マンションを事務所利用する際に気をつけるべき点

マンションやアパートなどの賃貸物件は、もちろん一般的には居住用に契約するケースがほとんどです。しかし、なかには住居としてではなく事業の事務所用として賃貸物件を契約する方もいます。もしくは、今住んでいる賃貸物件を事務所用としても利用したいと考えている方もいるかもしれません。そういった場合、何か注意しなければならない点はあるのでしょうか。今回は、マンションやアパートを事務所利用する際に気をつけるべき点、契約時の注意点などをご紹介します。

 

SOHOとフリーランスについて

賃貸物件の事務所利用を語る上で欠かせないのが、SOHOとフリーランス(個人事業主)の関係です。

SOHOとは、「Small Office/Home Office」の頭文字を取った単語で、主にインターネット上のビジネスを法人を設立して自宅や小さなオフィスで行っている小規模事業者を指します。

企業に所属することなく独立でビジネスを行っている点は、フリーランスと同様といえます。ただし、フリーランスは個人事業主としての届を出しているのみで、法人化していない方を指します。法人化の有無で税金や各種申告の内容が異なるため、似ていても全く異なるといって良いでしょう。

 

賃貸物件を事務所利用することは可能なのか

そもそも、「賃貸物件を事務所利用することはできるの?」「事務所利用するなら専用のオフィスを借りなきゃだめなんじゃなないの?」と考えている方も多いのではないでしょうか。ここでは、賃貸物件の事務所利用について、「現在住んでいる住居を事務所利用する場合」と「新たに事務所利用できる物件を探す場合」に分けてご紹介します。

新たに事務所利用できる物件を探す場合

まずは、今から新たに事務所利用できる物件を探そうと考えている場合です。大前提として、物件には「事務所利用できる物件」と「事務所利用はできず居住用の場合のみ契約できる物件」の2種類があります。

不動産ポータルサイトや不動産屋の物件情報などに「事務所利用可」と記載されていれば、その物件は事務所として利用できる物件ということです。また、そのような記載がなくても事務所利用ができないとは限りません。事務所利用のための物件を探している方は多くないため、情報を表に出していない可能性もあります。良い物件を見つけたら、大家さんや不動産管理会社の担当者に「この物件は事務所利用が可能ですか」と尋ねるのが一番確実です。

また、後述しますが居住用物件を契約し、そこを事務所として利用するのは基本的にNGです。契約書には「事務所として利用してはならない」旨の記載があるケースが多いため、最悪の場合は退去を命じられる可能性もあります。賃貸物件を事務所として利用する場合は、事務所利用可の物件を契約するようにしましょう。

現在住んでいる住居を事務所利用する場合

次は、現在住んでいる住居を事務所として利用するする場合です。これは物件の所有者の意思によって決まります。基本的には契約書に大家さんの意向が記載されていますが、契約書に記載がない場合は大家さんや不動産会社に連絡をして相談するのが良いでしょう。

この際に重要になってくるのが、「大家さんや不動産管理会社との信頼関係」と「事業内容」です。後者については後述します。

たとえば、今までに家賃を滞納したことがあるような入居者の場合、万が一のことを考えて許可されないケースが多いといえます。事業用として貸し出すために、電気工事や他の入居者への説明を行う必要があるためです。現在個人事業主として活動している方は、将来法人化や事業を大きくして事務所が必要になるケースを想定し、常日頃から大家さんや不動産管理会社と信頼関係を築くことが大切です。

 

事務所利用を許可されやすい業種

前述の通り、通常の賃貸物件を事務所利用する際、その業種も重要になります。物件の大家さんにとっては、その人を入居させたことによって他の住人とトラブルになることは絶対に避けたいためです。

例えば、来客や業者の出入りが多くなりそうな業種は、他の住人とトラブルに発展する可能性も高く大家さんから敬遠される傾向にあります。居住用物件でも問題ないような業種であれば許可される確率が高まります。

  • インターネットを使用した業務
  • イラストレーター、ライターなどのクリエイター
  • 事務作業をメインとした業種

上記のような業種は、人の出入りもほとんどなく、住居内ですべての作業が完結するため問題なく受け入れられる可能性が高いです。

一方で、ネイルやエステサロンのようににおいの出る業種や特殊な機械を搬入する必要がある業種は敬遠されがちです。

 

賃貸物件を事務所利用する際の注意点

最後に、賃貸物件を事務所利用する際に注意すべき点についてご紹介します。一般的な居住用物件との違いはどこにあるのでしょうか。

契約前にさまざまな点について確認しておく

前述の通り、居住用物件を事務所用として貸し出すかどうかは大家さんの次第です。事務所利用可となっている物件でも、従業員を置いても良いのか、来客の有無、業種などによって許可されないケースもあります。社名や看板を表に出すかどうかでトラブルになった例もあります。

事務所利用可だからといってすべてがOKとは考えず、事業の詳細まで説明し、認識のずれがない状態でビジネスを始めましょう。

初期費用や家賃は高くなる可能性がある

居住用物件を事業として契約した場合、敷金や礼金といった賃貸借契約に必要な初期費用、家賃は高くなる可能性があります。通常の居住用物件では、敷金や礼金は1か月分、物件によっては請求されないことも多いですが、事業用となると半年分請求されることもあります。家賃が10万円だとしても60万円×2(敷金+礼金)が必要です。

ここに前家賃や仲介手数料、保証会社の保証料、火災保険料などが加わります。総額100万円以上は覚悟しておいたほうが良いでしょう。

事業計画書を用意しておくと良い

事業用として物件を借りる際も、居住用と同様に入居審査が行われます。そこでは、クレジットカードや家賃の滞納歴、過去のトラブル歴などの一般事項に加えて事業に関する審査も行われます。確定申告書類や納税証明書などの提出を求められるのが一般的ですが、加えて事業計画書も用意しておくと良いでしょう。

事業計画書とは、今後の事業の組み立てについて記した書類で、主に銀行から融資を受ける場合などに使用します。事業計画書の内容や出来が良ければ会社に対する信頼も獲得できるため、ち密に作り上げましょう。

 

どうしても見つからない場合はレンタルオフィスやシェアオフィスを活用するのもあり

居住用物件を事務所として利用しようとしても許可が下りない、良い物件がないという場合はレンタルオフィスやシェアオフィスを活用するのがおすすめです。

レンタルオフィスとは、机やイス・コピー機などビジネスに必要な設備がそろっているレンタル専用のオフィスです。必要なものは基本的にそろっているため、レンタル後はすぐに事業を始められます。保証金も賃貸を借りるより安いというメリットがあります。

シェアオフィスとは、複数の事業者が同じスペースでビジネスを行うオフィスです。簡易的な仕切りで各事業者のプライバシーは確保されていますが、自分専用の部屋を借りられるわけではありません。「今すぐ事業を始めたいが自宅は使えない。高額な初期費用も準備できない」という方におすすめです。

 

 

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