不動産投資で経費扱いにできる項目、できない項目

投資活動や何か事業を行う際に耳にすることの多い「経費」という言葉。しかし、なかには勘違いして「何でも経費にできる」と考えている方がいます。今回は、不動産投資で経費扱いにできる項目とできない項目についてご紹介します。経費について正しい知識を身につけましょう。

 

経費に関する知識が不動産投資に影響を与える

「経費で落とす」という言葉はよく耳にしますが、何でも経費として処理できるわけではありません。そして、不動産投資をするうえで、経費に関する知識を持っているか否かが投資結果に大きな影響を与える可能性があります。

経費=事業のために必要な費用

経費とは、事業に欠かせない費用のことを指します。たとえば、一般的な会社であれば、パソコンや文房具、机、いすなどは仕事をするうえで欠かせません。そのため、これらを購入する費用は経費として計上されます。

なぜ経費に関する知識が不動産投資に必要なのでしょうか。それは、経費をうまく活用することで支払う税金の額を減らせるためです。1年間で利益を100万円出した会社があった場合、何もお金を使わないと利益の100万円に対して税金がかかります。そこで、10万円のパソコンを購入すると、10万円分を経費として計上できるため、税金を計算する利益は90万円になります。利益が少ない分、当然支払う税金も少なくなります。

つまり、経費をうまく活用することで、支払う税金を安く抑えつつ、より良い投資環境を整えられるのです。

 

経費計上できる項目

ここでは、不動産投資を行う際に経費として計上できる項目をいくつかご紹介します。経費として計上できるか否かを判断する際に意識すべきなのは、不動産投資に必要な費用かどうかです。

旅費交通費

不動産の購入や維持管理のために、公共交通機関や自家用車を使用して移動することも多いでしょう。これらの運賃やガソリン代、駐車場代、ホテルの宿泊費などは経費として計上可能です。ただし、不動産投資に必要な範囲の費用が経費となるだけなので、個人の旅行代などは経費計上できません。

情報収集のための費用・通信費

不動産投資に関する勉強費用や情報収集に必要な費用、不動産会社や管理会社と連絡を取る際に使用される携帯電話やパソコンなどの購入費や使用料なども経費として計上できます。

不動産投資の勉強費用には、新聞や書籍、セミナーなどの費用も含まれます。ただし、資格を取得するための費用は経費として計上できない傾向にあるようです。

通信関連の費用は、プライベートで使用する携帯と不動産投資に使用するものを分けておくと確定申告の際に便利です。

減価償却費

不動産には、それぞれ耐用年数が定められています。不動産を購入した場合は、購入にかかった費用÷耐用年数分の金額を毎年経費として計上できます。

たとえば、木造住宅であれば耐用年数は22年に設定されているため、減価償却費を計算したうえで、22年間計上可能です。

ローンの金利

不動産をローンで購入している場合は、編成時の金利が経費として計上できます。ただし、ローンの元金である不動産の購入費用は経費計上できません。その理由は後述します。

保険料

不動産を購入する場合は、万が一に備えて火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険に加入します。そのような保険料も経費として計上できます。

ただし、複数年一括払いをしている場合は注意が必要です。たとえば、10年分の保険料を一括で払ったとしても、経費計上できるのは最初の1年分だけです。ただ、保険料の値上げが続くなかで、一括支払いするか否かについてしっかりと検討する必要があります。

管理費・委託料

不動産投資を行う場合、自ら管理するケースは多くなく、不動産管理会社へ委託するのが一般的でしょう。その際に発生する費用も、不動産投資に必要な経費として計上できます。とくに、分譲タイプのマンションを購入した場合は、管理会社がすでに決まっているため、毎月一定の費用が発生します。確定申告の際には、この費用を必ず経費として計上しましょう。

修繕費

不動産投資を行う場合、建物の修繕を行うこともあるでしょう。建物をキレイな状態で保つことができれば、高い入居率を維持できる可能性が高まります。

修繕費用は、原則オーナー負担となります。そして、その費用は経費として計上できます。たとえば、部屋のリフォーム費用や設備交換費用などが対象です。ただし、建物の性能を向上させるために支出した費用については、経費計上できません。たとえば、階段の修繕費は経費ですが、階段を新たに設置した場合は経費として扱われません。

マンションに投資する場合は、「修繕積立金」という名目で毎月お金を拠出し、将来の修繕に備えるのが一般的です。

税金

不動産投資を行う場合、購入・運用・売却それぞれのタイミングで税金を支払わなければなりません。登録免許税や印紙税、固定資産税などの各種税金は、経費として計上できます。

ただし、所得税や住民税、法人税など不動産に対してではなく、個人に対して付加される税金については経費計上できません。

税理士や司法書士に支払う費用

不動産に関する手続きをすべて自分で行える方はそれほど多くありません。登記は司法書士に依頼したり、金額が大きくなれば確定申告や年末調整を税理士に依頼したりすることもあるでしょう。税理士や司法書士に支払う費用には、毎月支払う顧問料や1回の登記に関わる費用など、いくつかの種類があります。これらは、すべて基本的に経費として計上できます。「支払手数料」などの勘定項目にすることが多いようです。

交際費

不動産を購入するにあたって管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、税理士や司法書士と打ち合わせをしたりする機会もあります。これらの交際費や飲食費なども経費にできます。

 

経費計上できない項目

冒頭でも述べた通り、すべての費用が経費として計上できるわけではありません。ここでは、経費計上できない項目をいくつかご紹介します。

ローンの元金

不動産をローンで購入した場合、金利部分は経費として計上できますが、元金の返済については経費になりません。元金の返済が経費計上できない理由は、借入金は売上とはみなされないためです。

一般的に、借入金は売り上げではないため税金が加算されません。同様に、借入金を返済するときも経費とはならないのです。

生活費

不動産投資で経費として計上できる項目は、あくまで事業と関係する支出についてのみです。そのため、不動産投資とは関係のない生活費は経費計上できません。たとえば、プライベートな旅行代や友人との外食費などがあてはまります。

時には、生活費と事業費の区別がつきにくい支出もあるでしょう。そのような場合には、家事按分などをしてどこまで経費として計上するか判断しなければなりません。

打ち合わせなどに使用するアイテムの購入費

不動産会社や司法書士、税理士などとの打ち合わせに必要な費用は、基本的に経費として計上できます。しかし、打ち合わせに必要なものであってもスーツやビジネスバッグ、腕時計などのアイテムの購入費は経費として計上できません。打ち合わせだけでなく、普段の生活でも使えるアイテムであるからでしょう。

 

まとめ

不動産投資をする際には、経費に関する知識が必要不可欠です。最初からすべて税理士へ任せることができれば問題ないですが、利益の少ないうちは自ら確定申告をしなければならないケースもあります。また、税理士に相談する際にも一定の知識を備えておいたほうが良いでしょう。不動産投資を始めるのと同時に経費に関する勉強も始めましょう。

 

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