不動産投資は相続税対策になるのか?

「老後2000万円問題」などを契機として、投資意識が高まっている中、不動産投資に注目している方も少なくありません。そして、実は不動産投資は相続税対策としても注目が集まっているのをご存知でしょうか。

今回は、不動産投資を相続税対策という側面から見ていこうと思います。不動産を購入するにあたり、家賃収入以外の魅力を探している場合は、ぜひご確認ください。

不動産投資が相続税対策になるのは本当?

不動産投資が相続税対策に役立つとされてからかなりの年数が経過しますが、その実態はどうなのでしょうか。こちらでは、不動産投資が相続税対策になる理由についてご紹介します。

現金と不動産は同価値ではない

不動産投資が相続税対策になるとされているのは、現金と不動産が同価値ではない点にあります。例えば、現金5000万円を相続した場合、その評価額は額面通りの5000万円となります。一方、5000万円の不動産を相続した場合、路線価や賃貸しているかどうかなどの点が考慮され、評価額は5〜6割程度に下がります。路線価とは「国が定めた1平方メートルあたりの土地の価格」のことを指します。

相続時に発生する相続税は、財産の評価額から基礎控除額をのぞき、相続税率をかけて算出されます。そのため、評価額が下がるということは、相続税が下がることを意味しており、現金のまま相続するのではなく不動産にすることで相続税対策につながるのです。具体的な金額は割愛しますが、相続する財産の額にはよっては、数千万円の節約につながることもあります。

不動産は人に貸すことで評価額が下がる

相続税対策を行う場合は、財産の評価額を下げるのが基本です。そのためには、現金を不動産に変えるだけでなく、不動産を「貸し出す」ことも効果的です。不動産を賃貸に出すと、その評価額は下がる傾向にあります。賃貸借契約は借主に有利になるよう、法律で定められており、一度貸し出すと相当な理由がないと契約を破棄することができません。そのため、賃貸によって自分の思い通りに使用したり、処分したりできなくなり、不動産の評価額が下がるのです。

ローンを利用することで相続税額を下げられる

相続税額を下げる方法は他にもあります。例えば、物件の購入時にはローンなどを活用して、金融機関から資金を借り入れる方が多いでしょう。不動産購入に限らず、ローンをはじめとした借入は、客観的に見ると「マイナスの資産」と考えられるため、被相続人の資産の評価額を下げることができるのです。

相続税対策で不動産を選ぶならどうすれば良い?

不動産投資が相続税対策になるのは上記の通りです。こちらでは、相続税対策で物件を選ぶ場合のポイントを解説します。

相続税評価額と不動産価格の乖離が大きな物件を選ぶ

相続税対策で不動産を探す場合は、評価額と実際の不動産価格の乖離が大きな物件を選ぶのがおすすめです。特に、都心のような地価の高いエリアでは、両者のギャップが大きくなる傾向にあります。一方、地方では評価額と不動産価格の差がほとんどない場合も少なくありません。

流動性の高い物件を選ぶ

相続税を納めた後のことを考えるのであれば、流動性の高い物件を選ぶのが良いでしょう。流動性とは売買のしやすさのことを指しており、流動性の高い物件は売りたいタイミングで売ることができるため、現金化が容易になります。

流動性の高い物件は、すなわち賃貸需要や人気の高い物件のことです。アクセス性に優れていたり、生活しやすい周辺環境が整っていたりする物件を指します。

利回りの高い物件を探す

相続税対策として不動産投資に取り組むのであれば、利回りについても抑えておきましょう。利回りの低い物件を選んでしまうと、賃料収入がローンの支払いに消えてしまい、あまり恩恵を受けられません。ある程度利回りの高い物件を選ぶことで、より良い投資ライフを送れるでしょう。

不動産投資で相続税対策を行う場合の注意点

こちらでは、不動産投資で相続税対策に取り組む場合の注意点を解説します。

明らかな相続税対策は契約が無効となる可能性がある

不動産投資は相続税対策になるものの、明らかに相続対策目的で物件を購入しようとすると、契約自体が無効となる可能性があります。銀行の融資を受ける際に、物件の購入目的を問われるため、明らかな相続税対策と判断されるような回答をしないようにしましょう。

相続から3年以内に売却する場合は注意が必要

相続税の申告から3年以内に物件を売却すると、相続税対策とみなされて契約が無効となる可能性があります。税務調査は過去3年にさかのぼって行われるのが理由です。相続税対策で購入した物件を相続した場合は、最低でも3年以上運用してから売却しましょう。

赤字が発生する可能性がある

不動産投資では、必ず利益が発生するとは限りません。赤字の発生によって資産が目減りする可能性があるため、物件選びには慎重になる必要があります。

売却したいタイミングで売れるとは限らない

相続した不動産をそのまま運用し続ける場合は問題ありませんが、その後の売却を考えている場合は、流動性の高い物件を選ぶ必要があります。人口の多い都心の物件を選んだり、賃貸需要の高いエリアの物件を探して、売りたいタイミングで売れるような工夫をしましょう。

まとめ

今後も増税が予測されている相続税。その金額を抑える方法はさまざまありますが、相続税額を少なくしながら資産を増やすこともできるのが不動産投資です。投資には一定の知識が必要ですが、学びながらでも運用することが可能です。相続税に関する悩みを抱えている場合は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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