不動産投資で競売物件を購入するメリット・デメリット
不動産投資を始める場合、物件の購入方法はさまざまありますが、「競売物件」に目をつける方も少なくありません。
競売物件は、通常の物件より安価に購入できる一方で、いくつかデメリットも存在します。競売物件を購入する場合は、正しい知識を身につけることが大切です。
今回は、競売物件のメリットやデメリット、購入時の注意点を解説します。
競売とは？
そもそも、競売の手続きについてあまり理解していない方も多いでしょう。実際、競売手続きを行う方は多くありません。
住宅ローンを使用して自宅を購入したにもかかわらず、ローンの返済が滞ると、借入先である金融機関は裁判所を通じて不動産を売買し、その売却代金からローンの残債を回収します。
このなかで、裁判所を通じて不動産を売買する手続きのことを「競売」といいます。
住宅ローンが設定されると、購入した不動産に抵当権が設定されます。金融機関は、この抵当権を実行することで、裁判所を通じて競売手続きを実行します。
任意売却とは？
競売とよく似た概念ではあるものの、全く異なる制度が任意売却です。競売と同様、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関の合意を得て当該不動産を売却する方法です。
競売が裁判所を通じた強制執行の一つであるのに対して、任意売却はあくまで住宅ローンの契約者同士の合意をもとに行われる売買契約です。
担保物件を公権力が強制的に売却するのが競売、契約者同士が納得して売買するのが任意売却と覚えておきましょう。
両者は、一般的な住宅を手放す際の手続きですが、不動産投資の出口戦略についてはこちらの記事で解説しています。
競売物件とは？
競売物件とは、上記競売の手続きに則り、裁判所を通して強制的に売却された物件を指します。
一般的な物件の売買契約と大きく異なる点は、抵当権の対象となっている不動産が裁判所に差し押さえられており、売主が存在しない点です。
不動産の持ち主は、所有者ではあるものの、売買自体は裁判所が実行するため売主ではありません。所有権移転の手続きも裁判所が行います。
競売物件の売買は、「期間入札」という手続きで行われます。
期間入札とは、裁判所が取り扱う不動産競売物件について、一定の期間内に入札を行い、別に定めた開札期日にそれを開封して、不動産の買主を決める売却方法です。
入札をするには、必要な用紙の交付を受けて、手続きを行います。入札の際には、「買受申出」を納付する必要があります。
より詳細な情報は、下記よりご確認ください。
BIT：「入札方法・その後の手続ご案内」
競売物件については、こちらの記事でも解説しています。
競売物件のメリット・デメリット
通常の不動産売買とは異なる手順で進められる競売物件には、通常の物件にはないメリットやデメリットがあります。ここでは詳細に確認します。
一般的な投資用物件の探し方については、こちらの記事を参考にしてください。
競売物件のメリット
まず、競売物件の最大のメリットとなるのが、購入価格の安さです。
競売物件には後述するようなデメリットがあるため、事前に価格が調整されています。これを競売市場修正と呼びます。
地域や物件状態にもよるものの、多くの競売物件は相場の6～7割の価格で購入することができます。
格安で入手できることもあり、落札者の多くは不動産業者をはじめとした法人で、落札後のリフォームなどを見据えて購入するケースが多いようです。これは、リフォームして再販売しても十分な利益を確保できることを示しています。
次に、多様な物件のなかから探すことができる点も、競売物件ならではのメリットといます。
通常の物件とは異なり、競売物件の購入には不動産会社を介さないため、一般の不動産市場には流通しない物件が数多く存在します。
三角形や五角形など特徴的な形をした土地や極端に狭い住宅、田舎の農地やアパート1棟など、さまざまな物件があるため、幅広いニーズに応えられます。
一般的な物件ではなく、少しニッチなものを探している方にはおすすめかもしれません。
また、競売物件は、通常の物件と比べて手続きが簡素である点もメリットとして挙げられます。
元々裁判所が介在した取引であるため、所有権移転登記や抵当権の抹消登記などの煩雑な手続きは裁判所が行います。
購入者は、入札用紙と暴力団員等にい該当しない旨の書類を提出し、保証金を納付、最後に残りの代金を振り込めば手続きが完了します。
司法書士への依頼や売買契約書の締結後の精算などが必要ないため、買主の負担は最小限に抑えられています。
競売物件のデメリット
一方で、競売物件の購入にはデメリットもあります。
まず、競売物件には売主がいません。住人がいる物件であっても、手続きの主体は裁判所であるため、住人は売主にはなりません。
売主ではない住人には引渡し義務が発生しないため、退去せずに不法占拠を続けるというケースが考えられます。
この場合、購入者が裁判所に申し立てを行い、引き渡し命令を出してもらう必要があります。それでも退去しない場合は、強制執行の申し立てを行い強制的に退去させることができますが、家具の運搬費用などを支払う必要があります。
一般的な不動産売買では、不動産会社が介在しているためこのようなトラブルはほとんど任せることができますが、競売物件では購入者自身が矢面に立たなければなりません。
また、競売物件は基本的に内見ができません。「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点から情報を得る必要があります。
必要最低限の情報は載っているものの、記載が必須ではない情報が後から判明するケースも珍しくありません。
競売物件の購入を考えている場合は、可能な限り現地を訪れ、外から出も物件を確認することをおすすめします。
まとめ
競売物件は、購入費用を安く抑えられることもあり、一部の不動産投資家からは高い注目を集めています。
ただ、その分リスクもあり、とくに不動産投資初心者が手を出すのはあまりおすすめしません。最初は立地条件が良く、賃貸需要があるエリアのワンルームマンションなどが良いでしょう。
物件の選定やエリアの見極めなど、不動産投資に必要な情報を自分で入手できるようになってから競売物件に手を出すのが無難です。
ワンルームマンションへの投資は、こちらの記事をご覧ください。
