アパートとマンションの違いって？構造・防音・耐震の特徴をチェック

元・不動産メディア営業／現・不動産系ライター

岸山 海河

　賃貸物件を探す際に、ふとアパートとマンションの違いについて気になった人も多いのではないでしょうか。なんとなく「アパートは2階建てが多くて家賃が安い」「マンションは構造がしっかりしてて部屋数も多い」というイメージを持ちやすいですが、結論アパートとマンションに明確な違いはありません。

　とはいえ、アパートやマンションは構造や防音性、耐震性にそれぞれ違いがあります。そこで今回は、構造・防音・耐震の違いをメインに、アパートやマンションの特徴をご紹介します。

アパートとマンションに法律上の違いはない

　アパートとマンションには法律的な違いはまったくありません。物件名は持ち主（大家さん）が自由に設定できるため、木造2階建て住宅に「◯◯マンション」と名付けられることもありえます。

　一方、一般的にはアパートとマンションを構造で区別している不動産会社が多いです。構造によって耐震性や防音性に違いが出ることから、アパートとマンションそれぞれに異なるメリット・デメリットが生まれます。

コーポ・ハイツ・レジデンスはアパートとマンションどっち？

　集合住宅の中には「◯◯コーポ」「◯◯レジデンス」といった物件名のものも多く、アパートかマンションかを判断できない場面もあります。こちらも明確な基準はないものの、ハイツやコーポと名のつく物件はアパートに多く、レジデンスと名のつく物件はマンションに多い傾向があります。

　とはいえ、これらはあくまで物件の所有者が名付けたものであり、参考になるものではありません。コーポは、英語で共同住宅を意味するコーポラティブハウスをもとにした和製英語。ハイツは英語で高台、レジデンスは英語で居住地・住宅を意味する言葉です。

　筆者は「◯◯ハイツ」と名のつく高層マンション（高台ではなく平地）に住んでいたことがあります。このことから、物件名に法律的な決まりがあるわけではないことがおわかりいただけるかと思います。

不動産ポータルサイトにおけるアパート・マンションの違い

　SUUMOをはじめとする不動産ポータルサイトでは、以下の条件を満たした木造住宅をマンションと表記しています。

●建物種別
賃貸共同住宅であること

●階数
3階建て以上であること

●建物性能条件
新築・既築を問わず、「住宅性能表示制度による住宅性能評価書」にて、耐久性において以下1.を満たした上で、耐震・耐火性において、以下2.を満たすもの。
1.「劣化対策等級が等級3」
2.「耐震等級が等級3、または、耐火等級が等級4」もしくは耐火構造

引用元：SUUMO

　このほかにも、構造に関わらず3階建て以上ならマンションと判断する事例もあれば、階層に関わらず構造でアパート・マンションを区別する事例もあり、企業それぞれの規定で変化しています。

アパート・マンションの構造の違いとは

　アパートとマンションを区別する上で大きな要素となる、建物の構造。アパートやマンションに多い構造について、以下の表で簡単にまとめました。

　以上のことから、アパートは木造が多く、マンションはRC造やSRC造が多いことがわかります。

　ちなみに、それぞれの構造には法定耐用年数があり、木造の場合は22年、SRC造の場合は47年と、その差は2倍以上。法定耐用年数が長いほど快適に暮らせる期間も長いですが、実際に適切なメンテナンスを施していれば、法定耐用年数以上に快適に暮らせる物件は多くあります。

アパートに多い木造・軽量鉄骨

　アパートに多く採用される木造や軽量鉄骨造。日本古来の工法である木造は、通気性が良く熱や湿気がこもりにくいのが特徴です。

　そして軽量鉄骨造は、木造よりも耐震性に優れているのが特徴。プレハブ工法が多く、あらかじめ工場で製造した部品を現場で組み立てることから、工期が短く品質が安定しています。

マンションに多い重量鉄骨・RC造・SRC造

　同じ鉄骨でも、厚さ6mm以下の鋼材を使用するなら軽量鉄骨、厚さ6mm以上の鋼材を使用するなら重量鉄骨と区分されています。重量鉄骨は軽量鉄骨造よりも柱や梁の基礎部分が太いことから、頑丈な上に間取りパターンも増えるメリットがあります。

　そして鉄筋コンクリート造（RC造）は、その名の通り鉄筋の骨組みにコンクリートを流し込むことから、地震に強いのが特徴。鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）は、コンクリートの芯部に鉄骨を入れて建物全体を補強する、重量鉄骨造と鉄筋コンクリート造のいいところ取りです。

アパートとマンションの防音性の違いとは

　新生活を始めるにも、騒音問題は避けたいもの。部屋探しにおいて防音性の高い部屋を希望する人も多いです。防音性は、建物の構造によって変わることを知っておきましょう。

　まず、アパートに多い木造の場合、壁や床が薄いぶん音が響きやすいです。通気性が良い側面を見ても、音が伝わりやすいのが想像できるでしょう。よりしっかりした作りの軽量鉄骨造は、木造よりもやや音が響きにくい印象です。ただ、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると音は漏れやすいでしょう。

　そしてマンションに多い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の場合、コンクリートを中に流し込んでいることから防音性が高く、音が漏れにくいです。コンクリートを使用していない重量鉄骨は、木造・軽量鉄骨と鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートの中間をイメージすると良いでしょう。

アパートとマンションの耐震性の違いとは

　アパートに多い木造の場合、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造よりも重量が軽いため、耐震性が心配されがちです。実は、木造は建物の揺れ自体が小さく、決して耐震性が低いわけではありません。また、木造は工法によって耐震性を高めることができます。

　軽量鉄骨の場合、重量鉄骨よりも柱が細く薄いため耐震性に劣ります。また「軽量鉄骨＝鋼材6mm以下」と定義されているものの、実際には軽量鉄骨造メーカーの多くは厚さ3〜4mmの鋼材を使用しています。「鉄骨造≠地震に強い」であることを理解しておきましょう。

　木造や軽量鉄骨造よりも強度の高い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は、当然耐震性能にも優れています。また、鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄筋コンクリート造よりも柱や梁が細いため、より強度も耐震性も高いです。あらゆる構造をひっくるめても、耐震性能はトップクラスと言えるでしょう。

アパートを選ぶメリット＆物件選びポイント

　これまでは構造や防音、耐震面でアパートとマンションの大まかな違いについて解説しましたが、それ以外にもアパート・マンションそれぞれのメリットは異なります。

　たとえば木造や軽量鉄骨造のアパートは、工期が短くコストを抑えて施工・解体ができるため、家賃も安い傾向にあります。また、高くても3階建てなので、エレベーターも設置されておらず、設備面も抑えられて管理費も安いです。築年数が古くなるとさらに家賃が安くなるため、家賃相場の高い都内でもお得に住める物件が見つかるでしょう。

　一方、セキュリティ面や防音性については不安要素が多く、女性の一人暮らしにはおすすめしづらいです。エントランスがないアパートも多く、低層階なので外から侵入しやすい面もあります。

　それでもアパートに魅力を感じた場合は、治安の良いエリアのアパートを選びましょう。自身の騒音を抑えるなら下層、他の騒音を抑えるなら上層がおすすめです。

マンションを選ぶメリット＆物件選びポイント

　マンションは設備やセキュリティがしっかりしているメリットがあります。エントランスやエレベーター、オートロックが設置されているマンションも多いです。室内には、機能性に優れたシステムキッチンやモニター付きインターフォンが用意されていることも。もちろん物件によりけりですが、アパート以上に設備のグレードが高い物件が多いです。

　アパートよりも建築コストや設備コストがかかるので、家賃や管理費、共益費も高めな傾向にあります。家賃を抑えたいか、設備やセキュリティのグレードを上げたいかで比較検討しましょう。

　よりグレードの高い物件に住みたいなら、分譲賃貸マンションの物件がおすすめ。分譲賃貸は長く住むことを前提として作られているので、設備や構造などがより充実しています。

アパートとマンションの性質の違いを理解した上で部屋探しをしよう

　アパートとマンションは法律上の基準はないものの、構造や構造による防音性・耐震性に違いがあります。また、同じ構造でも工法の違いで物件の性能が大きく変わるため「アパートだから◯◯」「マンションだから〇〇」と決めつけず、実際に内見して性能を確かめてみましょう。