家賃収入で暮らす際に知っておくべきポイント
今後不動産投資にチャレンジしようと思っている方や、現在不動産投資を行っている方の多くが、最終的には家賃収入だけで暮らしていきたいと考えているのではないでしょうか。
実際、家賃収入だけで生活している方も少なくありません。今回は、家賃収入で生活する際に必要な知識や、家賃収入で暮らしている方の特徴などをご紹介します。
家賃収入の内訳
「家賃収入で暮らす」といっても、その内訳は入居者から支払われる賃料だけではありません。こちらでは、不動産投資における家賃収入の内訳に含まれる項目をご紹介します。
礼金
物件のオーナーは、入居者から契約時に礼金を受け取ります。敷金とは異なり返還義務がないため、そのまま家賃収入に含めるケースが多いようです。礼金の額は賃料1、2ヵ月分に設定している物件が多いですが、敷金・礼金0物件も増えているため、周辺の物件の相場を確認する必要があるでしょう。
不動産会社を経由して入居者を募集している場合は、仲介手数料を支払う必要があり、それを相殺するために礼金を設定しているケースもあるようです。
管理費
管理費は、賃料と合わせて入居者から毎月支払われるものです。家賃収入には含まれるものの、ある程度は後の修繕費用のために積み立てておくのが一般的です。
管理費については、明確な基準がありません。設備や物件の状態に応じて管理費を決定しましょう。ただ、入居希望者は管理費を含めて毎月の支払額を確認するため、周辺相場との比較が欠かせません。
更新料
更新料は、一般的に2年ごとに入居者から支払われるものです。更新料は賃料の1ヵ月分が相場ですが、オーナーがある程度自由に設定できます。地域ごとに異なる可能性もあるため、設定前に周辺物件の調査を行いましょう。
ただし、更新料は入居者が更新前に退去した場合は受け取れません。
駐車場や駐輪場代
土地が余っているのであれば、駐車場や駐輪場として貸し出すことで一定の収入を得られます。入居者専用として運営するか、誰でも利用できるようにするのかはオーナーが判断できます。
駐車場代の相場は地域や立地で大きく異なります。とくに、都心部の物件は駐車場代が高い傾向にあり、1台あたり数万円になることも珍しくありません。安定的な副収入として役立ちますので、スペースがあるのであれば検討してみるのもよいでしょう。
家賃収入を得るための必要経費
家賃収入とあわせて重要なのは必要経費です。不動産投資には多くの経費がかかるため、正しく計上し節税を行うことが大切です。こちらでは、確定申告の際に計上する項目を確認します。
管理委託費
不動産管理会社に物件の管理業などを任せている場合は、管理委託費を支払う必要があります。オーナーが自ら管理することもありますが、管理会社に委託するのが一般的です。
修繕費
物件は、入居者の有無にかかわらず劣化が進むため、あらかじめ修繕費を積み立てておくのが一般的です。入居者からのクレームがあったタイミングや、入居者が退去するとき、経年劣化や設備の入れ替えなどで大規模な修繕を行う際に必要となります。
どれもいつ費用が発生するかは不透明なため、請求があってからお金の工面を考えるのではなく、あらかじめコツコツ積み立てておくと安心です。とくに、大規模修繕は多額の費用が必要になります。長期的な資金計画を作成しておく必要があるでしょう。
支払利息
不動産投資は、多額な資金が必要となるため、不動産投資ローンを活用して物件を購入する方も少なくありません。ローンを組んでいる場合は、毎月元本に加えてローンの利息を支払う必要があります。
この支払利息分については、経費として計上できます。ただし、元本については経費として計上することはできません。
減価償却費
不動産には、構造に応じて耐用年数が定められています。そして、耐用年数をもとに減価償却費が計算され、経費として計上できます。
物件を購入した際、実際に費用を支払うのは初年度だけですが、2年目以降は減価償却費を経費計上することになります。
固定資産税
投資用不動産を所有している方は、物件の所在地に対して固定資産税を支払わなければなりません。毎年1月1日時点での固定資産税評価額に1.4%を掛け算した金額を支払います。ただし、条件を満たしている場合は軽減措置を受けることができるため、金額は一律ではありません。
家賃収入で生活するために必要な金額
家賃収入だけで生活しようと考えた場合、どのくらいの金額が必要になるのか想像もつかないという方も多いのではないでしょうか。
国税庁の調査を確認すると、給与所得者の年間平均給与は441万円とされています。そのため、不動産投資をする場合は、まずはその金額を目標とするのがよいでしょう。
月々の家賃収入に換算すると、毎月37万円程度の家賃収入が必要という計算になります。仮に、1Kで賃料10万円の物件を貸し出していた場合、3～4戸運用する必要があります。物件価格が1戸3,000万円であれば、購入費用として1億2，000万円が必要です。
資金を準備できない場合は、不動産投資ローンを組む必要がありますが、1億円を超えるとなるとそれなりの年収が求められるでしょう。家賃収入で生活しようと考えているのであれば、不動産運営に関する知識だけでなく、現在の職業や収入も重要である点を覚えておきましょう。
家賃収入だけで暮らせる方の特徴
不動産投資を行っている方のなかには、実際家賃集だけで生活している方も存在します。そのような方々には、共通の特徴があるのでしょうか。
複数の物件を所有している
不動産投資で安定的な収入を得る方は、複数の物件を所有しているケースがほとんどです。
複数の物件を所有していると、管理の手間はかかるものの、収入が増え、空室や災害リスクなどを分散できるというメリットもあります。
経費計上をしっかりと行っている
不動産投資を行う方のなかには、確定申告や節税などに関わる知識を持っていな方もいるでしょう。ただ、経費の知識を持っていないと支払う必要のないお金を支払ってしまったり、得られるはずの優遇を受けられなかったりしてしまいます。
不動産投資で継続的に利益をあげていくためには、経費に関する知識を身につける必要があります。
最初から完璧な知識を身につけることは簡単ではありません。税理士や管理会社と協力しながら、経費計上をしっかりと行っていく必要があるでしょう。
経費については、以下の記事も参考にしてください。
物件のメンテナンスやトラブルに丁寧に対応している
物件は、新築であっても中古であっても、年数が経過するにつれてトラブルが生じやすくなります。そうすると、入居者に不満が溜まりやすくなり、新規の入居希望者も集まりにくくなるといった悪循環を招きます。
このような流れのなかで、安定的な不動産収入を得ている方は、管理会社等に物件のメンテナンスやトラブル対応をすべて任せるのではなく、自分でできることは進んで行っている傾向にあります。もちろん、プロに任せることも大切ですが、物件の所有者として責任を持つことも必要です。
信頼できる不動産会社を見つけている
不動産投資における最大のパートナーは、物件の選定や購入、管理などあらゆる面で関わることの多い不動産会社です。
大手の不動産会社だから安心というわけではなく、投資に成功している方ほど、信頼できる不動産会社と取引を行っています。
管理会社の選び方は、以下の記事でご紹介しています。
まとめ
不動産投資の収入だけで生活することは、決して夢物語ではありません。地道な努力を続ければ、安定的な生活を手に入れられるでしょう。しかし、そこに至るまでの努力は必要です。投資に成功している先人たちから学び、信頼できるパートナーを見つけましょう。
