賃貸物件の入居前に行われる重要事項説明の役割と必要性
賃貸物件を探すとき、多くの方が不動産会社を利用しています。その際に基本的に行われるのが「重要事項説明」です。
ただ、あまり重要性を理解しておらず、何となく説明を聞いている方も多いでしょう。今回は、賃貸物件の入居前に行われる重要事項説明の役割についてご紹介します。
重要事項説明とは？
重要事項説明とは、賃貸物件の契約時に行われる、契約内容の重要な部分について説明する工程のことです。
賃貸借契約の取引内容は、一般の方が考えているよりも複雑です。何も知らないまま契約した結果、借主にとって不利な契約となっている可能性もあります。
不平等な契約を結ばないためには、借主も契約内容について深く理解する必要があります。そのための場として宅地建物取引業法で定められているのが、重要事項説明です。
つまり、重要事項説明とは「借主が不利な契約を結ばないために行われる、専門家による契約内容の説明」ということです。
賃貸借契約に精通したプロでなければ、重要事項説明で借主にわかりやすく説明することができません。そこで、重要事項説明を行うのは、不動産取引の専門家である「宅地建物取引士」に限られます。
契約書との違い
重要事項説明の際に交付される重要事項説明書と賃貸借契約書には、いくつかの面で違いがあります。
書面の性質
賃貸借契約書は、貸主と借主間の契約内容を書面にしたものです。物件に関する基本的な情報や契約解除の条件などが記載されています。
一方、重要事項説明書は不動産会社が借主に対して交付する書面のことです。内容は、前述の通り「契約内容をわかりやすく説明したもの」となっています。
交付の目的
賃貸借契約書を交付する目的は、契約後のトラブルを防ぐことにあります。「言った」「言ってない」などの問題を防ぐために書面化しているのです。
一方、重要事項説明書を交付する目的は、適切な情報提供にあります。重要事項説明が行われるのは契約締結の前段階です。すなわち、重要事項説明書は「本当に契約するのかどうか」を判断するために借主に交付されるのです。
交付の主体
前述の通り、賃貸借契約書の交付の主体は貸主、重要事項説明書は不動産会社が交付します。そのため、不動産会社を通さずに賃貸借契約を結ぶ場合は、重要事項説明は行われません。
どちらが重要かということになれば、契約に関する内容が記載されている「賃貸借契約書」といえるでしょう。
貸主や借主、不動産会社についての関係はこちらの記事で解説しています。
重要事項説明書に記載されている内容
重要事項説明書には、さまざまな内容が記載されています。なかには賃貸借契約書と重なっているものもありますので、こちらでは重要事項説明書のみに記載されている内容をご紹介します。
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不動産会社についての説明 |
今回の賃貸借契約を仲介する不動産会社の説明や重要事項説明を行う宅地建物取引士の氏名などについての記載 |
| 建物の権利に関する記載 |
借りる物件の権利関係について（抵当権設定登記の有無など）の記載 |
| 法令上の制限の有無 |
都市計画法や災害警戒区域の指定の有無についての記載 |
| 建物の整備状況 |
建物やそれに付随する設備の状況などについての記載 |
| 管理業務の受託者 |
入居後にトラブルなどが発生した場合の連絡先についての記載 |
| その他 |
アスベストの調査状況や耐震診断の有無などについての記載 |
上記の内容は、賃貸借契約書には記載されていません。重要事項説明書でのみ確認できる点となっているため、宅地建物取引士の言葉を聞き逃さないようにしましょう。
重要事項説明書で確認するべきポイント
上記のように、重要事項説明書にはさまざまな内容が記載されています。以下の表では、そのなかでも特に確認しておきたいポイントを紹介しています。
| 供給処理施設 | 水道やガス、電気、下水などのインフラの整備状況について。とくに、都市ガスorプロパンガスについては、毎月の料金に影響するためしっかりと確認したいところ。 |
| 建物の整備状況 | どのような設備が設置されていて、いつ整備が行われたかについての情報。エアコンや温水洗浄便座など、自分にとって必要な設備が整備されているか確認するのが大切。 |
| 更新に関する事項 | 更新のタイミングや定期借家契約について記載されている。定期借家契約の場合、契約満了後に更新できず、契約終了と同時に退去を求められるため注意が必要。 |
| 用途や利用の制限 | 用途や利用に制限がついている場合はここに記載される。禁止事項や制限事項が記載されていることもあるため、必ず確認が必要。 |
| 管理の委託先 | 管理の委託先は、入居後にトラブルが発生した場合の連絡先となる。先に記載されている大家さんに連絡しても意味がないため確認しておくことが大切。 |
重要事項説明書は基本的に重要な情報ばかりですが、最低でも上記の点についてはしっかりと確認しておきたいところです。
特に、管理委託先はさまざまなケースでお世話になることがあるため、しっかりと確認しておきましょう。
管理委託先に連絡することになるトラブルの一例について、下記の記事で紹介しています。
法律改正による影響
重要事項説明書より重要とされる賃貸借契約書。実は、2020年4月1日に施行された改正民法によって、内容が一部変更されているのをご存知でしょうか。
代表的なのが「極度額」の設定についてです。極度額とは、連帯保証人の責任の限度額ことで、2020年以降の賃貸借契約書にはこの極度額の記載が義務化されました。
連帯保証人を保護するために設けられた規定のため、自身で連帯保証人を建てる場合は、賃貸借契約書に記載があるか確認しましょう。
重要事項説明でのハザードマップの説明の義務化
また、宅地建物取引業法施行規則の改正によって、2020年8月28日から重要事項説明の際にハザードマップに関する情報の提供が義務化されました。
災害大国の日本では欠かせない存在となっています。重要事項説明のときに必ず確認しましょう。
まとめ
賃貸借契約を結ぶとき、大切になるのが重要事項説明です。さまざまな内容が記載されていますが、ポイントを抑えて確認することが重要です。
これを機会に重要事項説明について理解しておきましょう。
