サラリーマン大家が専業投資家になる際の判断基準

現在サラリーマンをしながら不動産投資に取り組んでいる方のなかには、いつか専業投資家として活動したい、と考えている方もいるでしょう。

しかし、「専業になるのはリスクが高すぎる」といった声も耳にします。

今回は、サラリーマン大家が専業投資家になる際の基準や、立ちふさがる弊害などを解説します。

サラリーマンを辞める前に考えなければならないこと

サラリーマンを辞めて専業投資家になると、今は当たり前であることが当たり前でなくなるかもしれません。

こちらでは、サラリーマンを辞める前に考えなければならないことをご紹介します。

税金や保険料について

もっとも顕著なのが税金や保険料です。

現在受け取っている給料が、税金や年金、保険料などが差し引かれた金額であることはご存知でしょう。

サラリーマンを辞めると、これらが自動的に差し引かれることはなくなりますが、自分で納める必要があります。

以下の表を参考にしてください。

  サラリーマン 専業投資家

税金

所得税として給料から天引き 所得額に応じて確定申告し所得税を納める

年金

厚生年金として給料から天引き 国民年金に加入して自ら支払う

健康保険料

健康保険組合などに加入し給料から天引き 国民健康保険に加入して自ら支払う

上記のように、サラリーマン時代は給料から自動的に天引きされていたものが、自分で加入・申告し支払う必要が発生します。

なかには、厚生年金のように会社が保険料の半分を支払ってくれていたものもあるため、専業投資家となった結果負担が増える可能性は十分あります。

専業になった場合の年間の所得は?

サラリーマンを辞める前には、専業になった後の年間所得のシミュレーションが欠かせません。

シミュレーション方法はいくつかありますが、ここでは「家賃8万円のワンルームを5戸」所有している場合について考えてみます。

1戸あたりの年間の家賃収入「8万円×12か月=96万円」

5戸分の年間の家賃収入「96万円×5戸=480万円」

単純な計算ではありますが、この時点で専業投資家として活動するのは厳しいのがお分かりいただけるでしょう。

この家賃収入は、すべてが所得となるわけではありません。

  • 維持管理費
  • 修繕積立金
  • 修繕費用
  • 固定資産税
  • 都市計画税

これらの費用が必要となり、物件価格の2割程度と想定すると、年間の収入は下記のようになります。

480万円×80%=384万円

また、常に満室稼働できるわけではないため、空室のリスクを考えると、年間収入は200~300万円前後となるでしょう。

あくまで大まかな計算ではありますが、専業として活動するにはこの家賃・物件数では足りないということになります。

サラリーマンのうちに実績作りが必要

不動産投資を行う場合、サラリーマンのほうが有利であることをご存知でしょうか。

融資の審査を受ける際、会社の信用の利用することができるためです。

そのため、サラリーマンを辞めて専業投資家になる場合は、サラリーマンのうちに実績を作り、それをもとに新たな融資を受けることが大切です。

何も実績をあげていない状態で専業投資家になるのは難しいといわざるを得ません。

サラリーマンを辞めて専業になるメリット・デメリット

「サラリーマンを辞めて専業投資家になる」という決意は、人生においても大きな決断です。

安易に考えるのではなく、サラリーマンを辞めることのメリット・デメリットを理解することが大切です。

メリット

サラリーマンを辞める最大のメリットといえば、身体的・精神的・時間的な自由を得られる点にあります。

サラリーマンをしていて、「時間があれば○○がしたい」「もっと不動産の勉強がしたい」「通勤時間が無駄に感じる」といった悩みを抱えている方は少なくありません。

サラリーマンを辞めることで、これらの問題の多くは解決できます。

時間やお金を好きに使用することができ、家族との時間を取ることも容易です。

デメリット

一方、サラリーマンを辞めて専業投資家になることには、もちろんデメリットもあります。

不動産投資には、家賃相場の下落や空室、自然災害などさまざまなリスクがあり、突然収入が途絶える可能性もあります。

また、サラリーマン時代であれば通っていた金融機関の審査に落ちる可能性など、色々な意味で不安定になることも多いでしょう。

サラリーマンを辞める覚悟をするには、専業投資家のデメリットやリスクマネジメントについて考える必要があります。

不動産投資のリスクについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

専業投資家になるために必要な資金はいくら?

サラリーマンを辞めて専業投資家を目指す方にとって、もっとも気になるのが「どの程度の資金が必要か」という点ではないでしょうか。

これは、「投資スタイルによって異なる」というのが回答です。

長期的に利益をあげる投資スタイルであれば、必要な資金は多くなりますし、日々トレードを行うスタイルであれば、必要資金は少なくて済みます。

そこで、以下では代表的な投資スタイルを3つご紹介します。

なお、ここでいう「資金」とは、あくまで不動産投資にかける資金であり、生活費は別に用意していることを前提とします。

中長期投資

保有期間が半年以上の投資スタイルが中長期投資です。

基本的には、投資後値上がりするまで待つことになるため、資金効率が低く、投資資金は多く必要です。

年間利回りを20%、年間収入目標を300万円とすると、必要な資金は以下のようになります。

300万円÷20%=1,500万円

あくまで最低ラインではありますが、目安としてください。

スイングトレード

保有期間が数日から数週間の投資スタイルをスイングトレードと呼びます。

時間の空いたときに相場をチェックできるため、サラリーマンなど兼業投資家に人気のスタイルです。

年間利回りを100%、年間収入目標を300万円とすると、必要な資金は以下の通りです。

300万円÷100%=300万円

デイトレード

保有期間が数分~数時間の投資スタイルをデイトレードと呼びます。

資金効率がもっとも高く、常に相場のチェックが必要となるため、専業投資家や機関投資家などが中心となっています。

年間利回りを250%、年間収入目標を300万円とすると、必要な資金は以下の通りです。

300万円÷250%=120万円

まとめ

サラリーマンが仕事を辞めて専業投資家になるのは簡単ではありません。

安易に動くのではなく、必要資金やリスクなどを考慮したうえで自分の人生を決めましょう。

 

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