不動産投資に必要な減価償却の知識
不動産投資で利益をあげた場合や、物件を手放す際には減価償却のルールに従う必要があります。細かな法律の知識が必要になることもあるため、理解できず不安に感じている方も多いでしょう。
今回は、減価償却の仕組みのなかでも、不動産投資に関連した部分のみをお伝えします。
目次
不動産投資における減価償却とは
減価償却の根底にある考え方が、「現物資産である不動産は、建築してから年々価値が下落する」というものです。
そこで、法律では不動産が「新築からどのくらいの期間経過すると価値がなくなるか」を定めていて、これを法定耐用年数と呼びます。
たとえば、木造の住宅用アパートの場合は22年、鉄筋コンクリートの住宅用マンションでは47年が法定耐用年数です。
不動産投資では、物件を購入費用を上記の法定耐用年数で割ったものを「減価償却費」と呼びます。
たとえば、木造の住宅用アパートを5,000万円で購入した場合、5,000万円÷22年≒227万円が減価償却費となります。
そして、不動産投資家は確定申告の際に減価償却費を経費として計上します。その結果、所得が減少するため、節税につながるというのが減価償却を利用した節税のスキームです。
耐用年数が長いほど減価償却費を計上できる期間は長くなるため、節税できる期間も長くなるのが一般的です。
不動産投資のキャッシュフローを考えるうえで、法定耐用年数や減価償却費はとても重要な要素です。
減価償却をはじめとした経費のルールについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひご覧ください。
減価償却が反映されるのは不動産だけではない
減価償却のルールが適用されるのは、不動産だけでなく、経年変化により価値が下落する現物資産すべてです。会社で使用しているパソコンやイスなども含まれます。
法律ではあらゆる現物資産の法定耐用年数が定められており、たとえばパソコンは4年となっています。
ただ、もちろん家庭用に購入したアイテムには減価償却のルールは適用されません。あくまで「不動産投資の利益に資する現物資産」のみがこのルールに則って処理されます。
また、年月を経ることで価値が下落しない「土地」は、不動産であっても減価償却の対象となりません。
減価償却が必要になるケース
減価償却に関するルールは上記のように定められていますが、不動産投資をする場合、必ずしも減価償却が必要というわけではありません。
不動産投資の状況によっては、減価償却が不要になることも考えられます。
ただ、必要なタイミングを逃すと、確定申告の際に余計な支出をしてしまったり、申告作業が複雑になったりするかもしれません。
こちらでは、不動産投資において減価償却が必要になるケースをご紹介します。
不動産収入がある場合
減価償却を行う必要があるのは、基本的に投資を行っている方が利益を得た場合です。法律上は「不動産所得」の項目に分類されています。
所得として認められるものには、さまざまな種類がありますが、代表的なのはもちろん毎月の家賃収入です。
その他には、以下のような項目があります。
- 更新料
- 敷金や保証金（入居者に返還しない分）
- 管理費
- 共益費
不動産投資を始める場合は、漏れなく理解しておくことが重要です。
減価償却の対象ではありませんが、以下のような費用も経費として計上できます。
- 固定資産税
- 修繕費
- 火災保険料
- 損害保険料
所有している不動産を売却する場合
不動産投資において利益をあげられるのは、運用中だけではありません。
物件を売却した際に発生する利益にも減価償却のルールが適用されます。法律上は、「譲渡所得」として規定されています。
ただ、譲渡所得については先ほどまでのルールとは多少異なります。
まず、譲渡所得は下記の計算式で算出されます。
| 譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用） |
そして、計算式上の「取得費」は、経費として計上済みの減価償却費を差し引いた金額を反映させます。購入時の金額をそのまま当てはめられるわけではありません。
ただ、上記ルールを反映させることで譲渡所得がマイナスになる可能性もあります。その場合は、損失分を他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除できます。
控除しきれない損失については、他の所得と損益通算することも可能です。
詳しくは、国税庁のホームページをご覧ください。
※参考：国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」
不動産投資の節税には減価償却が欠かせない？
キャッシュフローの金額が大きくなる不動産投資では、節税に関する知識が欠かせません。
なかでも減価償却の知識を身につけておくと、より高い節税効果が期待できます。
こちらでは、不動産投資の節税に減価償却が欠かせないといわれる理由をご紹介します。
支出の伴わない経費
減価償却費は、あくまで経費として計上するお金です。
しかし、他の経費と大きく異なる点が1点あります。それは「実際のお金の出入り（支出）がない」という点です。
1年目を除いて支出はないにもかかわらず、経費として計上することで所得を減らし、節税を可能にしています。
損益通算による節税が可能
不動産投資を行う場合、とくに初年度は物件の購入費用などがあるため、所得がマイナスになるケースも珍しくありません。
安定した運用が可能になるまでには、損益通算を行うことで節税が可能です。
損益通算は、本業での給与所得から不動産投資でのマイナスを差し引いて収入額を減らす節税方法です。
会社員の場合はすでに源泉徴収を行っているため、確定申告の段階で還付を受けます。
つまり、マイナス分が生じた場合にこそ、高い節税効果が期待できます。
減価償却の期間
減価償却の根底にある法定耐用年数については、前述の通り、すべて法律で定められています。
こちらでは、不動産投資に関係する建物の法定耐用年数について以下の表でご紹介します。
| 住宅用 | 飲食店用 | 事務所用 | 工場用 | |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 | 20年 | 24年 | 15年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 | 19年 | 22年 | 14年 |
|
鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
47年 | 34～41年 | 50年 | 38年 |
| レンガ造 | 38年 | 38年 | 41年 | 34年 |
まとめ
減価償却をはじめとした節税に関する知識は、不動産投資をするうえで欠かせません。
もちろん、知識がなくても運用自体は可能ですが、節税の知識を身につけて利益を最大化することで、投資をさらに拡大することができます。
この機会に減価償却について学んでおきましょう。
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