不動産投資に必要な節税の知識

不動産投資は、利益をあげることを目的として行われることもありますが、一部節税を目的として行う方もいます。また、利益をあげた場合は、支払う税金を少なくするよう節税の知識は欠かせません。そこで今回は、不動産投資に必要な節税の知識をご紹介します。

 

不動産所得に課される税金の種類と計算方法

不動産所得とは、不動産の貸し付けによって得られた所得や、地上権・借地権の設定や貸し付けで得られた所得のことを指します。事業所得や譲渡所得などは含まれないので注意が必要です。

不動産所得に課される税金には、さまざまな種類がありますが、ここでは所得税と住民税を中心に取り上げます。

不動産所得の計算方法

不動産所得に課される税金の額を知るためには、不動産所得の計算方法を理解する必要があります。不動産所得は、以下の計算式で算出可能です。

不動産所得=不動産収入-かかった経費

収入から経費を差し引いたものが不動産所得です。経費には、以下のような項目があります。

必要経費の一例
修繕積立金/管理費/管理代行手数料/修繕費/各種保険料/住宅ローンの金利/減価償却費など

総合課税方式について

所得税や住民税には「総合課税方式」が採用されています。会社員の方が不動産投資を行い不動産所得を得た場合、「給与所得」と「不動産所得」を合計した金額に対して課税されます。

そのため、給与所得が600万円/年の会社員が、不動産所得を300万円得た場合は、「600万円+300万円=900万円」が課税所得金額となります。

所得税と住民税の計算方法について

所得税と住民税は、以下の計算式で算出します。ただ、確定申告の際などは自動的に計算されるため、あまり細かく覚えておく必要はありません。

所得税
課税所得金額×税率-控除額
住民税
均等割額+所得割額

 

不動産投資による節税スキーム

不動産投資は、3つのスキームにおいて所得税や住民税の節税を実現します。ここでは、その流れをご紹介します。

損益通算による節税

前述の通り、所得税や住民税については総合課税方式が適用されます。そして、不動産投資を行っていると、収支が赤字になってしまうこともあるでしょう。とくに、不動産投資を始めたばかりのタイミングや、不動産の購入初年度などは、登記費用や保険料の支払いなどがあり、収支が赤字になる例も珍しくありません。

会社員の方のように、不動産所得以外の給与所得などがある場合は、損益通算を活用して節税が可能です。不動産投資によって発生した赤字を給与所得から差し引く制度を指し、損益通算をすることで課税所得金額を減らすことができるため、最終的に支払う税金が少なくなります。

経費計上による節税

経費を計上して支払う税金を減らすことも、立派な節税テクニックです。とくに、不動産投資では、物件の購入や維持に際してさまざまな費用が発生します。これらは、不動産投資で利益をあげるために必要な費用のため、経費として計上できるのです。

不動産投資の経費として計上できるものには、以下のような例があります。ただし、すべて「事業に関係する」部分のみが経費として計上できることを忘れてはいけません。

  • 旅費交通費
  • 情報収集のための費用・通信費
  • ローンの金利
  • 保険料
  • 管理費・委託料
  • 修繕費
  • 税金
  • 税理士や司法書士に支払う費用
  • 交際費

減価償却費による節税

減価償却とは、経年によって不動産の価値が下がっていくことを帳簿上の経費として計上することです。不動産には、それぞれ耐用年数が定められています。不動産を購入した場合は、購入にかかった費用÷耐用年数分の金額を毎年経費として計上できます。

たとえば、木造住宅であれば耐用年数は22年に設定されているため、減価償却費を計算したうえで、22年間計上可能です。ただし、減価償却できるのは建物部部のみであり、土地は対象となっていません。

 

所得税や住民税以外の税金について

ここまでは、不動産投資による所得税と住民税の節税についてご紹介してきました。ここでは、所得税と住民税以外の税金についてご紹介します。

相続税対策

不動産投資は相続税対策として使われることもあります。相続税の課税対象は「遺産総額」ですが、資産を預貯金として残しておくとその金額がそのまま遺産総額に含まれます。

ただ、現金を不動産に変えた場合は、相続税評価額という方法で財産として評価します。一般的に相続評価額は実際の地価より低くなることが多いため、現金のまま資産を残しておくより支払う税金が少なくなるのです。

小規模住宅地等の特例

小規模住宅地等の特例を受けることで相続税の節税が可能です。小規模住宅地等の特例は、被相続に所有していた土地の相続税の納税額を控除する制度です。基本的には居住用の宅地が対象ですが、一部事業の宅地にも適用されます。

ただし、この特例を受けるには相続の申告期限までに事業を引き継ぎ、実際に相続対象の宅地で事業を行っていなければなりません。相続税の申告も必須です。

 

不動産投資で利益をあげたら青色申告をしよう!

不動産投資の節税について、もうひとつ欠かせない知識が「青色申告」です。不動産投資で利益をあげた場合は、確定申告が必要になりますが、そのひとつの方法が青色申告です。

確定申告の方法には、もうひとつ「白色申告」がありますが、おすすめは圧倒的に青色申告です。ここでは、青色申告をおすすめする理由を解説します。

青色申告特別控除とは

青色申告をおすすめする最大の理由は、この申告方法で確定申告をすることで、「青色申告特別控除」を受けられるためです。青色申告をすると最大65万円の所得控除を受けられる制度で、大幅な節税が見込めます。

たとえば、不動産投資で100万円の利益が出た場合は、青色申告を利用すれば65万円が控除された35万円分のみに課税されるのです。

青色申告特別控除を受けるために

青色申告特別控除を利用するには、事業開始時に開業届と「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。提出期限は、事業を介してから2か月以内です。

また、青色申告の控除額には、10万円と65万円のふたつがあります。65万円の控除を受けるには、以下の条件もいくつか満たす必要があります。

  • 所得の種類が事業所得または不動産所得であること
  • 不動産所得の場合、不動産貸し付けが事業として行われていると認められること
  • 日々の取引を複式簿記で記帳している
  • 確定申告時に賃借対照表と損益計算書を添付する
  • 申告期限内に提出する

とくに悩ましいのが以下のふたつでしょう。

  • 不動産所得の場合、不動産貸し付けが事業として行われていると認められること
  • 日々の取引を複式簿記で記帳している

不動産貸し付けが事業として行われていると認められるか否かは、「10部屋以上の賃貸アパートやマンション、もしくは5件以上の戸建て物件を擁している」ことがおおよその要件として定められています。この規模に満たない場合は、青色申告をしても青色申告特別控除を受けられない可能性があります。

また、日々の取引についても「複式簿記」という方法で記載する必要があります。記帳方法には「単式簿記」と「複式簿記」があり、より複雑な方法で記帳しなければならず、一定の知識が必要です。ただし、会計ソフトなどを使用すれば問題なく記載できるため、それほど心配する必要はありません。

 

まとめ

不動産投資を行ううえで、税金に関する知識は必要不可欠です。もちろん、正しい金額を納めることは大切ですが、法律の範囲内で控除などを活用し、支払う税金を減らすことでより充実した投資ライフを送れます。物件選びだけでなく、税金に関する知識も徐々に身につけましょう。

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