな項目がありますが、交渉には成立しやすいタイミングがあります。

　新規契約の際は、契約前に交渉することが基本です。契約後は“この条件（契約）に納得したもの”とみなされ、交渉が難しくなります。とはいえ、契約後に家賃の値下げ交渉ができないわけではありません。

　そこで、交渉に成功しやすいタイミングを契約前・契約後それぞれで解説します。

契約前｜閑散期（5〜9月）

　不動産会社には繁忙期と閑散期があり、賃貸市場が活発に動く繁忙期（3〜4月）は交渉が難しくなります。引っ越しをする人が少ない＝契約件数が減りやすい閑散期（6〜8月ごろ）は、交渉のベストタイミング。

　特に、学生向け物件や単身者物件は4月までに契約が決まらないと、10月まで空室状態が続く可能性もあります。大家さんとしては空室による無収入を避けたいため、閑散期の前後を含む5〜9月が値下げ交渉しやすいタイミングと言えるでしょう。

契約後｜契約更新時

　入居後に家賃交渉をするなら、契約更新のタイミングがベストです。契約更新までに家賃を払い続けていると、大家さんとの信頼関係が生まれます。今後も住み続けてほしいと思う大家さんなら、家賃交渉に応じてもらえる可能性が高いのです。

　また、同じ物件に住み続けると周辺環境が変わったり、経年劣化で物件の状態が悪くなったりすることがあります。近隣にパチンコ店ができて治安が悪くなったり、スーパーが撤退して利便性が変わったり、雨漏りするようになったりと、契約時にはなかったことも出てくるでしょう。

　周辺環境がわかりやすく変化した、また物件自体が劣化した場合、これらを証明できれば交渉の余地があります。ただし、更新時までに家賃をきちんと払い続けるなど信頼関係が出来ていること、そして今後も長く住み続ける意志があることが前提です。

賃貸契約の値下げ交渉を成功させるコツ

　値下げ交渉を成功させるためには、大家さんや不動産会社に「値下げをしてでも契約してほしい、住み続けてほしい」と思わせることが大切。契約や更新時は、大家さんではなく不動産会社に交渉するケースが一般的なので、まずは不動産会社を味方につけることがポイントです。

　以上のポイントを踏まえ、賃貸契約の値下げ交渉を成功させるコツについて3点紹介します。

やみくもに値下げ交渉をしないこと

　高圧的な態度で話を勧めたり、やみくもに値下げ交渉をしたりすると、大家さんや不動産会社へ与えるイメージが悪くなるため値下げ交渉に応じてもらえない可能性があります。

　そもそも、家賃や初期費用の価格設定にはそれなりの事情や背景があります。やみくもに値下げ交渉をしても“常識がない人”“今後もトラブルを引き起こしそうな人”と判断され、値下げどころか入居を断られる可能性も高くなるでしょう。

　賃貸契約は、決して“値下げできて当たり前”ではありません。あくまでお願いする姿勢で交渉に臨みましょう。

交渉成立後に契約する意思を見せること

　いくら空室を避けたいからとはいえ、契約する意思がない人の値下げ交渉に応じてしまうと大家さんも不動産会社にも時間的ロス、また手間となります。そこで、交渉成立後に成約する意思を見せることがポイントです。

　具体例として「家賃◯円までにしてくれたらすぐに契約します」と申し出る、初期費用はかさむものの「家賃を年払いにしたい」と申し出るなどで、大家さんに経営上の安心感を持たせることができます。

　値下げ交渉は“聞くだけ聞いてみよう”という軽い気持ちでするものではありません。“希望通りに値下げできたら絶対に契約する”という意思を持って交渉に臨みましょう。

値下げしてほしい根拠を揃えること

　先述の通り、家賃や初期費用の価格設定には事情や背景があります。値下げ交渉を成立させたいなら、それなりの根拠を揃えて論理的に交渉することがポイントです。

　また、契約更新の際は周辺地域の家賃相場や、今住んでいる賃貸物件の別の部屋の家賃をインターネットで調べておくのもおすすめ。周辺地域の相場よりも現在の賃料が明らかに高い場合や、自分が入居したときよりも安い賃料で入居者募集している場合は、値下げ交渉の余地があります。

値下げ交渉が成立しやすい物件を探す

　当然ですが、募集をかけなくても入居希望者が殺到するような人気物件は値下げする必要はありません。値下げ交渉をしやすい賃貸物件はマイナスポイントを抱えていることが基本です。

　たとえば、空室状態が長く続いている物件や、駅から遠い・スーパーが近隣にないなど利便性の悪い物件、日当たりの悪い物件などは、入居者が集まりにくいです。

　値下げ交渉を成功させるなら、あらかじめマイナスポイントが想定される物件を狙うのも一つの方法です。

賃貸契約の交渉トークのアドバイス

　交渉時のポイントについて解説しましたが、具体的に何をどう伝えればよいか今ひとつわからない人も多いことでしょう。最後は、値下げ交渉をしたいときのトーク例についてご紹介します。

入居前・契約時の交渉

　メールでも値下げ交渉は可能ですが、基本的には対面で交渉するようにしましょう。もしも家賃の値下げ交渉をしたいなら、まずは“不動産会社から大家さんへ聞いてもらうこと”を目標にします。

　「気に入っていますが、家賃が予算オーバーしてしまって…。可能な限り値下げしていただけるなら契約したいのですが、大家さんへ聞いてみていただけないでしょうか」

　…といった具合です。このとき「◯◯円下げてほしい」と具体的な金額を提示する、また交渉と同時に部屋を借りたいという意思をみせることで値下げ交渉がスムーズになります。

更新時の交渉

　更新時の交渉先は2パターン。管理会社である不動産会社を通じて大家さんに交渉するパターンと、自主管理している大家さんに直接交渉するパターンです。これらは家賃の振込先によって判別できます。ただし、普段から面識のない大家さんにいきなり交渉するのは失礼に当たります。手紙で希望を伝え、電話や対面で交渉するのがベターでしょう。

　「（交渉先が不動産会社の場合）他の部屋の家賃が安くなっていて、自分が住んでいる家賃よりだいぶ下がっているようです。更新の際に大家さんへ値下げしていただけるよう、交渉していただけないでしょうか？」

　「（交渉先が大家さんの場合）今後も住み続けたいのですが、部屋の劣化が進んでしまって…少し家賃を下げてもらうことは可能でしょうか？」

　…という流れで、話の中に値下げの“根拠”を添えるのがポイントです。